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土地估价实务基础精讲班第37讲讲义
单项选择题(1-10)

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一、单项选择题(共30题，题号1-30，每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有一个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。每题1分，共30分。选错不得分，不倒扣分)
1.幼儿园、公园等设施的等级、结构、保证率、齐备程度等因素中，属于影响地价的(B )。
A．一般因素
B．区域因素
C．个别因素
D．其他因素
2．作为个别因素考虑的城市规划因素，主要有(D )。
A．土地利用规划、容积率
B．用地结构、建筑物高度
C．用地限制条件、区域交通管制
D．建筑物密度、宗地用途
3．土地价格存在的根源是(B)。
A．经济地租
B．绝对地租
C．级差地租
D．垄断地租
4．决定土地价格高低的主要因素是(C)的存在。
A．经济地租
B．绝对地租
C．级差地租
D．垄断地租
5．城镇土地定级采用的是(B )，并结合土地收益、价格测定，综合评定土地的级别。
A．数理统计法
B．多因素分值加和法
C层次分析法
D．修正法
6．因素分值计算中(C )反映土地质量的优劣。
A．因素指标作用分值
B．因素分值
C．土地总分值
D．宗地分值
7．对面状的土地定级因素，描述不正确的是(D )。
A．这类土地因素所依附的客体在城镇中占地面积大
B．只对自身客体所在位置上的土地有影响
C．基础设施、绿地状况、自然条件属于此类
D．只要对周围地块有外溢影响的，就不能当作面状分布因素处理

解析：离中心近时，r→1，距离达到了影响半径时，r→0与D．r越小，ei越接近fi；r越小，ei越接近1。是一对相对的答案，我们可以看出C是错误的。
9．若要用收益还原法评估不动产价格，应选用(A )对房地产纯收益进行还原而求取。
A．综合还原利率
B．建筑物还原利率
C．土地还原利率
D．房地产还原利率
10．总费用是指为创造收益所投入的直接必要的(A   )。
A．劳动费用、资本费用
B．劳动费用、资本费用、经济费用
C．经济费用、劳动费用
D．资本费用、经济费用

 
单项选择题(11-20)
建议先做在线作业再听讲座
11．属土地收益，但不能作为收益还原法评估地价的依据的是(B   )。
A．直接收益
B．实际收益
C．客观收益
D．间接收益
12．某企业于10年前以国家出租方式取得某商业用地使用权，目前实际支付的年租金是8万元，该租约尚有10年到期，余期租金不再调整。据调查，目前同类商业用地市场年租金为10万元，根据测算承租土地使用权还原率为8％，请计算该企业所拥有的承租土地使用权价格。
A．15.6  
B．13．42   
C．43.2   
D．.52.17
采用差额租金还原法计算如下：
(1)计算年租金差额(租金盈余)
根据题意，在余下的10年租期内，租金不再调整，每年均为8万元，而市场同类商业用地年租金为10万元，因此年租金差额(租金盈余)为：
PR＝10—8＝2万元
(2)题目给定承租土地使用权还原率为8％；
(3)计算承租土地使用权价格
承租土地使用权价格＝2/8%×[1—1／(1十8％)10]＝13．42万元。
13．在进行土地估价中，能否准确进行情况修正很大程度上依赖于(A)。
A．估价人员的经验
B．计算的精度要求
C．所收集资料的质量
D．比较案例的交易时间
14．已知协议与招标的情况修正系比例关系为l：1．46，招标与拍卖的比例关系为1：1．24，某交易案例为协议方式的交易，成交价为1600元／平方米，而待估土地要评估拍卖价格，则修正后的交易案例价格为(    )元／平方米。
A．1883．88
B．1984
C．2336
D．2896．64
答案: D
解析: 情况修正后的交易案例价格＝比较交易案例价格×(待估宗地情况或正常情况指数/比较实例宗地情况指数);1600×1.46/1=2336; 2336×1.24/1=2896．64元／平方米
15.除利用价格指数对地价进行时间修正外，还可利用(D)的基本原理，建立地价和时间的相关关系，求取相关系数，利用指数修正交易案例。
A．对照法
B．比较法
C．相关法
D．长期趋势法
16．在剩余法估价中，税费一般以(A)的一定比例来计算。
A．建成后不动产总价
B．建筑费用
C．建筑费用与开发商利润之和
D．总开发成本
17．某开发公司贷款开发9000㎡写字楼，各种修建费用预计1300元／m2，开发周期2年，第一年投入60％，其余的第二年投入，贷款年利率12％，当地不动产综合还原利率8％，则开发结束时，所需支付贷款利息为(B )元。
A．1042627  
B．1573628 
C．1276457  
D．2347488
18．在成本逼近法中，投资利润的正确计算公式为(A )。
A．投资利润＝(土地取得费+土地开发费十税费)X投资回报率
B．投资利润＝(土地取得费+土地开发费+税费+利息)X利润率
C．投资利润＝(土地取得费+土地开发费)X投资回报率
D．投资利润＝(土地取得费+土地开发费+税费)X贷款利率
19．在征用耕地的情况下，应用成本逼近法求算地价，则土地取得费用应(B )耕地开垦费。
A．不含
B．包含
C．不考虑
D．视评估用途确定是否考虑
20．在成本逼近法中，征地费用是(B)。
A．土地使用权的收购价格
B．非市场购买价格
C．正常的买卖价格
D．按新用途收益来确定的
 
