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土地估价实务基础精讲班第36讲讲义
(四)难点与常见错误分析
(四)难点与常见错误分析
1．难点
本试题的考点重在对地价含义和类型的理解。
(1)是有限年期价格还是无限年期价格?题中土地取得费、开发费用及利息、利润、土地增值收益率等都不是在有限年使用前提下的数据，因此通过成本累加计算得到的价格结果是无限年期的土地价格，在出让地价估算时要进行使用年期修正。
(2)是针对部分用地可出让还是全部用地可出让的地价?该题是开发区成片开发、分块出让土地的模式，开发区总投入所形成的价值要分摊到可出让面积上。
(3)是计算单位面积地价还是总地价?本题显然只是涉及单位面积地价，应注意地价计量单位的选用。
此外，还应注意掌握成本逼近法的计算公式和分项内容的计算方法，特别是利息的计算：①计息周期的考虑。通常情况下，土地取得费或税费的计息期按照整个开发周期计，开发费用的计息期在均匀投入的情况下按折半计算，主要基于的考虑是假定将资金集中在开始投入和结束这一时间段的中点；②计息方式。注意是采用单利还是复利计息。
2．常见错误分析
(1)计算不分步骤，或者步骤不够细。常见的是将各项目直接代人成本逼近法公式，直接计算出一个结果。必须了解在阅卷评分中计算题的步骤是划分很细的，每个步骤的公式和计算结果都有对应的分值。一旦计算错误，不分步骤的试卷肯定多丢分。
(2)面积换算错误。在计算的前两个步骤，主要考察面积单位的换算，这是成本逼近法计算题中几乎必考的项目。在估价中，面积一般以平方米为单位。应熟悉平方公里、公顷、亩和平方米之间的换算关系和方法，如1亩=666．67平方米；1公顷=15亩=10000平方米。
(3)利息构成的遗漏。利息由土地取得费(含税费)、开发费用产生的两部分利息构成。有的应试者在计算时，将两部分利息分开公式计算，但最后在总公式的利息项中遗漏土地取得费的利息。所以应注意将两部分利息写在一个步骤一个算式中。
(4)利息项不单独计算。有的应试者将土地取得费用、开发费用、利息不单独计算，而是分别计算土地取得费用、开发费用的本息合计值，认为这样步骤少，计算简便。但经常发生的错误有两个：一是当两部分利息的计息期计算错误时，由于缺乏土地取得费用、开发费用的分步结果而导致多丢分；二是在计算利润时，将土地取得费用和开发费用的本息合计值作为基数代人公式计算，导致利润项计算错误。
(5)计息期确定错误。计息期的确定也是成本逼近法必考的项目。土地取得费用和开发费用的计息期不同，土地取得费用是假设在取得土地时一次付清的，计息期为整个开发周期20个月；开发费用应根据其投人情况具体分析，当开发费用在整个开发周期内均匀投入时，则假设所有开发费用是在开发周期中间时点一次投入的，因此计息基数是全部开发费用，计息期是开发周期的一半10个月。本题中明确要求以复利计息，因此计息方式出错的机会减少了。
(6)利润计算基数错误。常见的是将利润计算基数确定为土地取得费用、开发费用及利息之和。应明确利润计算基数是土地取得费用和开发费用两项之和。
(7)年期修正错误。一种是未进行年期修正，这是对地价内涵和题目中所给资料理解上出现错误。另一种是公式应用错误：有限年地价=无限年地价÷土地还原率×年期修正系数，实际上这是将地价的年期修正与收益还原法混淆了，一看到土地还原率和使用年限就想到收益法的有限年公式。
(8)未考虑可供出让土地面积和全部开发区土地的关系。
(9)计算过程和结果未按题目要求保留必要的小数。
 
试题6
试题6(1998年)
某房地产开发公司拟以出让方式取得某宗地土地使用权。具体条件如下：宗地面积4500平方米，商住综合楼用途，出让年限为50年；规划限制条件和涉及方案为总建筑面积15600平方米，其中地下两层，地下二层1000平方米为设备层；地下一层1000平方米为停车场，设有汽车位60个。地上1～4层为商场，面积4000平方米，5—16层为住宅，面积9600平方米，地上尚有车位50个。根据当地规定，交足40％地价款后即可开工，剩余地价款应在建筑物建成后一次性交清。
