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成本法估价
2002年 土地估价实务试题
第一部分计算题。
(共3题，各题分别为30、30、40分，共100分。答题要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留两位小数。地价单价的单位为"元／平方米"、总价单位为"万元"。请在每题下方空白处答题)
简单计算题
简单计算题旨在考察应试者对几种主要估价方法的掌握和应用情况，每道试题着重考察某一种估价方法的具体运用，有一定深度，但不强调综合分析。
解答该类试题除需掌握答题技巧外，还要注意以下问题：
(1)数据选用。有时题目中给出的已知条件较多，应试者需从中选取合理的数据用于计算，如收益还原法中，无论收益还是费用均应采用客观值；成本逼近法中的成本亦应采用客观成本，除非实际情况与客观标准一致或是评估带租约的房地产。应试者在审题过程中要能够做出判断，清楚什么情况下可以采用实际值，什么情况下不能采用。
(2)参数选用。利息率、利润率、还原率、税率等取值也要合理。
(3)计息期、收益年期取值等。如在收益还原法中确定收益年限时，需将土地的尚可(剩余)使用年限考虑进去。
一、某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000平方米，交纳的土地出让金为30元／平方米，该宗地土地开发程度已达到"五通一平"(通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整)。
2001年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费(含税费)平均为10万元／亩，"五通一平"土地开发费为8万元／亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行贷款年利率为5．5％，投资利润率为10％，土地还原率为6％，50年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地于2001年12月31日的单位地价和总地价。
(一)审题
(1)明确题目要求。本题要求得到待估宗地在估价时点的单位地价和总地价，即要求计算出两种形式的土地价格。
(2)梳理有关资料。可将题目提供资料分为两类：一是有关估价对象资料。审查时需留意估价时点、土地取得时间及使用年期，估价时点与土地取得时间是否一致等；二是市场调查资料。该类资料是解题的基础，也是选择方法的主要依据，审查时要留意所给资料与估价对象情况是否一致，如土地使用年期等。
(3)考虑资料取舍，找出隐含条件。对题目中所提供的市场调查资料要仔细审查，看缺少什么条件，是否有隐含内容。如本题未给出土地增值收益率，但若仔细审查便不难发现，土地增值收益可依据土地出让金确定。
(二)解题思路与方法选择
1．方法选择
本题主要提供了有关土地取得与开发费用资料及相关参数，可采用成本逼近法评估。
2．解题思路
由于题目所给条件比较间接，解题思路亦应与常规做法略有不同，主要体现在年期修正上，首先需明确待估宗地的剩余使用年期，因土地取得时间与估价时点相差一年，至估价时点止，土地剩余使用年期应为49年。
基本思路：先根据题目所给条件确定评估方法；然后分步计算土地取得费、土地开发费、利息和利润；将以上各项相加得到无限年期土地成本价格；将无限年期土地成本价格和50年期土地出让金分别进行年期修正，均修正为49年期价格；将修正后价格加总得到所求地价。
(三)公式与计算步骤
1．适用于该宗地的计算公式
土地价格=(土地取得费+土地开发费+利息+利润)×年期修正系数+土地出让金×年期修正系数：
2．计算步骤
(1)选择计算方法
根据题意，本题适用于成本逼近法
(2)土地取得费及税费
10×10000÷666．67=150(元／平方米)
(3)土地开发费
8×10000÷666．67=120(元／平方米)
(4)利息(按单利计算)
150×5．5％×1+120×1×1／2×5．5％=11．55(元／平方米)
(5)利润
(150+120)×10％=27(元／平方米)
(6)土地成本价格
150+120+11．55+27=308．55(元／平方米)
(7)49年期的土地成本价格
308．55×[1－1/（1+6%）49]=290．79(元／平方米)
(8)49年期的土地出让金
30×[1－1/（1+6%）49]/
[1－1/（1+6%）50]=29．90(元／平方米)
(9)计算单位地价
290．79+29．90=320．69(元／平方米)
(10)计算总地价 总地价=320．69×3000=96．21(万元) |