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土地估价实务基础精讲班第24讲讲义
其他宗地条件修正系数编制
其他宗地条件修正系数编制
1．宽度修正
对临街土地特别是临街商业用地来说，地块临街宽度不同，其地价是不相等的。由于临街商店铺面的宽窄不一，商店对顾客的吸引力会有所差异，进而影响到商店营业额，所以在路线价估价中，必须考虑宽度修正。其计算方法是同一路线价区中进深相等的样本，考虑在不同宽度情况下反映在土地价格上的变动情况，最后确定宽度条件下的修正系数。
2．宽深比率修正
在一般情况下，大型的商业建筑物，进深较大，地价会随着地块深度的增加，土地价值逐步降低。另一方面，由于商店大，铺面宽度宽，外观醒目，同样会增加对顾客的吸引，所以对大型商店单独采用铺面宽度和深度修正，不太实际，而且也难于操作，因此，应采用商店的宽度比深度即宽深比率系数来反映这种地价的修正情况。
3．容积率修正
一般情况下，路线价只是代表一定容积率水平下的地价，随着容积率的增加，地价一般会上升。因此，在同一区段中，抽查不同容积率水平下的平均地价，可得到容积率修正系数。
4．出让、转让年期修正
土地出让是国家将一定年期内的土地使用权让与土地使用者，土地转让是土地使用者将土地使用权再转移的行为。根据地价计算公式：
V=a/r[1—1/（1+r）n]
式中：V——地价：
a——年地租；
r——还原利率；
n——出让、出租或转让、转租年期。
可计算出宗地年期修正系数。
5．朝向修正
对住宅用地而言，由于建筑物的朝向不同，就决定了房屋的座落，房层的座落，朝向又会对房屋的销售价格产生影响。那么从房屋售价中扣除成本后所余的地价，也因朝向不同而有所差异，需进行地块环境条件影响修正。
6．地价分配率修正
地价分配率是将土地单价(或平面地价、调整、分推到各楼层的比率。一般来看，随着楼层数的增高，地价分配呈递减趋势，当趋于某一临界值后，地价分配又会呈现增加的势头。为了评估需要，必须制订一个统一的地价分配率以反映楼层依据楼层高低，楼层地价在地块总价在地块总价格中所占的比例。
路线价估价法的适用范围
路线价估价法是适用于城市的估价方法。运用此方法要求：
1．路线价估价法适用于市街地，主要用于商业繁华区域土地价格的评估，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市，效果更佳。
2．路线价估价法需要较多的交易实例，且土地市场要规范。
3．路线价估价法能快速评估多宗土地的价格。
4．路线价估价法的精度与路线价及其修正体系密切相关。
 
路线价估价法的实际应用
路线价估价法的实际应用
路线价的基本公式是：宗地价格＝路线价×深度百分率×宗地面积
运用路线价法时，如遇街道两边的宗地有特殊情况存在(如路角地、两面临街地、三角形地、袋地等)，除了应用上述公式外还需要进行加价或减价修正。此时公式为：
宗地价格＝路线价×深度百分率×其他修正系数×宗地面积
或
宗地价格＝路线价×深度百分率×宗地面积+其他修正额
为了进一步清晰论述路线价法，本书结合《台湾省各县市办理规定地价及编制现值繁华街道各宗地地价计算原则》(1981年5月1日颁发)、深度指数表、袋地深度指数表演示路线价法的实际应用。
《台湾省各县市办理规定地价及编制现值繁华街道各宗地地价计算原则》(1981年5月1日颁发)规定繁华街道的区段以里地线将土地划分为临街地与里地，里地线的标准深度以距离临街线18米为准(此处与我国的里地线标准深度确定方法不同，在我国里地线的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地深度的众数)。路角地的范围以纵横里地线与临街线中间范围为准。路角地中第一宗土地正旁街以路线价较高者为正街，路线价较低者为旁街；如两街路线价相等时，则以宽度较大者为正街，宽度较小者为旁街。


