ondragstart="return false" onbeforecopy="return false" oncopy=document.selection.empty() onselect=document.selection.empty()>
     
土地估价实务基础精讲班第5讲讲义
大纲要求
大纲要求：
收益还原法
(一)考试目的
测试应考人员对收益还原法的基本原理及其应用的理解与掌握程度。
(二)考试范围
1．收益还原法概念
2．收益还原法的基本公式
(1)公式的内涵
(2)公式的表达式
(3)公式各变量的含义
3．收益还原法不同情况下的公式
(1)预期纯收益不变情况下的公式
(2)预期纯收益变化情况下的公式
(3)还原率变化情况下的公式
(4)收益年期不同情况下的公式
(5)不同公式的应用条件
4．收益还原法估价的基本步骤
(1)总收益测算的项目和方法
(2)总费用测算的项目和方法
(3)不同条件下纯收益测算方法
(4)还原率的概念、类型、主要影响因素及确定方法等
(5)评估价格计算公式的选择和估价结果的确定
5．土地年总收益的概念、测算方法，不同情况下总收益的测算。
(1)土地年总收益的概念
(2)土地年总收益的构成及计算方法
(3)不同条件下土地年总收益的计算要求及方法
6．总费用的测算方法
(1)土地年总费用的概念
(2)土地年总费用的构成及计算方法
(3)不同条件下土地年总费用的计算要求及方法
7．土地纯收益的概念及测算方法
(1)土地纯收益的概念
(2)土地纯收益的计算方法
(3)不同条件下土地纯收益的计算要求及方法
8．土地还原率的概念及其确定方法
(1)土地还原率概念
(2)土地纯收益与土地价格比值调查确定还原率
(3)安全利率加上风险值调整确定还原率
(4)投资风险与投资收益率综合排序插入确定还原率
(5)土地还原率和综合还原率、建筑物还原率的关系
9．收益还原法的适用范围
(三)考试基本要求
掌握：收益还原法的概念、特点、公式、估价步骤、应用要求及各种参数确定方法；
熟悉：收益还原法的适用范围。
对于这一点，大家一定要了解收益还原方法的范围，是有收益和潜在收入的土地或者房地产，如写字楼、住宅、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、出租用标准厂房和仓库、农地等等。对于有收益大家好理解，但是，潜在收益我想大家还是要根据土地的客观收益情况，比如：有一宗公寓，它为空闲或是自用，表面看是没有实际收益，但是，大家还要看到，它存在的潜在收益，假想它是出租的状态，就是应当是有收益的。那么我们将按照它存在的潜在收益来给它估价，这一点希望大家明确。但是对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产，收益法大多不适用。
我们要讲解收益法的七个基本公式，这其中包括它演变得来的六个公式，大家只要记住公式的写法就可以了，不必去关心公式的推导过程。因为，我们考试只要会应用就可以了，不必陷入公式推导的误区。
内容详解：
 
一、收益还原法概念
一、收益还原法概念
(一)收益还原法的定义
收益还原法是土地估价中最常用的方法之一，它也是对土地、房屋、不动产或其他具备收益性质资产进行估价的基本方法。收益还原法是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。
(二)收益还原法的的原理
由于土地具有固定性、不增性、个别性、永续性等特性，使用者在占有某块土地时，土地不仅能提供现时的纯收益，而且还能期待在未来年间源源不断地继续取得。当将此项随时间延续而能不断取得的纯收益，以适当的还原利率折算为现在价值的总额(称为收益价值或资本价值)时，它即表现为该土地的实质价值。也是适当的客观交换价值，这就是收益还原法的原理。
具体表述为：假设有一宗土地，每平方米每年可产生1000元的纯收益，土地所有人对此宗土地的纯收益只要能以5％的资本年利率还原即能满意，那么该所有者的土地纯收益价格应该是每平方米20000元，即地价＝土地年纯收益÷土地还原率。现假设此人另以20000元货币以年利率5％存入银行，此人每年得到的利息(货币纯收益)与上述的一平方米土地的收益是等额的。因此，对该土地所有者来讲，一平方米土地与20000元货币，其资本价值相等。(以上是在土地收益、土地还原率每年不变，且在土地使用年期为无限年情况下的表述。)
二、收益还原法不同情况下的公式。
土地年纯收益不变土地还原率不变且大于零，土地使用年期无限的土地价格计算公式为：