| 建议先做在线作业再听讲座 四、计算题(共3题，分别为25分、25分、30分，共80分。答案要求列出算式、计算过程和计算结果；按公式计算的要求列出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分。计算过程中间结果均保留两位小数，单价用“元／平方米”，总价用“元”表示；计算最终结果均保留整数，单价用“元／平方米”，总价用“万元”表示。请在每题下方空白处答题) （一） 某城市有一宗住宅用地，需要评估其土地使用权价格。经调查收集到以下资料： (1)与待估宗地处于同一供需圈、相同用途、相同交易类型的四宗土地交易案例，待估宗地与各交易案例的条件以及各交易案例的区域因素和个别因素修正情况如下表所示，其中区域因素和个别因素的修正皆是与待估宗地相比较，表中修正系数为正数的，表示交易案例的条件优于待估宗地，表中系数为负数的，表示交易案例条件比待估宗地差。  (2)土地还原率为7％； (3)该城市住宅地价指数以1999年9月1日为100，以后平均每月上涨1个百分点； (4)该城市住宅地价的容积率修正系数如下表：  请根据上述资料 1．编制该城市地价指数表。 2．采用市场比较法估算出待估宗地于2000年10月1日土地使用年限为70年的单位土地面积价格。 (一)审题 (1)明确题目要求。本题有两项要求，即编制地价指数表和求取宗地在2000年10月1日70年期的单位土地面积价格，审题时要注意估价时点、土地使用年期和价格类型。 (2)了解有关资料。本题主要提供了4个案例的交易价格及宗地状况资料，并说明了地价增长情况及容积率与地价的关系，这为构思解题方法提供了依据。 (3)审查关键内容，谨防误用。在审题过程中应密切注意各案例所给定的因素条件及因素比较说明，这是能否正确地进行计算的关键。要明晰比较的基准，是以待估宗地为基准，还是以比较案例为基准，否则很容易造成条件指数取值错误。 (二)解题思路与方法选择 1．方法选择 根据估价对象状况及题目所提供资料，本题适用于市场比较法。 2．解题思路 (1)先根据地价增长情况编制地价指数表。 (2)根据所确定的各因素条件指数，按照市场比较法的计算公式，分别对A、B、C、D、E 5个交易案例进行各项因素修正，得到5个比准价格。 (3)采用适当方法对5个比准价格进行平均，计算得到待估宗地价格。 (三)公式与计算步骤 1．适用公式 待估宗地价格=比较案例宗地价格×期日修正×年期修正×容积率修正×区域因素修正×个别因素修正 2．计算步骤 (1)选择计算方法 本题适宜采用市场比较法进行评估 (2)编制该城市住宅地价指数  （3）编制土地使用权年期修正指数 土地还原率为7％，以住宅用地法定最高年期(70年)的指数为100。则 50年期修正指数为：100×[1-1/（1+7%）50]/ [1-1/（1+7%）70]=97.460 40年期修正指数为：100×[1-1/（1+7%）40]/ [1-1/（1+7%）70]=94.148 或者采用下述方法编制年期修正指数(处理方法2) 土地还原率为7％，以无限年期住宅用地价格指数为100。则 70年期修正指数为：100×[1-1/（1+7%）70]=99．123 50年期修正指数为：100×[1-1/（1+7%）50]=96．605 40年期修正指数为：lOO×[1-1/（1+7%）40]=93．322 (4)容积率修正系数：题目已给定 (5)确定区域因素和个别因素条件指数 根据题意，表中指数为各交易案例与待估宗地相比，因此确定待估宗地的条件指数为100，各交易案例条件指数按表中给定数据确定。  (6)比较修正各交易案例价格 ●方法1： 交易案例价格×期日修正×年期修正×容积率修正×区域因素修正×个别因素修正 =比准价格 A：1200×121/109×100/100×1.8/1.8×100/103×100/89=1453.16（元/平方米） B：1560×121/107×100/100×1.8/2.4×100/95×100/98=1421.14（元/平方米） C：1650×121/111×100/97.460×1.8/2.4×100/95×100/98=1486.73（元/平方米） D：1400×121/116×100/94.148×1.8/2.1×100/94×100/97=1458.14（元/平方米） ●方法2： 交易案例价格×期日修正×年期修正×容积率修正×区域因素修正×个别因素修正 =比准价格 A：1200×121/109×99.123/99.123×1.8/1.8×100/103×100/89=1453.16（元/平方米） B：1560×121/107×99.123/99.123×1.8/2.4×100/95×100/98=1421.14（元/平方米） C：1650×121/111×99.123/96.605×1.8/2.4×100/95×100/98=1486.73（元/平方米） D：1400×121/116×99.123/93.322×1.8/2.1×100/94×100/97=1458.14（元/平方米） (7)待估宗地价格的确定 采用算术平均数法计算待估宗地单位土地面积价格： (1453．