1．临街地
临街深度未达里地线者，其每平方米单价(以下简称单价)依其深度，按深度指数计算(如图，宗地1、2、3、4、5、9、10)。
(1)平行四边形宗地，以其高为临街深度，按深度指数计算单价(如图，宗地l、10)。
(2)平行边与临街线一致的梯形宗地，以其高度为临街深度，按临街深度指数求得其单价后，再视其上下两边长短比例，利用价值进行加价或减价修正，其修正的数额以不超过原计算的单价两成为限。平行边与临街线垂直的梯形宗地，以其两边中点的连线为其临街深度，按临街深度指数计算其单价，不再进行加价或减价修正(如图，宗地2、5)。
(3)正三角形(三角形的一边为临街线者)的宗地，以其高度的l／2为临街深度，按临街深度指数计算其单价(如图，宗地3)。
(4)逆三角形(三角形的一顶点在临街线上者)的宗地，以其在临街线上的顶点与底边中点垂直距离的1／2，及底边中点的深度为起迄深度，比照袋地计算其单价(如图，宗地4)。
(5)街廓纵深在36m以下者，应以中间线分前后两部分，分别按其深度计算其临街单价(如图，宗地6)。
(6)宗地深度较深，超过里地线者，其单价应以里地单价与临街地单价按面积比例平均计算其单价。
 
路角地
2．路角地
路角地的计算要按具体路线价区段的加成规则进行修正，加成的幅度因路线价、城市发展情况、临街附近的构筑物情况的不同而异。一般来说，加成不超过旁街路线价的三成(如图，宗地9、10)。
3．袋地
袋地的单价依其深度的起迄，按袋地深度指数进行修正。袋地形状为平行四边形、梯形、三角形，其起迄深度比照临街地方法计算；袋地位于临街地与里地上者，其单价应以袋地单价与里地单价按面积比例平均计算其单价(如图，宗地7、8)。里地的单价按路线价四成计算(里地地价与路线价四成相差悬殊者，里地应单独划分区段)。
4．实例计算
(1)路线价示意图中，宗地1为平行四边形临街地，深度为14米，查表1临街地深度指数表得其深度指数为110。该宗地单价计算如下：
5000元×1．1＝5500元
(2)路线价示意图中，宗地2为临街地，深度为17．5米，查表1临街地深度指数表得其深度指数为100。该宗地单价计算如下：
5000元×1＝5000元
(3)路线价示意图中，宗地3为正三角形临街地，高12米，取其高度一半作为临街深度，即深度为6米，查表1临街地深度指数表得其深度指数为125。该宗地单价计算如下：
5000元×1．25＝6250元
(4)路线价示意图中，宗地4为逆三角形地，其在临街线上的顶点与底边中点的垂直距离为15米，得其袋地起迄深度为7.5米到15米，查表2袋地深度指数表得深度指数为7l。里地部分按路线价得四成计算。该宗地单价计算如下：
5000元×0．7l＝3550元
(5)路线价示意图中，宗地5为平行边与临街线垂直的梯形临街宗地，以其两边中点的连线为其临街深度，则其临街深度为8米，查表临街地深度指数表得其深度指数为120。该宗地单价计算如下：
5000元×1.2=6000元
(6)路线价示意图中，宗地6为两面临街地，总深度为36米，以其中间线分前后两部分，临街深度均为18米，查表临街地深度指数表得其深度指数为100。该宗地单价计算如下：
5000元×l×1/2+3000元×l×1/2＝4000元
(7)路线价示意图中，宗地7为袋地，且深度超过里地线7米，可视其受两面临街的影响，分成两宗地计算其路线价，查表2袋地深度指数表得深度指数，临路线价为5000元与临路线价为3000元的指数都为66。该宗地单价计算如下：
5000元×0.66×9/16+3000元×0.66×7/16＝2722．5元
(8)路线价示意图中，宗地8为袋地，按路线价为3000元计算，查表2袋地深度指数表得深度指数为66。该宗地单价计算如下：
3000元×0．66＝1980元
(9)路线价示意图中，宗地9平行边与临街线垂直的梯形临街宗地，且为路角地。以其两边中点的连线为其临街深度。宗地临街深度为ll米，查表1临街地深度指数表得其深度指数为120，并按要求加成旁街路线价一成。该宗地单价计算如下：
5000元×1．2+2000元×0．1＝6200元
(10)路线价示意图中，宗地10为路角地，宗地深度为8米，查表1临街地深度指数表得其深度指数为120，并加成旁街路线价两成。该宗地单价计算如下：
5000元×1．2+2000元×0．2＝6400元
以上计算均是宗地的单价，若要求其总价，则用单价乘以宗地面积即可。
本章小结：
路线价估价法是依据路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法算出临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。重点理解应用范围及相关系数修正。