P= a/r [1—1/（1+r）n ]
上述公式中的收益年限n等于41年(因为旅馆于1993年建成，使用年限为50年，在估价时点已使用9年)，则：
P= 4086017/10% [1—1/（1+10%）41
]
P=40039436(元)
(8)估价结果：根据计算结果，并参考估价人员的经验，确定本估价对象于2001年7月20日的市场价值为4
000万元。
题目分析：
(一)审题
(1)明确估价对象，考虑方法选用。根据题中介绍，这是一宗经过出让取得土地使用权的土地，现状土地上建有建筑物，并且在出租，有收益。估价对象为土地，不包括建筑物部分。适合选用收益还原法。
(2)明确估价时点。要求估价时点为2004年11月，与土地使用权取得的时间存在5年的时间差。
(3)明确价格类型。要求评估土地的市场价格。
(4)了解资料内容。题中给出了土地面积、建筑面积；房地合一的办公楼的租金收入、押金、费用、押金收益率；有关建筑物的耐用年限、重置价格、建筑物还原率；土地还原率等。没有直接给出土地收益的资料，需要在计算土地收益的基础上来运用收益还原法。
(二)解题思路与方法选择
1．方法选择
分析估价对象，这是一宗房地合一的房地产共同产生收益，而评估其中土地价格的案例。有收益的房地产一般适用收益还原法。题中没有关于估价对象土地的成本、市场上类似土地的交易样本等资料，有迹可寻的只有从房地合一的收益中分离出土地收益。所以，最终的土地估价方法应选用收益还原法。
2．解题思路
(1)根据房屋出租资料求取房地合一的房地产共同产生的纯收益。
(2)计算建筑物部分产生的纯收益。
(3)从房地合一的房地产共同产生的纯收益中扣除建筑物的纯收益，分离出土地纯收益。
(4)计算剩余使用年限下的土地收益价格。
(四)难点与常见错误分析
1．难点
(1)估价时点和土地剩余使用年限的关系，对未来土地价格的年期修正将产生影响。
(2)土地年纯收益的计算。本题的土地纯收益应通过土地剩余技术从房地纯收益中分离出来，而房地纯收益又由房地年总收益中分离。其中有3个难点：
●计算房地年总收益时，应考虑押金应用等各类可收益因素。
●计算土地纯收益时，不宜直接从房地年总收益中扣除建筑物年纯收益。尽量先分步计算房地年纯收益，在扣除建筑物年纯收益之后计算出土地年纯收益。
●计算建筑物年纯收益时，涉及建筑物现值和建筑物还原率的计算或选用。其中，建筑物现值计算可能涉及通过折旧或成新度计算方式的选择、经济耐用年限和剩余土地使用年限的关系等问题，应加以注意。
(3)资料涉及对象的分类。在审题时就要明确所给收益、费用等资料往往是房地合一的，重置价格、耐用年限等则针对建筑物，应将资料按照其对应的对象分清类别，这样有助于理清思路。
2．常见错误分析
(1)没有解题思路说明。本题所给条件既有收益、运营费用等收益还原法必须的资料，也有重置成本、耐用年限等涉及成本的资料，所以解题思路是必须说明的。
(2)房地总收益、费用、押金运用收益等未按年计算。收益还原法要求纯收益必须以年计算，这是收益还原法几乎必考的项目，例如租金水平按日、月计算，都必须相应折算成年租金收益。
(3)房地总收益计算中未计算押金运用收益或处理错误，这是对出租型房地产收入构成理解不全面、不准确的表现。押金运用收益的处理也是收益还原法常见的考点。有的答卷不是计算一年的押金运用收益，而是直接加上押金，或者不在房地总收益中计算押金运用收益，而将年押金运用收益进行还原，加在最后价格计算结果中，这些处理都是错误的。
(4)建筑物年纯收益计算基数错误。建筑物年纯收益二建筑物现值×建筑物还原率。有的答卷以建筑物重置价格为基数，这是对建筑物年纯收益理解错误的结果。建筑物现值计算方法错误。
(5)未进行年期修正或修正的土地使用年限错误。土地使用权获得时间与估价期日不是同一时间，即在估价期日土地剩余使用年限要经过判断、计算，这是收益还原法必考项目，要特别注意题中关于这两个时间点的交代。本题土地剩余使用年限为50—5=45年。