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土地估价实务基础精讲班第31讲讲义
判断题(1-16)
一、判断题
1．在市场比较法公式中，交易情况修正系数100／(  )表示以比较交易案例发生时的情况指数为100时，要确定待估宗地交易情况指数。
答案：错误
解析：交易情况修正系数100／(  )，表示以表示以待估宗地发生时的情况指数为100时，要确定比较交易案例交易情况指数。分子总是待估宗地，那个为100，以那个为比较基础。
8．在城镇土地分等定级中，功能分指点、线状因素涉及的商服中心、设施等向外辐射其能力时，对空间上各点或区域产生的影响呈现非线性衰减方式；面状因素对各区域产生的影响呈现线性衰减方式。
答案：错误
解析：在城镇土地分等定级中，功能分指点、线状因素涉及的商服中心、设施等向外辐射其能力时，对空间上各点或区域产生的影响呈现非线性衰减或者线性衰减方式；面状因素对其他区域不产生影响。
9.某国有企业投资建造一经济耐用年限为50年的写字楼，于1984年建成投入使用，6年后取得该写字楼用地50年期的出让土地使用权，并开始对外出租。据此该写字楼于2004年的尚可收益年限为36年。
答案：错误
解析：本题中，经济耐用年限比土地使用年限少，则尚可收益年限为30年。经济耐用年限－已使用年限＝50－20＝30
12．剩余法估价中，建筑成本费用一般包括直接工程费、间接工程费、建筑承包商利润及由发包商负担的建筑附带费用等。
答案：正确
解析：剩余法估价中，建筑成本费用一般包括直接工程费、间接工程费、建筑承包商利润及由发包商负担的建筑附带费用等。
13.成本逼近法评估地价时，土地取得费和土地开发费不能按照企业实际取得和开发利用土地时的实际投入计算。
答案：正确
解析：应当按照当地一般或者政府规定的费用进行计算，即客观费用。
16．宗地深度较深而超过里地线者，其单价应以里地单价与临街地单价按深度比例平均计算其单价。
答案：错误
解析：超过里地线内地方，应当按照里地的四成进行计算。
 
单项选择题(22-53)
二、单项选择题
22．由于没有遵循(    )，对于在低级商业中心内开设的高档用品专业商店，因其定位不准，很难获得同类专业商店的收益。
A．替代原则
B．变动原则
C．协调原则
D．收益原则
答案：C
解析：由于没有遵循协调原则，对于在低级商业中心内开设的高档用品专业商店，因其定位不准，很难获得同类专业商店的收益。
23．在下列土地价格影响因素中，属于一般因素的是(    )。
A．物价变动
B．交通条件
C．公用设施条件
D．环境质量
答案：A
解析：物价变动属于影响土地价格的一般因素。
24．土地估价的最有效使用原则应当以预期收益原则和(    )为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。
A．替代原则
B．合法原则
C．贡献原则
D．变动原则
答案：D
解析：土地估价的最有效使用原则应当以预期收益原则和变动原则为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。
40．预计某宗房地产未来第一年的纯收益为18万元，此后各年的净收益将在前一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8％，该房地产的无限年期价格为(    )万元。
A．225．00  
B．237．50  
C．381．25   
D．395．83
答案：C
解析：18/8%+1/8%2=225+156.25=381.25万元
42．“同一供需圈”是指(    )。
A．待估宗地所在区域
B．与待估宗地有替代关系，对待估宗地价格产生显著影响的其他土地所在区域
C．待估宗地与比较宗地所处的同一区域
D．与待估宗地相邻的区域
答案：B
解析：同一供需圈”是指与待估宗地有替代关系，对待估宗地价格产生显著影响的其他土地所在区域。
43．某工业用地，其土地年纯收益为6万元，土地还原率为6．0％，则其法定最高年期的土地使用权价格为(    )万元。
A．90．3  
B．94．6 
C．98．3  
D．100
答案：B
解析：工业用地法定最高年期为50年，其土地使用权价格为6／6％×［1-1／（1＋6％）50］＝94.6
44．某企业以国家出租方式取得某办公用地使用权，根据合同支付的租金为3万元，租期10年，租金不调整。如果目前同类用地市场年租金为8万元，承租土地使用权的还原利率为7％，则租金盈余为(    )万元。
A．3  
B．5  
C．8 
D．35
答案：B
解析：（8－3）＝5
45．在城镇住宅用地定级中，公交便捷度作用分衰减属于(    )形式。
A．线状因素线性衰减
B．线状因素非线性衰减
C．非线状因素线性衰减
D．非线状因素非线性衰减
答案：C
解析：在城镇住宅用地定级中，公交便捷度作用分衰减属于非线状因素线性衰减形式。