16+1421．14+1486．73+1458．14)÷4=1454．79(元／平方米) (四)难点与常见错误分析 本题主要考察应用市场比较法进行土地价格评估的基本步骤及各修正指数的计算方法。在审题过程中应密切注意各案例所给定的因素条件及因素比较说明，这是能否正确地进行计算的关键。同时应注意下述问题： (1)在答题过程中一定要清楚地写出各计算步骤及计算公式，包括题目给定的修正指数也应在相应的步骤中进行简单的说明，使整个答题步骤是完整的。 (2)两种编制土地使用权年期修正指数方法的计算结果完全相同，在答题过程中采用任何一种方法均可，后一种方法稍微简单一点。 (3)各比较案例的区域因素条件指数和个别因素条件指数是根据题目给定的区域因素和个别因素修正系数进行计算确定的。这里一定要注意题目中关于待估宗地与比较案例之间的比较关系的说明，要弄清是以谁为比较基础、修正系数的正负分别表示什么优劣关系等，这是应试者非常容易出错的地方。一般情况下，不管是待估宗地还是比较案例，以谁为比较基础，就将谁的修正指数确定为100，另外一方的修正指数根据相应的修正系数和正负数所对应的优劣关系进行计算。 (4)所有的修正指数确定以后，就按照市场比较法的修正公式计算各案例的比准价格。计算过程中要写清楚计算公式。这里也有一个比较关系的问题，即哪个修正指数在分子，哪个修正指数在分母，甚至许多应试者经常问“是变分子还是变分母?”或者问“100是在分子还是在分母?”其实市场比较法修正公式的最基本原理是“待估宗地的修正指数／比较案例的修正指数”，只要按照这一原理将相应的修正指数代入公式进行计算，就不会将比较关系弄错。 (5)最终评估结果一般是采用简单算术平均法求得，但若有个别比准价格计算结果相差太大，应进行分析，并采用加权平均或其他方法进行计算，同时要充分说明理由。即使各比准价格相差不大，也可以采用其他方法确定最终价格，但同样必须说明采用该方法的理由。 （二）基准地价法求取委估地块综合用途地价 1．基准地价 北京市人民政府于2002年12月4日发布了《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》(京政发[2002]32号)，对1993年北京市出让国有土地使用权基准地价(《北京市人民政府发布北京市出让国有土地使用权基准地价的通知》[京政发(1993)34号])进行了调整更新，从2002年12月10日起施行新的出让国有土地使用权基准地价。 北京市出让国有土地使用权基准地价表单位：元／㎡  调整后的基准地价是指各土地级别内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整(简称“七通一平”)，或宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水及宗地内土地平整(简称“五通一平”)，在平均容积率条件下，同一用途的完整土地使用权的平均价格。其中：基准地价的基准期日为2002年1月1日；土地用途划分为商业、综合、居住、工业等四类；商业、综合、居住用地1～6级的开发程度为“七通一平”，7～10级的开发程度为“五通一平”；工业用地1～5级的开发程度为“七通一平”，6～9级的开发程度为“五通一平”；商业、综合、居住用地1～6级的平均容积率为2，7～10级的平均容积率为1；工业用地的平均容积率为1。 基准地价的表示形式为楼面熟地价，同时公布楼面毛地价。楼面熟地价是指各土地级别内，完成通平的土地在乎均容积率条件下，每建筑面积分摊的完整土地使用权的平均价格。楼面毛地价是指各土地级别内，在平均容积率条件下，政府收取的某种用途法定最高出让年期内的土地出让金、市政基础设施配套建设费的平均楼面价格。 根据上述基准地价，通过对估价期日、年期、容积率及各种因素的修正测算待估宗地的土地价格。 (1)商业、综合、居住用地 1)宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式： 宗地楼面熟地价=适用的基准地价(楼面熟地价)X期日修正系数X年期修正系数X 容积率修正系数X因素修正系数 宗地地面熟地价=适用的基准地价(楼面熟地价)X期日修正系数X年期修正系数X 容积率修正系数X因素修正系数X宗地容积率 2)宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价计算公式： a．当宗地容积率≥级别平均容积率时： 宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价X期日修正系数X年期修正系数X因素修正系数 宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价X期日修正系数X年期修正系数X因素修正系数 X宗地容积率 b.