单项选择题(21-31)
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21．某开发区总面积为5k㎡，其中可供出让的土地面积为3．5k㎡。经测算该开发区总的平均地价为3000元／㎡，若某公司预受让该开发区15亩的用地，则其需交纳(C )万元的地价款。
A．2250   
B．3000 
C．4000  
D．5000
22．已知某项目开发周期为2年，取得其用地的法律、估价及登记费用为地价的3％，借贷资金的年利率为12％。利用假设开发法测算出项目完成后的地价为100万元，则开发商最初支付的地价为(B )。
A．66．98
B．77．40  
C．79．72  
D．82．11
23．某临街地某所临道路路线价为1000元／㎡，标准深度为14m，该宗地面积为100㎡，临街深度为13m，查临街深度指数表得其深度指度数为100，则不考虑其他方面的影响，该宗地地价为(D )元。
A．929  
B．1000
C．92857  
D．100000
24．一般情况下，对普通的工业建筑物进行评估时，经常以(B  )来代替其重置价格。
A．重建成本
B．重置成本
C．建筑成本
D．生产成本
25．下列选项中，(C )是影响建筑物价格的最基本因素。
A．建筑式样
B．建筑朝向
C．建筑结构
D．建筑用途
26．在估价中，将建筑物所需各种材料设备的数量和人工时数，分别乘以估价时点时各该同样材料设备的单价和人工工资支付标准，再将其加总即得建筑物的重置价格的方法是(C )。
A．平方法
B．立方法
C．净计法
D．加总法
27．下列折旧方法中，(B)的每年折旧额是相等的。
A．新旧程度折旧法
B．平均年限折旧法
C．年数合计法
D．定率折旧法
28．某建筑物占地面积为450m2，容积率为1．4，耐用年限为60。已知该建筑物已使用10年，尚可使用40年，残值率为5％，重置价格为1800元／㎡，折旧按平均年限折旧法计算，则该建筑物的现值为(A )万元。
A．91．85 
B．71．82   
C．86．18   
D．90．?2
29．某房屋的建筑面积为1500㎡，1992年1月1 日建成，已知市场上与该建筑物类似的房屋的重置价为2800元／㎡，该房屋的耐用年限为50年，残值率为3％，若采用平均年限折旧法进行折旧，则该建筑物在评估日2003年1月l日的现值为(B )万元。
A．305．1
B．330．4
C．338．5
D．340．2
30.地价管理政策要与相应的(C)相配合，在土地市场上才能发挥作用。
A．社会监督
B．政府干预
C．地价管理制度
D．群众觉悟
 
多项选择题（31-39）
建议先做在线作业再听讲座
二、多项选择题(共20题，题号31～50，每题有A、B、C、D、E五个备选项，其中至少有两个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。每题2分，共40分。选错、多选不得分，不倒扣分；少选但选择正确的每选项得0．5分)
31．经营性企业在经营过程中的总费用包括(ABCD )。
A．销售成本
B．销售费用
C．销售税金
D．经营利润
32．在确定区域条件指数和个别因素条件指数时，以下说法正确的是( AD )。
A．若区域因素和个别因素中的各因子条件指数是采用单因子与地价相关关系分析后确定的，则应采用因子修订系数加和的方式确定修正系数
B．若区域因素和个别因素中的各因子条件指数是采用单因子与地价相关关系分析后确定的，则应采用积算的方式确定待估宗地和案例宗地的因素条件指数后，比较确定相应的修正系数
C．若区域因素和个别因素中的各因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度基础上进行因子分解后确定的，则应采用积算的方式确定待估宗地和案例宗地的因素条件指数后，比较确定相应的修正系数
D．若区域因素和个别因素中的各因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度基础上进行因子分解后确定的，则应采用因子修订系数加和的方式确定因素修正幅度，进而确定条件指数
33．在市场比较法中，一般需要进行情况修正的情形有( ACD   )。
A．相邻房地产的交易
B．买方或卖方以往存在业务关系
C．买方或卖方不了解市场行情
D．受债权债务关系的响
34．剩余法可用于确定(ABD )。
A．投资者获取待开发场地所能支付的最高价格
B．具体开发项目的预期利润．
C．在市场上出售开发项目的合理价格
D．开发项目中的最高控制成本费用
35．在计算期日修正时，可以采用( BC )的变动率来进行分析。
A．市场交易额
B．地价指数
C．房屋价格指数
D．物价指数
36．政府对地价上涨进行干预，其作用是(  BCD  )。
A.保证政府对土地的绝对控制权
B．满足社会各部门发展对土地的需求，防止土地资源和资产的浪费，发挥出土地的综合效益
C．使土地价格的上涨速度同整个经济发展的速度相协调
D．促进正常土地市场的建立，使土地的转移、流动正常化
37．目前主要的地价管理政策有(ABCD )。
A．对土地使用权的转移有优先购买权
B．可以按经济和城市建设的需要，对单位和个人的土地使用权实行提前收回
C．对地价上涨可采取必要的行政手段进行干预
D．征收土地增值税，防止不正常交易
38.关于土地价格，说法正确的有（ABC）
A．地价具有明显的地区性和个别性
B．地价呈明显上升趋势，地价上升的速度高于一般商品价格上涨的速度。
C．土地市场是不完全的市场
D．土地价格的高低有其生产成本决定
39.根据我国目前的土地市场，可用于基准地价评估的资料有（ABCD）
A．能直接反映地租地价的资料
B．土地征用拆迁中涉及的费用资料
C．房地交易、出租中包含的地价资料
D．企业经营活动中利用土地效益资料