又根据市场调查，有以下数据：该项目开发建设周期为两年，建成后住宅部分可一次性全部售完，其售价为5000元／平方米，销售税费为售价9％；商场和车位用于出租，同类型、同档次商场日租金按可出租面积计算为5元／平方米，可出租面积占总建筑面积的70％，每个汽车位租金为地下480元／月，地上400元／月，有关税费及经营管理费按租金的30％计。此类建筑物的建安综合成本分别为：商场及地下部分2500元／平方米，住宅2000元／平方米，地上车位平均为500元／个，专业费为建安综合成本的3％，假设资金投入方式为第一年60％，第二年40％。目前贷款年利率为8％，投资回报率为20％，土地还原率为7．5％，商场的房地产综合还原率为7％，建筑物还原率为8．5％，试算该开发公司开工时应交纳的最低地价款。
(一)审题
该题与上述综合计算题5有许多类似之处，所不同的是：①对预期开发价值题目中给出的是销售和租金资料，而不是交易案例，在求取方法上存在差异；②投资回报率未给出计算基数。审题时还要特别注意题目中所提到的“地价款”的具体含义。
(二)解题思路与方法选择   
根据题目所给条件可想到采用剩余法，预期开发价值可通过收益还原法间接求出。因地价款为分期支付，可能会给应试者带来疑惑，是否需要分期计算利息。但仔细分析不难发现，尽管地价款为分期支付，但实际上题目中所提到的“地价款”即为开发前一次性投入的地价款。因此，仍可按正常情况，用剩余法求得所应支付的地价款总额，乘以40%即可得到开工时应交纳的地价款。
(三)公式与计算步骤
1．适用公式
全额地价=不动产总价—建安费—专业费—不可预见费—利息—税金—利润
2．计算步骤
(1)解题思路：先用收益还原法计算不动产价格，再用剩余法计算土地价格。
(2)计算开发总价值
住宅部分：5000×9600=4800(万元)
商场和地下停车场部分：
商场租金：5×4000×365×70％=511(万元)
地下停车场租金：60×480×12=34．56(万元)
租金总收入：511+34．56=545．56(万元)
有关税费和经营管理费：545．56×30％=163．668(万元)
租金纯收入=545．56—163．668=381．892(万元)
价格=381．892/7%[1-1/（1+7.5%）48]=5243．56(万元)
地上停车位部分：
租金收入：400× 50×12=24(万元)
税费：24×30％=7．2(万元)
租金纯收入：24—7．2=16．8(万元)
价格：16．8/7.5%× [1—1/（1+7.5%）48]=217．04(万元)
合计：4800+5243．56+217．04=10260．60(万元)
(3)建安成本及专业费
商场和地下部分：2500×6000×(1+3％)=1545(万元)
住宅部分：2000×9600×(1+3％)=1977．6(万元)
地上停车位部分：50×500×(1+3％)=2．58(万元)
合计：1545十1977．6+2．58=3525．18(万元)
(4)销售税费
5000×9600×9％=432(万元)
(5)利息
利息=总地价×[(1+8％)2—1]+3525．18×60％×[(1+8％)1.5—1]+3525．18×40％×[(1+8％)0.5—1]
=0．1664×总地价十314．14(万元)
(6)利润
利润=(总地价+3525．18) ×20％=0．2×总地价+705．04(万元)
(7)余值
余值=总价值—建安成本及专业费—销售税费—利息—利润
即  总地价：10260．60—3525．18—432—(0．1664×总地价+314．14)—(0．2×总地价+705．04)
1．3664总地价=5284．24
总地价=3867．27(万元)
(8)开发商须交纳总地价的40％，即
3867．27X40％=1546．91(万元)
(四)难点与常见错误分析
1．试题难点
(1)剩余法中利息、利润计算基数与计息期的确定。该题计算利润的基数应为待估地价、建安成本与专业费之和，关于利息计算基数及计息期的确定，参见综合计算题5中的有关说明。
(2)收益还原法计算中收益年期和还原率的取值，参见简单计算题7中的有关说明。
2．常见错误
应试者常犯的错误是：①被分期支付地价款所迷惑，仅对地价款的40％计算利息；
②在计算地上停车位价值时，错误的采用了综合还原率；③对用于出租的商场、停车位也计算了销售税费。