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土地估价实务基础精讲班第6讲讲义
(三)纯收益年期变化，按一定比率递增或递减时的土地价格计算公式
(三)纯收益年期变化，按一定比率递增或递减时的土地价格计算公式
1，土地使用年期无限时的地价计算公式
P=a/r干s
式中：P、a、r含义同前；
s——纯收益逐年递增或递减的比率，如纯收益第一年为a，则第二年为a(1±s)，第三年为a(1±s)2，第n年为a(1±s)n-1。
公式中的符号，当纯收益按等比级数递增时取减号，递减时取加号。r不变，递增时r>s，递减时(r+s)>0。
2，土地使用年期有限时的地价计算公式
P=a/r干s[1—(1±s/1+r)n]
式中：P、a、r、s、n含义同前。
公式中的符号，当纯收益按等比级数递增时取上面的符号，递减时取下面的符号。r不变，递增时r≠s，r+s≠0
(四)纯收益、还原率有变化的土地价格计算公式

式中：a1,a2…an——分别为未来各年的纯收益；
r1,r2,…rn——分别为未来各年的还原利率。
本公式实际上是收益还原法基本原理的公式化，即收益还原法公式的最一般形式。当公式中ai、ri、n按一定规律变化时，可推算出上述六个公式。
(五)未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式
当未来某年的土地价格已知，而已知土地价格的年份以前的纯收益有变化(不变时是特例)，r每年不变且大于零时，土地价格的计算公式如下：

 
四、收益还原法土地估价的基本步骤
四、收益还原法土地估价的基本步骤
1．总收益测算的项目和方法
总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益。计算总收益首先分析可能产生的各种收益，然后按客观、持续及稳定等原则来确定土地的总收益。
2．总费用测算的项目和方法。计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等总费用是指为创造收益所投入的直接必要的劳动费用与资本费用。总费用在不同情况下，所包含的项目也有所不同。因此，计算总费用，首先要分析可能的各种费用支出，然后在全面分析的基础上，计算加总一般正常合理的必要年支出，即得总费用。
3．不同条件下纯收益测算方法
从总收益中扣除总费用和房屋折旧费、房屋收益等，即为纯收益。
4．还原率的概念、类型、主要影响因素及确定方法等
还原率是影响地价高低的重要因素，必须慎重选择。一般首先要通过各种途径，确定各种可能的还原率，然后再经过综合分析、比较，确定可采用的还原率。
（1）综合还原率：是求取土地及其地上建筑物合为一体的价格时所使用的还原率。即如果运用收益还原法评估的是土地及建筑物合为一体的价格，所使用的纯收益必须是土地及建筑物合为一体所产生的纯收益，同时，所选用的还原率，必须是土地及建筑物合为一体的还原率，即综合还原率。
(2)建筑物还原率：是求取单纯建筑物价格时，所使用的还原率。这时所对应的纯收益是建筑物本身所产生的纯收益，不包括土地产生的纯收益，因此选用的还原率，也应是建筑物还原率。
(3)土地还原率：是求取纯土地价格时，所应使用的还原率。一般情况下，土地还原率比建筑物还原率低2～3个百分点。
5．评估价格计算公式的选择和估价结果的确定
根据公式适用评估对象和评估目的等条件，选用相应的计算公式，将纯收益用相应的还原率进行还原，即得土地的收益价格。
小结：今天我们把土地估价实务基础这门考试的注意事项，考试要求，大纲简介，收益还原法的一些基本概念、原理向大家做了讲解，下节课要接着讲收益还原法的下半部分，希望大家要注意归纳总结这门考试的特点，以及收益还原法的主要知识点，并做好在线作业，谢谢大家，下节课再见！