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土地估价实务基础精讲班第30讲讲义
公式与计算步骤
(三)公式与计算步骤
1．适用公式
估价对象土地价格=比较低案例土地价格×交易情况修正×日期修正×区域因素修正×个别因素修正×年期修正
土地市场年租金=土地单位面积价格×土地还原率÷[1-1/（1+土地还原率）土地收益年期]
2．计算步骤
(1)测算乙公司所占用的土地总价。
1)选择计算方法。根据本题所提供资料，采用市场比较法评估。
2)选择比较实例。根据估价对象条件，按照同一供需圈、用地类型相同、交易类型相同或相近、交易时间相近等要求，选择交易案例A2、A7、A8作为比较实例。
3)确定比较因素，进行因素修正。因估价对象与各比较实例均为正常交易，不需进行交易情况修正。故修正因素主要有交易日期、区域因素、个别因素和土地使用年期。
A．编制交易日期修正指数表，根据题目所给条件，交易日期修正指数表如下：

4)将比较实例地价修正为待估宗地条件下的地价。
期日区域因素个别因素年期
修正修正修正修正
PA2=1430×106．4/104.9×100/105×100/103×[1-1／(1+6％)36]/[1-1/(1+6%)40]=1303．2(元／平方米)
PA7=1470×106．4/105.5×100/103×100/98×[1-1／(1+6％)36]/[1-1/(1+6%)39]=1436．5(元／平方米)
PA8=1390×106．4/106.2×100/96×100/95×[1-1／(1+6％)36]/[1-1/(1+6%)38]=1503．8(元／平方米)
5)计算估价对象土地价格。
楼面地价=(1303．2+1436．5+1503．8)／3=1414．5(元／平方米)
6)计算土地总价。
乙公司拥有的建筑面积为：4000×3／6=2000(平方米)
土地总价=建筑面积X楼面地价=2000×1414．5=282．9(万元)
(2)计算公司乙应分摊的土地面积。
按建筑面积分摊：
分摊比例=商场建筑面积／总建筑面积=2000／12000=1／6
分摊土地面积=4000×1／6=666．67(平方米)
(3)测算单位土地面积的市场年租金：
题目未明确租赁费用问题，在此假定年净租金即为市场年租金：
单位面积地价=土地总价÷分摊后的土地面积
=2829000÷666．67
=4243．5(元／平方米)
根据公式：
P=a/r×[1-1/(1+r)n]
a=P×r÷[1-1/(1+r)n]
=4243．5元／平方米×6％÷[1-1/(1+6%)36](土地收益年限为36年)
=290．2(元／平方米)
 
难点与常见错误分析
(四)难点与常见错误分析
1．试题难点 
(1)市场比较法测算中，交易日期修正指数(地价指数)的确定。在计算地价指数时，应注意两点：一是根据不同时段的地价变动差异，分段计算；二是根据地价变动的不同规律，采用不同的公式计算。
1)如果某类用地的地价变动用百分点形式表示，通常表述为地价以某年为基期，以后平均每年(或每月)增加几个百分点。则基期年的地价指数为100，以后某一时点的地价指数为：
地价指数=∑ni×ri+100              (i=1……t)
式中：n代表年(月)数；r表示每年(月)增加的百分点；i表示不同期间；t表示期间数。
2)如果地价变动用环比形式表示，通常表述为地价在某一期间平均每年(月)递增百分之几，则基期年的地价指数为100(基期年可根据情况确定，不影响计算结果，但只能有一个基期年)，以后某一时点的地价指数计算公式为：
地价指数=∏(1+ri)ni×100            (i=1……t)
式中：n代表年(月)数；r表示年(月)递增百分比；i表示不同期间;t表示期间数。
根据本题所提供资料，估价对象所在城市商业用地价格以2001年6月为基期，在
2001年6月至2003年6月间，平均每月上涨0．2个百分点，在2003年7月至2004年10月间，平均每月上涨0．1个百分点，则地价指数的计算应采用上述第一个累加公式。
例如，交易实例A2的交易日期为2003年7月，则其地价指数为：
地价指数=24×0．2+1×0．1+100=104．9
(2)土地市场年租金的计算。与一般收益还原法不同，求取土地市场年租金，是在土地价格已知的情况下，用适当的土地还原率，反求土地纯收益(年净租金)，本题未明确租赁费用问题，在此假定年净租金即为市场年租金。计算中有两个难点。
1)选择计算公式。应选用有限年期土地还原法计算公式，并将其形式变化为：
a=P×r÷[1—1/(1+r)n]
2)确定土地收益年期。土地未来收益年期应从估价期日起计，到土地使用年期届满为止。待估土地出让时间为2000年10月，出让年期40年，估价期日为2004年10月，则土地收益年期为36年。
2．常见错误分析
(1)市场比较法测算中地价指数取值错误。应试者往往忽略地价变动表述上的差异，将两种不同的增长方式相混淆，造成地价指数计算错误。
(2)土地使用年期修正错误。当估价对象与比较实例的土地使用年期不一致时，应将比较实例土地使用年期下价格统一修正为估价对象土地使用年期下价格。常见错误是作了反向修正，误将估价对象价格修正为各比较实例土地使用年期下价格。
(3)计算土地市场年租金时，土地收益年期取值错误，误用了土地出让年期40年。土地年租金评估与土地价格评估类似，土地年租金也对应某一估价期日。因此，在测算年租金时，土地收益年期应从估价期日开始计算，本题中的土地收益年期应为36年。
综合计算题
该题型主要考察应试者对几种主要估价方法的综合运用能力，每道小题的解答通常贯穿一种主要方法，但方法中所需某些条件未直接给出，需借助其他方法计算得到。如以剩余法为主线，其中预期开发价值需借助市场比较法或收益还原法求得；再如以收益还原法为主线，房屋现值需借助重置成本法得到；或以市场比较法为主线，其各比较案例地价需借助其他方法(如成本逼近法、收益还原法等)得到。
解答该类题目，首先要看清题目要求和已知条件，然后再考虑应以哪种方法为主，还有哪些条件不能满足，需借助什么方法求得。通常题目中会给出许多条件，其中部分属于干扰性条件，解题时不能采用，如实际租金、实际建安造价、实际土地取得费、实际出让地价等。应试者一定要注意甄别，除非实际情况与估价时点时的客观标准一致，或是评估带租约的房地产，否则，无论收益还是成本费用，均应采用客观标准，而不能用实际值。