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土地估价实务基础精讲班第26讲讲义
城镇基准地价系数修正法的适用范围
城镇基准地价系数修正法的适用范围
1．城镇基准地价系数修正法适用于完成基准地价评估城镇中的土地估价，即具备基准地价和相应修正体系成果的城镇中的土地估价。
2．基准地价系数修正法是对一般比较法变形、量化及系统化后的一种估价方法，是在短时间内大批量进行宗地评估的有效手段，可快速方便地评估多宗土地的价格。
3．基准地价系数修正法估价的精度与基准地价及其修正体系的精度密切相关；
农用地基准地价成果修正的类型与基本步骤
(一)系数修正法
农用地基准地价系数修正法是指利用农用地基准地价及系数修正表修正得到宗地地价，这种方法的原理和步骤与城镇土地估价中的基准地价系数修正法基本一致。
(二)定级指数模型评估法
定级指数模型评估法是利用农用地基准地价评估过程中所建立的定级指数与地价模型，通过评判待估农用地定级指数，并将其代入模型，测算出待估农用地价格的方法。
具体的评估步骤和方法为：
1．搜集有关农用地基准地价资料，包括基准地价评估报告、基准地价图、定级指数模型资料等；
2．确定待估农用地级别、基准地价及适用模型；
3．调查分析确定待估农用地定级指数；
4．将定级指数代入模型，计算待估农用地价格；
5．对计算出的待估农用地价格进行估价期日和年期修正。
(三)基准地块法
基准地块法评估农用地宗地价格，是利用基准地价评估过程中已经建立的基准地块档案，通过比较修正评估出待估农用地价格的方法。基准地块法的评估步骤和方法同市场比较法基本一致。
 
城镇基准地价系数修正法应用案例
城镇基准地价系数修正法应用案例
1．估价对象概况
评估宗地位于XX市人民西路北，红山村南，二级出让住宅用地，使用年期70年，用地面积为3692。30平方米，容积率为1．8，该区域住宅用途70年期的基准地价(级别价)为1240元／平方米。
2．基准地价内涵
XX市基准地价已经XX省国土资源厅验收通过，基准地价内涵为评估基准日于2005年1月1日评价区各级别商业、居住、工业用地在达到宗地红线外“五通”(通路、通上水、通下水、通电、通讯)和宗地红线内场地“一平”(场地平整)开发条件下、法定最高出让年期的出让国有土地使用权的平均价格，其中住宅标准容积率为1．8。
3.确定期日修正系数(K1)
该基准地价成果的价格时点为2005年1月1日，自2005年1月1日至估价期日，评估宗地所在地段地价基本无变动，该宗地的期日修正系数取1。
4．确定土地使用权年期修正系数(K2)
由于待估地为待出让土地，本次评估按住宅法定最高使用年限70年进行年期修正，土地年期修正系数K2的计算公式为：
K2=1－[1/（1+r）]m/1－[1/（1+r）]n
式中：K2——土地使用年期修正系数
n——住宅用地法定出让年限70年
m——住宅用地剩余使用年限70年
r——土地还原利率为6％
4．确定容积率修正系数K3。





6.计算宗地地价
容积率大于1的宗地地价单价计算公式：
待估宗地地价单价＝基准地价级别价×容积率×(1±∑区域及个别因素修正体系)×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数＝1240×1．8×(1+(一2．58％))×l×l×l＝2174(元／平方米)
宗地面积＝3692．30平方米
宗地总价＝宗地单位地价×宗地面积＝2174×3692．30＝802．71万元
本章小结：
基准地价系数修正法，是我国土地估价的方法之一。适用于完成基准地价评估城镇中的土地估价，即具备基准地价和相应修正体系成果的城镇中的土地估价。基准地价系数修正法的基本原理是替代原理，重点在于系数修正。评估过程中要注意系数体系一定要采用当地公布或应用的基准地价对应的修正体系。