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土地估价实务基础精讲班第23讲讲义
路线价法的概念
(考纲要求)
(一)考试目的
测试应考人员对路线价估价法的基本原理及其应用的理解与掌握程度。
(二)考试范围
1．路线价法的概念
(1)路线价的概念
(2)路线价法的概念
(3)路线价法的基本原理
2．与路线价估价法有关的概念
(1)标准深度
(2)里地线
(3)深度指数修正表
(4)路线价区段等
3．路线价估价法的操作步骤
4．路线价的深度修正方法
(1)四三二一法则
(2)苏慕斯法则
(3)霍夫曼法则
(4)哈柏法则等
5．其他宗地条件修正系数编制
6．路线价估价法的适用范围
7．路线价估价法的实际应用
(三)考试基本要求
掌握：路线价及路线价估价法的概念、基本原理、测算方法、修正系数的确定方法；
熟悉：路线价估价法操作步骤，路线价估价法则；路线价修正体系内容与要求。
(内容详解)
路线价法的概念
1．路线价的概念
路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。
2．路线价法的概念
路线价估价法是依据路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法算出临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。
3．路线价法的基本原理
路线价估价法是在各样点宗地价格的基础上，分析宗地地价与影响地价的临街深度等因素的相关关系，进而据此估算其他宗地地价的。路线价估价法认为城市内各宗土地(以商业用地为主)价格的高低，随其距离道路的远近程度，即临街深度的增加而递减；宗地越接近道路者利用价值越大，地价也越高；距离道路越远，利用价值越小，地价也越低。因此，路线价估价法与市场比较法类似，只不过以路线价取代了市场比较法中的比较实例价格，以深度等差异修正取代了区域因素和个别因素等的修正，其基本原理是替代原理和区位论的具体运用。
替代原理是指在正常市场条件下，具有相同使用价值的土地，在交易双方具有充分市场信息的基础上，应该具有同样价格。
例题：路线价估价法认为，土地价格的高低，随其临街深度的增加而(    )。(1998年真题)
A．递增
B．递减
C．不变
D．上升
在路线价中，区位论的运用是其中对可及性的理解。对于商业用地来讲，可及性是决定其使用价值的重要因素。同一街道，宗地临街深度决定宗地价格的高低，宗地价格随临街深度增加而递减；同一临街宗地，距离街道越近，价格越高，并随深度增加而递减。在一个城市中，可以按土地的可及性分成不同的地价区段，每个地价区段表示不同的区域条件，即使用价值的差异。
 
与路线价估价法有关的概念
与路线价估价法有关的概念
1．标准深度
城市中，随着土地离道路距离的增加，道路对土地利用价值影响为零时的深度称为市街地的标准深度。
2．里地线
标准深度的连线被称为里地线。里地线与道路之间的区域称为临街地或表地，里地线以外的区域被称为里地。
例题：里地线是指(    )。(2002年真题)
A．宗地的边界线
B．标准深度的连线
C．距街道18米的连线
D．街道的平行线
答案：B
解析：标准深度的连线被称为里地线。
3．深度指数修正表
以道路为基准，按距离道路的变化情况编制的地价变化表称为深度指数修正表。
4．路线价区段
以街道为单位，将宗地接近性大致相等，土地使用价值基本一致的地段作为路线价评估区域，此区域称为路线价区段。
例题：一条街道只能设一个路线价。(1998年真题)(    )
答案：错误
解析：如果街道一侧的繁华状况与对侧有显著差异，同一路段也可划分两种不同的路线价。
路线价估价法的操作步骤
路线价是一种以深度修正系数表和其他因素修订系数表作为比较标准，利用现有的路线价进行修订，从而快速方便地得到宗地价格的估价方法。
利用路线价估价法评估宗地地价的一般程序：
1．确定待估宗地所处的路线价区段和路线价；
根据待估宗地的具体位置，对照城镇路线价区段图、路线价图、表等，确定待估宗地所处的路线价区段和所临街道的路线价，作为进一步修订的基准。
2．确定待估宗地的临街深度和其他因素条件(包括宗地宽度，容积率，出让、转让年期，朝向，地价分配率)；
查阅土地登记资料或进行实地踏勘，调查待估宗地临街深度的具体数值以及临街宽度、使用年期等具体条件。
3．确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数(包括宽度修正、宽深比修正、出让、转让年期修正、朝向修正、土地分配率修正)；
按照调查到的待估宗地的临街深度和其他条件指标，对照深度修正系数表和其他条件修正系数表，分别确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数。
4．估算宗地地价。
根据前三步所得到的路线价和修订系数，对路线价进行修订，即可得到待估宗地的地价。
 
路线价的深度修正方法
路线价的深度修正方法
1．四三二一法则
该法则将标准深度100ft (注：1ft＝0．3048米)4等分，随着离道路距离的增加，每一等份的价值占路线价的比例分别为40％，30％，20％，10％。该法则又被称为慎格尔法则。
2．苏慕斯法则
该法则认为深度为100ft深的土地价值，前半临街50ft部分占全宗地总地价的72．5％，后半50 ft部分占27．5％，若再深50ft，则该宗地所增的价值仅为15％。
3．霍夫曼法则
该法则认为深度为100ft的标准宗地，将标准深度4等份的情况下，随着离道路距离的增加，每一等份的价值占全部地价的比例分别为37．5％、29．5％、20．7％和12．3％。
例题：霍夫曼法则认为深度为100ft的标准宗地，将标准深度4等份的情况下，随着离道路距离的增加，每一等份的价值占全部地价的比例分别为(    )
A．40％、30％、20％、10％
B．37．5％、29，5％、20．7％和12．3％
C．55％、20％、15％、10％
D．29．4％、27．3％、24．7％、18．6％
答案：B．
解析：根据霍夫曼法则
该法则认为深度为100ft的标准宗地，将标准深度4等份的情况下，随着离道路距离的增加，每一等份的价值占全部地价的比例分别为37．5％、29．5％、20．7％和12．3％。
4．哈柏法则
该法则认为土地的价值与其深度的平方根成正比。
例题：采用平均深度百分率编制深度百分率表时，百分率呈(    )现象。(2002年真题)
A．递减
B．递增
C．剧减
D．剧增
答案：A
解析：根据平均深度百分率编制深度百分率表的数字可知道。