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土地估价实务基础精讲班第3讲讲义
一、预期收益原则
一、土地估价的原则
(一)考试目的
测试应考人员对土地估价原则内涵的理解与掌握程度。
(二)考试范围
1．土地估价原则
(1)预期收益原则
(2)替代原则
(3)最有效利用原则
(4)供需原则
(5)报酬递增递减原则
(6)贡献原则
(7)变动原则
(8)合法原则
2．不同估价原则适用范围及注意点
3．土地估价各原则的理论依据和产生背景
(三)考试基本要求
掌握：土地估价原则内涵；
熟悉：土地估价各原则的适用范围及注意点；
了解：土地估价各原则的理论依据和产生背景。
(内容详解)
土地价格是由土地的效用、相对稀缺性和有效需求三者互相作用、互相影响形成的。
一、预期收益原则
土地的价格受预期收益形成因素的变动所左右。所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。
土地价格受预期收益形成因素的变动所左右，土地投资者是在预测该土地在有限使用年期内所能带来的收益或效用后进行投资的，因此，准确预测土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和(即收益价格)是预期收益原则的具体表现。
预期收益的估算必须是客观合理的。它要求估价人员必须对价格的形成因素认真分析，并对将来的变动趋势作客观合理的预测，应排除脱离现实的使用或因投机及违法使用土地所获收益的预测。
预期收益原则，对土地估价中的地区分析、交易实例价格的检查、纯收益及还原利率的确定非常重要。在土地估价实践中，剩余法估价及收益还原法估价中土地收益确定，都是预期收益原则的具体应用。
 
二、替代原则
二、替代原则
根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格最低者吸引最大需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后才决定的。土地价格也同样遵循替代规律。某块土地的价格，受其他具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、有替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。因此，土地估价中的替代原则可概括如下：
1．土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定；
2．土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格；
3．土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。
根据上述原则，在土地估价时，就可以通过对土地条件即土地使用价值的比较来评估土地价格。如在同一市场供需圈内，可以通过调查近期发生交易的、与待估地块有替代可能的地块的地价和条件，通过与待估地块进行比较来确定待估地块价格，即在土地估价中经常采用的市场比较法是以替代原则为基础的。应当注意的是，由于土地的不可移动性、个别性及交易量少的特点，在土地估价时很难寻找到像一般商品那样性质、条件完全相同的替代品。因此，一般都要进行时间和土地条件修正后，才能按替代原则，采用市场比较法确定待估地块价格。
替代原则实际上与收益还原法也有较深的渊源关系。因为某地块的价格，如有替代可能，则可迅速确定与该地块产生同等纯收益的其他地块的投资额和价格。可见，替代原则是表示合理经济行为的基本原则之一。它适用范围广，是估价原则的中心内容之一。
在我国目前的土地估价工作中，基准地价评估是先评定土地使用价值，进行分等定级，把土地条件基本一致的土地归为同一等级，在此基础上再测算其平均价格；而基准地价系数修正法评估宗地价格时，则是在基准地价基础上，通过待估宗地条件与区域内一般条件的比较，对基准地价进行系数修正，评估出宗地价格。由此可以看出，这实际上都是替代原则在估价实践中的具体运用。
例题：在城市的专业街道两边土地的用途大致相同，所遵循的估价原则是(    )。
A.替代原则
B．协调原则
C．贡献原则
D．需求与供给原则
答案：A.替代原则