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土地估价实务基础精讲班第29讲讲义
1998年试题
一、(1998年试题)
在某城市，有宗地F需要评估，现收集到与待估宗地F条件类似的5宗地，条件如下：

经调查，该城市地价指数如果以1995年为100，则1996年比1995年增长15个百分点，以后每年增长10个百分点；此类用地的最低容积率为1，据统计分析，该城市此类用地容积率在1~1．5之间时，容积率每增长0．1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增长5％，超出1．5后的容积率为每增长0．1，单位地价比容积率为1时的地价增长3％。表中位置、形状、区域因素、个别因素的修正都是待估宗地与案例宗地的比较，表中数字为负时，表示待估宗地的条件比案例宗地条件差，表中数字为正时，表示待估宗地的条件比案例宗地条件好，数字表示对宗地地价的修正幅度。
根据上述条件，按下列要求完成计算。
(1)编制地价指数表；
(2)编制容积率修正系数表；
(3)计算宗地F在1998年时的单位地价(计算结果保留两位小数)。
(一)审题
审题过程中要看清题目要求和已知条件，以确定解题方法。另外还要留意以下细节问题：①地价指数及地价随容积率的变化是增长几个百分点还是递增百分之几；②各因素比较的基准。是以待估宗地为基准，还是以案例宗地为基准，这在具体计算上会有很大不同。
(二)解题思路与方法选择
从题目中所给条件，可想到采用市场比较法。
基本思路：①先根据地价增长情况及容积率与地价的关系，编制地价指数表和容积率修正系数表；②分别对A、B、C、D、E 5个交易案例进行各项因素修正以得到比准价格；③，采用适当方法对5个比准价格进行平均，经计算得到待估宗地价格。
(三)公式与计算步骤
1．适用公式
待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易期日修正×容积率修正×位置修正×形状修正×区域修正×个别修正
2．计算步骤
题解一：
选择计算方法，适用市场比较法
（1）编制地价指数表
年  度
1995
1996
1997
1998
地价指数
100
115
125
135
（2）编制容积率修正指数表（以增长几个百分点为假设前提）
容积率
1
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
修正系数
1.00
1.05
1.10
1.15
1.20
1.25
1.28
（3）计算宗地F1998年地价
期日容积率位置形状区域因个别因
修正修正修正修正素修正素修正
A．780×135/100×1.20/1.15×100/100×103/100×100/100×95/100
=1075.16(元／m2)
B．800×135/100×1.20/1.10×102/100×100/100×99/100×100/100
=1189．73(元／m2)
C．860×135/115×1.20/1.10×103/100×99/100×98/100×101/100
=1134．27(元／m2)
D．830×135/125×1.20/1.05×100/100×98/100×105/100×100/100
=1054.17(元／m2)
E．950×135/125×1.20/1.28×105/100×100/100×103/100×100/100
=1040.27(元／m2)
F地价=(1075．16+1189．73+1134．27+1054．17+1040．27)÷5
=1098.72（元/㎡）
题解二
（1）编制地价指数表
年  度
1995
1996
1997
1998
地价指数
100
115
125
135
2）编制容积率修正指数表（以增长几个百分点为假设前提）
容积率
1
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
修正系数
1.00
1.05
1.10
1.16
1.22
1.28
1.32
（3）计算宗地F1998年地价
期日容积率位置形状区域因个别因
修正修正修正修正素修正素修正
A．780×135/100×1.22/1.16×100/100×103/100×100/100×95/100
=1083.66(元／m2)
B．800×135/100×1.22/1.10×102/100×100/100×99/100×100/100
=1209．56(元／m2)
C．860×135/115×1.22/1.10×103/100×99/100×98/100×101/100
=1153．18(元／m2)
D．830×135/125×1.22/1.05×100/100×98/100×105/100×100/100
=1071.74(元／m2)
E．950×135/125×1.22/1.32×105/100×100/100×103/100×100/100
=1025.56(元／m2)
F.地价=(1083．66+1209．56+1153．18+1071．74+1025．56)÷5
=1108．74(元／平方米)
 
估价对象概况
二、(1)估价对象概况。在某一城市，需要评定的地块为H，现收集到与待估地块条件类似的7宗土地,条件如表:
项 目
宗地成交价/（元/㎡）
交易时间
容积率
位置比较
形状比较
区域因素比较
个别因素比较
A
580
1987
1.3
0
-5%
0
0
B
620
1988
1.2
3%
0
0
-4%
C
660
1988
1.4
0
-2%
0
0
D
700
1989
1.4
0
0
-3%
0
E
680
1989
1.3
0
0
+3%
0
F
730
1990
1.2
2%
0
-5%
0
G
740
1990
1.3
0
0
0
-3%
H
 
990
1.0
0
0
0
0
现假设该城市地价指数以1987年为基期，每年增长数同1987年相比增长率为12％。对于容积率，此类型地块的最低容积率为1，据统计分析，该城市此类型地块的土地，当容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率1时地价增加5%。对位置、形状、区域因素、个别因素对地价的修正，都与待估地块比较表中数字为负的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件差，表中数字为正的，表示成交宗地的条件比待估宗地好；数值表示对宗地地价所修正幅度。
(2)根据上述条件，试计算90年宗地H的评估价格。
(3)土地估价过程：
①计算该城市地价指数
按给定的条件，该市的地价指数为表

