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土地估价实务基础精讲班第9讲讲义
土地还原率的概念及其确定方法
收益还原法应用实例
土地还原率的概念及其确定方法
(一)土地还原率概念及种类
1．土地还原率的概念
土地还原率是用以将土地纯收益还原成为土地价格的比率。
2．土地纯收益与土地价格比值调查确定还原率
采用市场上相同或相似土地的纯收益与价格的比率。为避免偶然性，常常需要考察多宗土地(一般至少三宗以上)，求其纯收益与价格的平均值。
3．安全利率加上风险值调整确定还原率
还原率＝安全利率+风险调整值。安全利率是指无风险的资本投资利润率，可以选用同一时期的一年期国债年利率或一年期的银行定期存款利率为安全利率。风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定。
4．投资风险与投资收益率综合排序插入确定还原率
将社会上各种类型的投资(如银行存款、贷款、国债、债券、股票等)收益率按其大小从低到高排序，然后根据经验判断所要评估的不动产的投资收益率与风险应该落在哪个范围，从而确定所要求取的还原率的具体数值。
5．土地还原率和综合还原率、建筑物还原率的关系
还原率分为以下三类：
(1)综合还原率：是求取土地及其地上建筑物合为一体的价格时所使用的还原率。即如果运用收益还原法评估的是土地及建筑物合为一体的价格，所使用的纯收益必须是土地及建筑物合为一体所产生的纯收益，同时，所选用的还原率，必须是土地及建筑物合为一体的还原率，即综合还原率。
(2)建筑物还原率：是求取单纯建筑物价格时，所使用的还原率。这时所对应的纯收益是建筑物本身所产生的纯收益，不包括土地产生的纯收益，因此选用的还原率，也应是建筑物还原率。
(3)土地还原率：是求取纯土地价格时，所应使用的还原率。一般情况下，土地还原率比建筑物还原率低2～3个百分点。
3．土地还原率和综合还原率、建筑物还原率的关系
综合还原率、建筑物还原率、土地还原率三者虽有严格区分，但又是相互联系的。若知道其中两个还原率，便可求出另一个还原率。计算公式如下：
公式1：r=(r1L+r2B)／(L+B)   
公式2：r＝[r1L十 (r2 +d)B]／(L十B)
式中：r—综合还原率；
r1——土地还原率；
r2——建筑物还原率；
L——地价；
B——建筑物价格；
d——建筑物折旧率。
上述第一个公式适用于建筑物折旧后的纯收益的情况；第二个公式适用于建筑物折旧前的纯收益的情况。
 
收益还原法的特点与适用范围
收益还原法的特点与适用范围
1．收益还原法的特点
收益还原法是以地租理论和生产要素分配理论为理论依据。土地、劳动、资本等生产要素组合产生的收益，应由各要素分配。归属于土地的收益应是地租和利用土地资产带来的收益。它可以采取从总收益中扣除其他生产要素产生的收益后求得，然后，将土地的收益以一定的还原率还原，即为土地的价格。
注意：收益还原法估价结果的准确度，取决于土地的纯收益及还原率的准确程度，所以求取土地收益及确定还原率是收益还原法的关键。
2．收益还原法的适用范围
收益还原法以求取土地纯收益为途径评估土地价格，它只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或是房地产的估价。例如，租赁用房地产或企业用房地产的估价均可采用此法。收益还原法是具有理论依据而应用面很广的一种估价方法，而对于没有收益的不动产的估价，例如机关、学校、公园等公益用地的估价则大多不适用。同时，由于收益还原法主要适用于有收益或潜在收益的土地或房地产，注意：而关于收益性土地的稳定纯收益和适当的还原率的求取，要受一般的经济行情和工商企业以及房地产市场的发展、变化的影响，确定它也是一件困难的事。这是收益还原法的一个缺点。
土地价格的确定
在土地纯收益确定以后，可以根据收益变化状况和土地使用权年期等条件，选择适当的土地还原率和公式计算得到土地的试算收益价格。
若要用收益还原法评估不动产价格，应选用综合还原率对房地产纯收益进行还原求取。
 
利用收益还原法评估土地价格
利用收益还原法评估土地价格
基本思路：首先求得建筑物的价格；然后从待估不动产(房地产)的纯收益中减掉属于建筑物的纯收益，得到土地的纯收益；再以土地还原率还原，即可得到土地的价格。
计算公式：
a－B·(r2+d)＝L·r1
L= a－B(r2+d)/ r1= a1/ r1
式中： L——土地价格；
a——建筑物及其相应范围的土地所产生的纯收益(a如为折旧后收益则去掉d)；
B——建筑物的价格(依其他方法求得)；
r1——土地还原率；
r2——建筑物还原率；
d——建筑物折旧率；
a1——土地的纯收益
例题1
某公司于2000年7月1日经政府出让取得一块商业用地，土地面积5000平方米，土地出让年限为2000年7月1日至2040年6月30日，共40年。该公司在该地块上建成一栋钢筋混凝土结构商业楼，总建筑面积为15000平方米，于2001年7月1日竣工投入使用，该建筑物当时重置价值为1300元／平方米。现该物业由业主自行经营，经营状况正常，年经营收入6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6％，商品销售税金及附加为销售收入的8.5％，经营利润为年经营收入的10％，若2005年7月1日同类型建筑物重置价值为1500元／平方米，房屋还原利率为8％，土地还原利率为6％，不考虑递增及物价因素，求该地块于2005年7月1日价值。