当宗地容积率<级别平均容积率时： 宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价X期日修正系数X年期修正系数X因素修正系数 X级别平均容积率／宗地容积率 宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价X期日修正系数X年期修正系数X因素修正系数 X级别平均容积率 (2)工业用地 1)宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式： a．当宗地容积率≥1时： 宗地楼面熟地价=适用的基准地价(楼面熟地价)X期日修正系数X年期修正系数X 因素修正系数 宗地地面熟地价=适用的基准地价(楼面熟地价)X期日修正系数X年期修正系数X 因素修正系数X宗地容积率 b．当宗地容积率<1时： 宗地楼面熟地价=适用的基准地价(楼面熟地价)X期日修正系数X年期修正系数X 因素修正系数棕地容积率 宗地地面熟地价=适用的基准地价(楼面熟地价)X期日修正系数X年期修正系数X 因素修正系数 2)宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价计算公式： a．当宗地容积率≥1时： 宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价X期日修正系数X年期修正系数X因素修正系数 宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价X期日修正系数X年期修正系数X因素修正系数 ×宗地容积率 b.当宗地容积率<1时： 宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价X期日修正系数X年期修正系数X因素修正系 数/宗地容积率 宗地地面毛地价二适用的楼面毛地价X期日修正系数X年期修正系数X因素修正系数 2．测算过程 (1)委估地块适用的基准地价水平的确定 根据调整后的基准地价测算方法，待估宗地的基准地价(楼面熟地价)参照《北京市基准地价表》，取相应地价区级别高低限的算术平均值；基准楼面毛地价根据宗地用途类别、地价区级别和具体情况，参照《北京市基准地价表》适当选取。 委估地块位于北京市X X区X X街X X胡同，属综合二级地区，综合用途的楼面熟地价水平为4440～6000元坪方米，楼面毛地价水平为1460～2200元秤方米，则：通过计算该地价区楼面熟地价级别高低限的算术平均值，得出委估地块的适用楼面熟地价为5220元／平方米；选取适用的楼面毛地价水平时，结合委估地块宗地实际情况，适用楼面毛地价水平取1650元／平方米。 (2)期日修正系数的确定 期日修正系数=宗地评估基准日地价指数／基准地价基准日地价指数调查北京市近几年综合用地地价变动情况，地价有小幅度上涨，以基准地价基准日的地价指数为基数，将2002年1月1日的地价指数定为100，按每月平均增长率为0．05％，则至评估基准日地价指数为100．85％。 (3)年期修正系数的确定 年期修正系数=1-1/(1+r)n/1-1/(1+r)m 其中：r——土地还原利率； n——宗地剩余使用年限； m——法定最高出让年限。 设定委估对象剩余使用年限为法定最高出让年限，故年期修正系数为1。 (4)容积率修正系数的确定 按照城市规划管理部门给定的宗地容积率(R)，查相应的《容积率修正系数表》确定容积率修正系数。对楼面毛地价不进行容积率修正。 当R1<R<R2(R1、R2为上述修正系数表所列的容积率)时，容积率修正系数X 为： X=Xl+(X2-X1)X(R-R1)／(R2-R1) X1是只1对应的容积率修正系数；X2是R2对应的容积率修正系数。 委估地块收益容积率为5．5，则容积率修正系数为0.8540。 (5)因素修正系数的确定 因素修正系数是指除容积率、期日、年期、用途之外的其他地价影响因素的综合修正系数。参照《北京市基准地价因素修正系数说明表》，根据宗地各种因素情况确定每种因素的修正系数，详见下表。 因素修正系数=1+∑ki 其中ki：第i种因素的修正系数。 商用房地产开发所及土地使用权出让价格评估  等级系数表  委估对象各因素情况如下： 委估对象因素修正表  委估对象修正系数=1+ (0+3．75+0+0．75+2．25+0．6+0．9)÷100 =1．0825 (6)委估对象综合用途地价的确定 委估地块楼面熟地价=适用的基准地价(楼面熟地价)X期日修正系数X年期修正系 数X容积率修正系数X因素修正系数 =5220X 100．85％X 1X0．8540X 1．0825 =4867元／平方米 委估地块楼面毛地价=适用的楼面毛地价X期日修正系数X年期修正系数X因素修正 系数 =1650X100．85％X1X1．0825 =1801元／平方米 |
