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土地估价相关知识精讲班第27讲讲义
（一）、测量误差与精度

一、考试大纲要求：
(一)考试目的
测试应考人员对土地与房屋测量基础知识的理解和掌握程度
(二)考试基本要求
掌握：土地与房屋测绘图纸种类与要素，土地面积测算方法，房屋面积测算及分摊。
熟悉：测量误差与精度的概念，土地与房屋测绘的技术规范及精度要求，房屋面积种类与含义。
了解：土地及房屋测绘的特点。
(三)考试范围
1．测量误差与精度
(1)测量误差的概念
(2)测量精度的概念
2．房地产测绘的技术规范
(1)房地产测绘规范的含义
(2)房地产测绘的现行国家标准
3．房地产测绘的精度要求
4．土地与房屋测绘中的相关图纸
(1)地形图
(2)地籍图
(3)房产图
5．土地面积测算方法
(1)图解法
(2)解析法
6．房屋面积种类
(1)建筑面积和使用面积
(2)套内建筑面积
(3)公用建筑面积、分摊公用建筑面积
(4)预测面积、实测面积
(5)合同约定面积、产权登记面积
7．房屋面积测算
(1)房屋面积测算方法
(2)房屋面积的测算内容
8．公用建筑面积分摊系数计算方法
二、本章知识汇总：
（一）、测量误差与精度
1．测量误差的概念
(1)误差的概念：测量中的被观测量的真值与观测值之差。

在实践中，由于实验理论上存在着近似性，方法上难以很完善，实验仪器灵敏度和分辨能力有局限性，周围环境不稳定等因素的影响，待测量的真值是不可能测得的，测量结果和被测量真值之间总会存在或多或少的偏差，这种偏差就叫做测量（值）的误差。
测量误差主要分为三大类：系统误差、随机误差、粗大误差。
设被测量的真值为N′，测得值为N，则测量误差Δ′N为Δ′N＝N－N′。
误差存在于一切测量之中，而且贯穿测量过程的始终。每使用一种仪器，进行一次测量，都会产生误差，没有误差的测量结果是不存在的。在误差必然存在的情况下，测量的任务是：
（1）设法将测得值中的误差减至最小。
（2）求出在测量的条件下，被测量的最近真值（最佳值）。
（3）估计最近真值的可靠程度（接近真值的程度）。因此要研究误差的性质和来源，以便采取适当的措施，达到最好的结果。
2．测量精度的概念：观测结果、计算值或估计值与真值（或被认为是真值）之间的接近程度。

 
（　二）、房地产测绘的技术规范
（二）、房地产测绘的技术规范
房地产测绘应属于按专业分类的范畴，它是专业测绘中的一个很具有特点的分支。它测定的特定范围是房屋以及与房屋相关的土地，也就是说，房地产测绘就是运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的专业测绘。
1．房地产测绘规范的含义
(1)测绘规范的含义：是房地产测绘工作所依据的法规性技术标准、行为准则和其他要求等，必须严格遵循。
(2)测绘规范的主要内容：测量控制网布设方案、技术设计、仪器检验、作业方法、成果记录整理、检查验收等技术工作的具体规定。
2．房地产测绘的现行国家标准：
中华人民共和国国家标准《房产测量规范》，实施房地产测量的主要技术依据。
（三）、房地产测绘的精度要求
中华人民共和国国家标准《房产测量规范》以中误差作为衡量精度的标准，以两倍中误差作为限差。
（四）、土地与房屋测绘中的相关图纸
1．地形图
(1)地形图概念：地表起伏形态和地物位置、形状在水平面上的投影图。具体来讲，将地面上的地物和地貌按水平投影的方法(沿铅垂线方向投影到水平面上)，并按一定的比例尺缩绘到图纸上，这种图称为地形图。
(2)地形图主要内容：水系、地貌、居民地、交通线、境界线和土质植被等。地形图是经济建设、国防建设和科学研究中不可缺少的工具；也是编制各种小比例尺普遍地图、专题地图和地图集的基础资料。不同比例尺的地形图，具体用途也不同。 
2.地籍图
地籍图是表示土地权属界线、面积和利用状况等地籍要素的地籍管理专业用图，是地籍调查的主要成果。
地籍图是表明土地范围不同归属权的地图。地籍图的内容包括地籍要素和必要的地形要素。地籍要素指土地的编号、利用类别、等级、面积及权属界线，界地点及其编号，各级行政区划界线及房产情况。必要的地形要素指与地籍管理有关的一些房屋、道路、水系及地物和地理名称等。
 3．房产图
房产图是房屋产权、产籍、产业管理的重要资料。按房产管理需要，分为房产分幅平面图、房产分丘平面图和房产分户平面图。房产图分为三类：

(1)房产分幅图： 房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图。是测绘分丘图和分户图的基础资料，同时，也是房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料。房产分幅图以幅绘制。
(2)房产分丘图： 房产分丘图是房产分幅图的局部图，是反映本丘内所有房屋及其用地情况、权界位置、界址点、房角点；房屋建筑面积、用地面积、四至关系、权利状态等各项房地产要素。也是绘制房产权证附图的基本图。房产分丘图以丘为单位绘制。
(3)房产分户图：   房产分户图是在分丘图基础上绘制的细部图，以一户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部图。是根据各户所有房屋的权属情况，分幢或分层对本户所有的房屋的坐落、结构、产别、层数、层次、墙体归属、权利状态、产权面积、共有分摊面积及其用地范围等各项房产要素，以明确异产毗连房屋的权利界线，供核发房屋所有权证的附图使用。房产分户图以产权登记户为单位绘制。
 

 
（五）、土地面积测算方法
（五）、土地面积测算方法
    l．图解法：凡是从图上直接量算面积或由图上采集数据计算面积的测算方法。
2．解析法：凡是由实地采集计算元素，用数学公式或模型计算面积的测算方法。
（六）、房屋面积种类:
 1．建筑面积和使用面积
 (1)建筑面积：房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20m以上(含2．20m)的永久性建筑。
 (2)使用面积：房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。
2．套内建筑面积：套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积。成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。
3．公用建筑面积、分摊公用建筑面积
(1)公用建筑面积：指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。
(2)分摊公用建筑面积：某个产权人在公用建筑面积中所分摊的面积。
4．预测面积、实测面积
(1)预测面积
    预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。
 (2)实测面积
    实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。