②计算该城市容积率修正系数：
按条件，该市的容积率修正系数为表

③计算位置、形状、区域因素、个别因素对地价的修正。
按条件，以待估宗地的条件为标准，因素条件指数计为100，则表中数字为正，表示比较案例条件比待估宗地好,其条件指数大于100，表中数字为负的，则表示比较案例的因素条件指数小于100。
④计算各案例宗地修正后的价格
期日容积率位置形状区域因个别因
修正修正修正修正素修正素修正
A．580×136/100×100/115×100/100×100/95×100/100×100/100=722．01(元／m2)
B．620×136/112×100/110×100/103×100/100×100/100×100/96=692．17(元／m2)
C．660×136/112×100/120×100/100×100/98×100/100×100/100=681．49(元／m2)
D．700×136/124×100/120×100/100×100/100×100/97×100/100=659．57(元／m2)
E．680×136/124×100/115×100/100×100/100×100/103×100/100=629．64(元／m2)
F．730×136/136×100/110×100/102×100/100×100/95×100/100=684．87(元／m2)
G．740×136/136×100/115×100/100×100/100×100/100×100/97=663．38(元／m2)
⑤评估宗地H的地价。
将收集的宗地进行修正后，各宗地地价偏差不大，故采用算术均数计算宗地价格。
H：(A+B+C+D十E+F+G)÷7=676．16(元／m2)
所以，宗地H在1990年时的地价为676．16(元／m2)。
 
综合计算题
(二)某房地产开发公司于2000年10月以出让方式取得一宗地，土地面积为4000平方米，出让年期40年，出让用途为商业，规划建设一座六层商场，各层建筑面积相同，建筑容积率为3．0。2001年10月商场建成后，该房地产开发公司将第一层出售给公司乙，市场售价为6500元／建筑平方米，其余建筑由该房地产开发公司出租经营，相关手续均已办理。
1．根据以下条件采用市场比较法(至少选择三个比较案例)测算公司乙于2004年10月所占用土地的总价。
经调查，该商场周边区域有若干正常情况下的土地成交案例，各案例的条件见下表

上表中有关系数均为比较案例与待估宗地比较所得，数值为负值表示案例的条件比待估宗地条件差，数值为正值表示案例的条件比待估宗地条件优，数值表示对宗地价格的修正幅度。
该城市商业用地价格在2001年6月至2003年6月间，平均每月比2001年6月的价格上涨0．2个百分点；2003年7月至2004年10月间，平均每月比2001年6月的价格上涨0.1个百分点。土地还原利率取6％。
2.因登记需要，需测算公司乙所应分摊的土地面积，请按其首层建筑面积占整座商场建筑面积的比例计算公司乙应分摊的土地面积。
3.若该商场第一层再出租时，请测算其所占用土地的单位土地面积市场年租金。
(一)审题
(1)明确题目要求。本题设有三问：①求取乙公司于2004年10月所占用土地的总价；②求取乙公司所应分摊的土地面积；③求取乙公司所占用土地的单位面积市场年租金。其中求取乙公司占用土地价格是关键问题，也是求取土地年租金的基础。根据题意，所求取的土地价格应为市场转让价格。
(2)梳理有关资料。关于估价对象资料，审题时要特别注意估价期日、估价对象权利状况、土地剩余使用年期等地价要素；对于市场调查资料，本题给出了8个土地交易案例，以及各案例的交易情况、交易类型、土地用途、楼面地价、土地使用年期、区域因素和个别因素修正幅度、商业用地地价变动情况、土地还原率等资料，为选用方法提供了条件和依据。
(3)考虑资料取舍，选取比较实例。根据估价技术标准要求，市场比较法至少应选取3个比较实例，比较实例应与估价对象处于同一供需圈、用途相同、交易类型相同或相近、交易时间相近、属正常交易或可修正为正常交易。审题时可根据对比较实例的要求，进行案例筛选。
(二)解题思路与方法选择
1．解题思路
本题所要解决的三个问题彼此相关，可分别采用以下思路求取。
(1)用市场比较法评估乙公司占用土地价格。具体思路为：①根据估价对象条件，按照估价技术标准要求，选取比较实例；②对各比较实例进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素、使用年期等项修正，得到各试算价格；③采用适当方法对各试算价格进行平均，得到估价对象楼面地价，用楼面地价乘以乙公司拥有的建筑面积，得到乙公司占用土地的总价。
(2)根据乙公司拥有建筑面积占整个商场建筑面积的比例，计算乙公司应分摊的土地面积。
(3)根据乙公司所分摊的土地面积和土地总价计算土地单位面积价格，再根据土地单位面积价格，采用适当的土地还原率和收益还原法公式，计算乙公司所占用土地的单位面积市场年租金。
2．方法选择
根据本题所提供资料，评估乙公司占用的土地价格适用于市场比较法；评估乙公司占用土地的市场年租金适用于收益还原法。