46．若土地年纯收益A按比率递增，土地还原率r不变且大于零，则无限年期土地使用权的价格P计算公式为(    )。
A． P=A／(r+s)
B．P=A／(rxs)
C．P=A／(r-S)
D．P=A／r+A／s
答案：C
解析：P=A／(r-S)
48．某写字楼可出租面积为建筑面积的65％，单位可出租面积的年租金1800元／平方米，则该写字楼单位建筑面积的年租金为(    )元／平方米。
A．2769   
B．2570
C．1080  
D．1170
答案：D
解析：可出租面积／建筑面积＝65％；建筑面积＝可出租面积×65％＝1800×65％＝1170元／平方米。
49．采用收益还原法评估承租土地使用权价格时，其土地还原率一般应(    )出让土地使用权还原率。
A．低于
B．高于
C．等于
D．等于或低于
答案：B
解析：采用收益还原法评估承租土地使用权价格时，其土地还原率一般应(    )出让土地使用权还原率。
50．某商店占地面积35平方米，建筑物面积60平方米，年正常经营性收人为45000元，年经营总费用为5000元，建筑物年纯收益为10000元，若土地还原率取10．0％，则该商店所占土地的总价格约为(    )万元。
A．20 
B．30
C．40 
D．50
答案：B
解析：45000－5000－10000＝30000元；30000／10％＝300000＝30万元。
53．某宗房地产，年净收益50万元，建筑物价值250万元，建筑物还原率8％，土地还原率6％，则该宗房地产的总价值为(    )万元。
A．500．00 
B．714．29  
C．750．00
D．833．33
答案：C
解析：建筑物收益＝250×8％=20万元；土地年收益=50-20=30万元；土地价格=30/6％=500万元；房地产总价值=建筑物价值+土地价格=250+500=750万元。
 
单项选择题（54-71）
54．采用收益还原法评估某宗土地的价格时，除有租约限制外，应选取(    )作为估价依据。
A. 类似土地的客观纯收益
B．类似土地的实际纯收益
C. 类似土地的最高纯收益
D．类似土地的最低纯收益
答案：A
解析：采用收益还原法评估某宗土地的价格时，除有租约限制外，应选取类似土地的客观纯收益作为估价依据。
57．若选择的比较交易案例成交地价为580元／平方米，对应土地使用权年期为25年，而待估宗地的出让年期为37年，土地还原率取7％，则待估宗地经过年期修正后的价格为(    )元／平方米。
A．515．3  
B．532．6   
C．635．4 
D．652．8
答案：D
解析：待估宗地经过年期修正后的价格=580×[1-1/（1+7%）37]/ [1-1/（1+7%）25]= 652．8元／平方米
58．根据商业出租柜台资料评估土地价格，可采用下述公式计算样点地价：样点地价=(    )／(出租柜台分摊土地面积×土地还原率)。
A．商店纯收益
B．商店总收益
C．商店土地纯收益
D．商店出租柜台土地纯收益
答案：D
解析：样点地价=商店出租柜台土地纯收益／(出租柜台分摊土地面积×土地还原率)。
64．市场比较法中正确的估价程序是(    )。
A．①确定修正项目；②评估比较案例价格；③比较期日修正；④评估待估宗地价格
B．①确定比较案例；②收集资料；③评估待估宗地价格；④价格修正
C．①评估比较案例价格；②收集资料；③确定修正项目；④评估待估宗地价格
D．①搜集交易案例；②选择交易案例；③比较期日修正；④计算比准价格
答案：D
解析：搜集交易案例；选择交易案例；比较期日修正；计算比准价格
65．在剩余法的基本公式“地价=不动产售价—开发成本—利润—利息—税金”中，利息是指(    )。
A．开发费的利息
B．各项预付资本的利息
C．贷款资金的利息
D．场地取得费及开发费用的利息
答案：B
解析：剩余法的利息是指各项预付资本的利息。
67．采用剩余法评估土地价格，其结果的可靠性取决于是否遵循了(    )。
A．预测原则和替代原则
B．供求原则和协调原则
C．预测原则和最有效使用原则
D．竞争原则和贡献原则
答案：C
解析：采用剩余法评估土地价格，其结果的可靠性取决于是否遵循了预测原则和最有效使用原则。
69．评估待开发生地价格，可以采用剩余法按下列计算公式求取：生地价格=(    )—土地开发费—利息—税金—利润。
A．物业开发总价值
B．房地价格
C．熟地价格
D．房地总收益
答案：C
解析：生地价格=熟地价格—土地开发费—利息—税金—利润。
71．现用市场比较法评估某宗地H的价格，其容积率为1．5。经调查某一比较案例G的地价为3500元／平方米，容积率为1．3。据统计分析，该城市此类地块的土地，当容积率每增加0．1，宗地单位地价比容积率为1时地价增加5％，则比较案例G经容积率修正后的地价为(    )元／平方米。
A．3804 
B．3850   
C．3858   
D．4038
答案：A
解析：3500×125/115=3804元；