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2004年土地估价实务考试试题：
一、计算题(共3题，各题分别为30分、30分、40分，共100分。答题要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公式。无计算过程、只有计算结果的不得分，计算过程保留两位小数，最后结果保留整数，单价的单位为元／平方米、总价单位为万元。请在每题下方空白处答题)
(一)M公司于2002年11月1日以13428万元在A市购买了一栋写字楼，总建筑面积为15000平方米，占用土地面积12480平方米，该写字楼除10000平方米自用外，其余部分用于出租。2004年11月1日，M公司为核实资产，需对该土地使用权价格进行评估。
经调查，该写字楼所占土地为2000年11月1日取得的国有出让土地，出让年期为50年，写字楼于2001年11月1日建成，当时建筑造价为每建筑平方米2300元，房屋耐用年限为60年，残值率为2％。该写字楼现时出租部分的月租金为每建筑平方米60元，比市场同类物业平均月租金低5元，市场平均空置率为10％，出租经营过程中的营业税为年租金的5％，维修费为重置价的2％，管理费为年租金的3％(以实有建筑面积计算，不考虑空置)，年保险费为重置价的0．2％，房产税为原造价70％的1．2％。目前该类物业的建筑造价为每平方米2500元，房屋还原利率及土地还原利率分别为8％和6％。请根据上述资料测算该土地于2004年11月1日的单位面积地价和总地价。
(一)审题
(1)明确题目要求。本题要求得到待估宗地在估价期日的单位地价和总地价，即要求计算两种形式的土地价格。
(2)梳理有关资料。可将题目提供资料分为两类：一是有关估价对象资料，审题时需留意估价期日、估价对象范围(是否含地上建筑物)、权利状况、土地出让时间及出让年期等地价影响因素；二是市场调查资料，该类资料是解题的基础，也是选择方法的主要依据。本题主要给出了同类物业的客观收益和运营费用，建筑物的重置价格等资料，审题时需留意所给资料的具体说明；还要注意题目中给出了哪两种还原率，这对确定解题思路至关重要。
(3)审查关键内容，考虑资料取舍。本题所给资料较多，既有房屋实际造价，又有房屋重置价格；既有写字楼的实际租金，又有市场客观租金。审题时要考虑哪些资料能用，哪些资料不能用，做出初步判断。另外，本题对各项出租费用(如管理费、保险费、房产税等)的费率取值基数作了详细说明，审题时应注意。
(二)解题思路与方法选择
1．方法选择
本题提供了写字楼的客观收益和运营费用，建筑物重置价格，房屋还原率、土地还原率等相关参数，可采用收益还原法评估。
2．解题思路
由于题目中并未直接给出土地的收益费用资料，需从房地纯收益中剥离出土地纯收益，再采用适当的收益还原法公式计算土地价格。具体思路为：①从房地总收益中扣除房地总费用得到房地纯收益；②根据房屋重置价格计算房屋现值，结合房屋还原率计算房屋纯收益；③从房地纯收益中扣除房屋纯收益得到土地纯收益；④根据土地纯收益、土地还原率计算剩余使用年限下的土地收益价格。
(三)公式与计算步骤
1．适用公式
土地价格=土地纯收益／土地还原率×[1—1／(1+土地还原率)土地收益年期]
土地纯收益=房地纯收益—房屋纯收益
房屋纯收益=房屋现值×房屋还原率
2．计算步骤
(1)选择计算方法。根据题意，估价对象为有收益土地，适用于收益还原法评估。
(2)计算房地年总收益。采用客观租金，写字楼自用部分也应计算收益。即
房地建筑面积月租金=60+5=65(元／平方米)
房地年总收益=建筑面积月租金×月份数×建筑面积×(1—空置率)
=65 × 12 × 15000 ×(1—10％)=1053(万元)
(3)计算房地年总费用：
年营业税=房地年总收益× 5％=1053 × 5％=52．65(万元)
年管理费=房地实有建筑面积年总租金× 3％
=65 × 12 × 15000× 3％=35．1(万元)
年维修费=重置价× 2％=2500 ×15000 ×2％=75(万元)
年保险费=重置价×0．2％=2500 ×15000
×0．2％=7．5(万元)
年房产税=原造价× 70％×1．2％=2300 ×15000×
70％×1．2％=28．98(万元)
(这里取原造价，即2300元／平方米)
房屋年折旧费=(房屋重置价—残值)／49
=(2500—0)／49 ×15000=76．53(万元)(残值为零)
房地年总费用=营业税+管理费+维修费+保险费+房产税+房屋年折旧费
=52．65+35．1+75+7．5+28．98+76．53=275．76(万元)
(4)计算房地年纯收益：
房地年纯收益=总收益—总费用=1053—275．76=777．24(万元)
(5)计算房屋现值：
房屋现值=房屋重置价—房屋年折旧费X已使用年期
=2500 × 15000—76．53×3=3520．41(万元)
(6)计算房屋年纯收益：
房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原率
=3520．41 × 8％=281．63(万元)
(7)计算土地年纯收益：
土地年纯收益=房地年纯收益—房屋年纯收益
=1053—275．76—281．63
=495．61(万元)
(8)计算2004年11月1日的土地使用权价格：
土地使用权价格=土地年纯收益／土地还原率×
11—1／(1+土地还原率)n]
=495．61／6％×
[1—1／(1+6％)46]=7694(万元)
单位面积地价=76940000÷12480
=6165(元／平方米)
(四)难点与常见错误分析
1．试题难点
本题的难点主要体现在两个方面：
(1)资料选用。①题目中分别给出了写字楼的实际租金和市场租金，房屋建造时的实际造价和估价期日的客观造价，应试者需根据收益还原法原理，从中选取恰当的数据用于计算；②根据题意，写字楼除10000平方米自用外，其余部分用于出租，自用部分是否计算收益是本题的一个难点。
(2)房屋折旧的计算。如果不考虑土地使用年期的影响，房屋折旧年限通常采用房屋经济耐用年限。但当房屋的经济寿命晚于土地使用年限而结束时，考虑到现行法律对土地使用年期届满的有关规定，房屋折旧年限应从房屋建成年月起计至土地使用年期届满为止，且不计残值，这一点应试者很容易忽略。
2．常见错误分析
(1)解题步骤不清或缺少某些步骤。如缺少方法选择说明、缺少算式等。
(2)房地年总收益计算错误。①在计算房地总收益时，错误地选用了实际租金，或将月租金当作了年租金；②未计算写字楼自用部分的收益；③未考虑写字楼的正常空置等。
(3)房地年费用计算错误。①计算管理费时误扣了空置建筑面积；②计算房产税时误用了重置价乘以相应税率；③计算房屋年折旧额时，未考虑土地使用年期的影响等。
(4)房屋现值计算错误。计算房屋现值时，错将房屋的原造价当作了重置价。
(5)土地收益年期确定错误。土地收益年期误用了土地出让年期50年或房屋折旧年期49年，正确的应从估价期日开始计算，至土地使用年期届满为止，应为46年。
(6)地价结果不符合题目要求，只计算了土地单位面积价格或总价格中的一种。 | 
