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土地估价相关知识精讲班第33讲讲义
（一）、城市及城市经济增长
一、考试大纲要求：
(一)考试目的
测试应考人员对城市经济学知识的理解与掌握程度。
(二)考试基本要求
掌握：城市，城市经济增长、城市土地利用控制、城市土地利用分区理论
熟悉：单一中心土地利用理论。
了解：城郊化现象。
(三)考试范围
1．城市及城市经济增长
(1)城市概念与分类
(2)城市经济学概念
(3)城市经济增长
2．单一中心土地利用
(1)制造商投标租金函数
(2)写字楼投标租金函数
(3)住宅密度概念
3．城郊化
(1)郊区化的含义
(2)城郊次中心地带
(3)人口郊区化及其原因
(4)制造业、零售商业及写字楼郊区化的原因
4．城市土地利用控制与利用分区
(1)城市土地利用分区
(2)公害分区、财政分区和设计分区
(3)控制人口增长的途径
(4)设定城市发展边界或城市服务边界的作用
(5)限制建筑物许可证颁发数量的作用
二、本章知识汇总
（一）、城市及城市经济增长
1、城市概念与分类
(1)城市的概念
城市是以非农业产业和非农业人口集聚为主要的居民点，包括按国家行政建制设立的市、镇。
我国《城市规划法》第三条规定：“本法所称城市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。”城市的法律涵义，是指直辖市、建制市和建制镇。
概括地说，城市是工业、交通、商业等聚集的以非农业人口为主的居民点；是一定地域范围内社会、经济和文化的中心地；是由自然环境和人工环境多种物质要素组成的有机综合体；是区别于分散单一的农村居民点的复杂空间结构和社会组织形式。
城市与农村的区别主要体现在：产业结构、人口规模、人口密度、空间组织和社会组织形式以及居民所从事的活动等方面。
城市的特征：
①城市是非农业人口集中聚居的地方，人口规模是划分城市和乡村的主要标志之一。②城市是一定地域范围的政治、经济和文化中心，具有多种职能。③城市是由多种要素组成的物质环境。④城市是一个不断运动着的有机综合体。
(2)城市的类型
①城市经济学对城市作了不同能级的分类，如小城市、中等城市、大城市、国际化大都市、世界城市等，对城市能级分类的一个标准是人口的规模，中国根据市区非农业人口的数量把城市分为四等：人口少于20万的为小城市，20万至50万人口的为中等城市，50万人口以上的为大城市，其中又把人口达100万以上的大城市称为特大型城市。
②按城市综合经济实力和世界城市发展的历史来看，城市分为集市型、功能型、综合性、城市群等类别，这些类别也是城市发展的各个阶段。任何城市都必须经过集市型阶段。
集市型城市，属于周边农民或手工业者商品交换的集聚地，商业主要由交易市场、商店和旅馆、饭店等配套服务设施所构成。处于集市型阶段的城市在中国主要有集镇；
功能型城市，通过自然资源的开发和优势产业的集中，开始发展其特有的工业产业，从而使城市具有特定的功能。不仅是商品的交换地，同时也是商品的生产地。但城市因产业分工而形成的功能单调，对其他地区和城市经济交流的依赖增强，商业开始由封闭型的城内交易为主转为开放性的城际交易为主，批发贸易业有了很大的发展。这类型城市主要有工业重镇、旅游城市等；
综合型城市，一些地理位置优越和产业优势明显的城市经济功能趋于综合型，金融、贸易、服务、文化、娱乐等功能得到发展，城市的集聚力日益增强，从而使城市的经济能级大大提高，成为区域性、全国性甚至国际性的经济中心和贸易中心（“大都市”）。商业由单纯的商品交易向综合服务发展，商业活动也扩展延伸为促进商品流通和满足交易需求的一切活动。这类城市在中国比较典型的有直辖市、省会城市。
城市群（或都市圈）。城市的经济功能已不再是在一个孤立的城市体现，而是由以一个中心城市为核心，同与其保持着密切经济联系的一系列中小城市共同组成的城市群来体现了。如日本的东京、大阪、名古屋三大城市圈，英国的伦敦-利物浦城市带等。上海所在的长江三角洲地区实际上也正在形成一个经济关系密切的长江三角洲城市群，其整体的经济功能已在日益凸现。
2、城市经济学概念：城市经济学以城市系统为对象，研究城市内外部的经济活动，揭示城市形成、发展及城市化过程中的经济规律的应用性学科。
研究对象：城市经济学建立的目的是试图运用经济学原理来研究城市问题，从经济分析的角度来阐明城市是如何按经济规律运行的。
宏观城市经济学：把城市作为一个整体来研究，采用总量经济分析方法，探讨城市经济的增长与衰退，城市规模问题及城市化问题。
微观城市经济学：以单个经济单位为研究对象，主要研究城市土地利用、住房、交通、就业、环境等问题。
3、城市经济增长；是指一个城市实际GDP的增加。
 
（二）、单一中心土地利用
（二）、单一中心土地利用
1、租金函数
城市土地的投标租金函数:R=PQ-C-Qtu
这里的地租函数则是线性的(式中R为投标租金，P为单位产品价格，C为非土地生产成本，Q为土地产出量， t为单位运输成本，u为离市场区的距离)，即土地投标租金与各因素之间呈现均衡的变化。制造商投标租金函数和写字楼投标租金函数分别指工业厂房和办公楼的投标租金函数。
2、住宅密度概念；是指一定区域内住宅用地面积占总用地面积的百分比，密度越低，住宅区绿地面积和活动场地越大。