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土地估价实务基础精讲班第25讲讲义
基准地价系数修正法概述
基准地价系数修正法
(考纲要求)
(一)考试目的
测试应试人员对基准地价系数修正法的理解与掌握程度。
(二)考试范围
1．基准地价系数修正法概述
(1)基准地价系数修正法概念
(2)基准地价系数修正法的基本原理
2．基准地价系数修正法的公式
(1)公式的内涵
(2)公式的表达式
(3)公式各变量的含义
(4)不同基准地价表达方式的修正公式及其适用条件
3．采用城镇基准地价系数修正法估价的步骤
(1)基准地价成果介绍的基本要求
(2)宗地级别及基准地价的确定
(3)宗地影响因素调查分析与修正系数确定
(4)年期修正的公式与方法
(5)期日修正的依据、参数确定、方法
(6)容积率修正的依据、参数确定、方法
(7)开发程度及其他因素修正
(8)修正确定宗地价格
4．基准地价系数修正法的适用范围
5．农用地基准地价系数修正法的类型与基本步骤
(三)考试基本要求
掌握：基准地价系数修正法的概念、原理、公式、步骤；
熟悉：基准地价系数修正法的适用范围；
了解：农用地基准地价系数修正法的类型与基本步骤。
(内容详解)
基准地价系数修正法概述
1、基准地价系数修正法概念
基准地价系数修正法，是我国土地估价的方法之一。它是利用基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。
2．基准地价系数修正法的基本原理
基准地价系数修正法的基本原理是替代原理，即在正常的市场条件下，具有相似土地条件和使用价值的土地，在交易双方具有同等市场信息的基础上，应当具有相似的价格，基准地价，是某一级别或均质地域内分用途的土地使用权平均价格，该级别或均质区域内该类用地的其他宗地价格在基准地价上下波动。
基准地价系数修正法的公式
1．公式的内涵
基准地价系数修正法的公式是依据基准地价成果，通过区域因素、个别因素、开发程度、期日、使用年期、容积率等修正得到待估宗地的价格。
2。公式的表达式
基准地价系数修正法的公式为：
Pi=[P×（1±K）×T×Kij±F] ×y
3.公式中各变量的含义如下：
Pi——待估宗地地价；
P——待估宗地对应的基准地价；
K——各影响因素修正系数之和，包括区域因素和个别因素；
T——期日修正系数；
Kij——容积率修正系数；
F——开发程度修正系数；
y——待估宗地使用年期修正系数。
4．不同基准地价表达方式的修正公式及其适用条件
由于在基准地价建立时各地方因地制宜，所得到的基准地价成果在表达形式上也存在一定的差异，如区域因素及个别因素的修正系数有些地方是用修正量表达(也就是做修正时是加上或减去一定的修正量)，而有些地方是用修正比率表达(也就是做修正时是乘以一定的比率)；另外开发程度修正系数一般是按土地面积计算，而有些地方，尤其是广东的部分城市基准地价的内涵是楼面地价，在作开发程度修正时需要注意两者计算的差异。因此在实际评估工作中需要根据当地的基准地价内涵及修正体系，对上述公式作相应的调整以准确评估宗地。
 
采用城镇基准地价系数修正法估价的步骤
采用城镇基准地价系数修正法估价的步骤
基准地价系数修正法估价的步骤：
1、收集、整理当地基准地价成果
在估价前必须收集当地有关基准地价资料，主要包括：土地级别图、土地级别表、基准地价图、基准地价表、基准地价因素修正系数表和相应的因素条件说明表等，并根据估价的需要加以整理，作为宗地估价的基础。
2．宗地级别及基准地价的确定
根据待估宗地的位置、用途，对照前面所收集的土地级别图表、基准地价图表等，确定待估宗地所处的土地级别、该级别土地平均开发程度和基准地价内涵。
3．宗地影响因素调查分析与修正系数确定
根据已经确定的宗地级别和基准地价内涵，对待估宗地进行一般因素和区域因素等相关因素分析，以确定地价修正的基准和需要调查的影响因素项目。
4．年期修正的公式与方法
基准地价对应的使用年期，是各用途土地使用权的最高出让年期，而具体宗地的使用年期可能各不相同，因此必须进行年期修正。土地使用年期修正系数可按下式计算：
y=1－[1/（1+r）]m/1－[1/（1+r）]n
式中：y——宗地使用年期修正系数；
r——土地还原率；
m——待估宗地可使用年期；
n——该用途土地法定最高出让年期。
5．期日修正的依据、参数确定、方法
基准地价评估期日地价水平随时间迁移会有所变化，必须进行期日修正，把基准地价对应的地价水平修正到宗地地价评估期日。期日修正一般根据地价指数的变动幅度进行，期日修正系数可按下式计算：
y=宗地估价期日的地价指数/基准地价评估期日的地价指数
6．容积率修正的依据、参数确定、方法
基准地价评估时对应的容积率是均质区域内的平均容积率，各宗地的容积率可能各不相同，而同时，容积率对地价的影响极大，难以在编制基准地价修正系数表时考虑进去。因此如果在因素修正系数表中未能考虑容积率影响，就必须进行进一步修正，将平均容积率修正到实际容积率水平。容积率修正系数按下式计算：
Kij＝ki/kj
式中：Kij——容积率修正系数；
ki——待估宗地容积率对应的地价水平系数；
kj——级别或均质地域内该类用地平均容积率对应的地价水平指数。
7．开发程度及其它因素修正；
比较待估宗地价格定义与基准地价内涵，当二者内涵一致，开发程度相同时，则不必进行土地开发程度差异修正，当二者不一致时，则需进行土地开发程度差异修正，将基准地价修正为与待估宗地地价设定的土地开发程度。如某市二级住宅用地的基准地价为1000元／㎡，对应的土地开发程度为五通一平(通路、通上水、通下水、通电、通燃气管线，场地平整)，待估宗地为七通一平(通水、通电、通路、通讯通(电话IDD、DDD、传真、电子邮件、宽带网络、光缆等)、通下水、通热力管线、通燃气管线和场地平整)。据调查，该级别土地通讯通、通热力管线的开发费分别是50元／㎡和100元／㎡；则该级别七通一平条件下的基准地价为1000+50+100＝1150元／㎡，并以此作为下一步评估的基准。
8．修正确定宗地价格。
根据前面所求得的各项修正系数，对待估宗地对应的基准地价修正，运用基准地价系数修正法的公式，即可求得宗地地价。