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土地估价实务基础精讲班第22讲讲义
应用举例
应用举例
(一)单纯的地价评估
例1
有一成片荒地需要估价，获知该成片荒地的总面积为2k㎡，适宜进行“五通一平”开发后的分块有偿转让；附近地区位置相当的小块“五通一平”的熟地单价为1000元／㎡；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本为2．5亿元／k㎡，开发期为3年，开发成本在3年开发期内均匀投入；贷款年利率为12％，投资利润率为20％；土地转让中卖方需缴纳的税费为转让地块价格的6％；购买荒地需要交纳的税费为荒地价格的4％，熟地可转让土地面积的比率为60％。试用静态方式估算该成本荒地的总价和单价。
解题：设该成片荒地的总价为P
(1)总开发价值=1000×2000000×60％＝12(亿元)
(2)总开发成本=2.5×2＝5(亿元)
(3)总利息＝P(1+4％) ×[(1+12％)3一1]+5×(1+12％)1.5—1)
＝0．421P+0．926(亿元)
(4)总转让税费＝12×6％=0．72(亿元)
(5)购买该成片荒地税费=P×4％=0．04P
(6)总利润=(1．04P+5)×20％＝0．208P+l(亿元)
(7)根据剩余法公式得：
P＝(1)－(2) －(3) －(4) －(5) －(6)
=12－5－0.926－0.72－1/（1+0.421+0.04+0.208）=2．609(亿元)
故荒地总价=2．609(亿元)
荒地单价＝130．44(元／平方米)
 
例2
例2
1．估价对象概况本估价对象房地产为一块“七通一平”的待建空地；土地总面积为10，000㎡，且土地形状规则；允许用途为商业、居住；允许建筑容积率为7；允许建筑覆盖率为≤50％；土地使用权年限为50年；出售时间为2003年10月。需要评估出该地块在2003年10月出售时的购买价格。
2．估价过程
(1)选择估价方法。该块土地为待建筑土地。适宜于用假设开发法进行估价。
(2)选择最佳开发利用方式。通过调查研究得知这块土地最佳的开发利用方式如下：用途为商业居住混合；建筑容积率为7；建筑覆盖率为50％；建筑总面积70，000㎡；建筑物层数14层；各层建筑面积为5，000㎡；地上l－2层为商店，建筑面积为10，000㎡；地上3－14层为住宅，建筑面积为60，000㎡。
(3)预计建设期。预计共需3年时间才能完全建成投入使用，即2006年10月完成。
(4)预计出售楼价。估计建造完成后，其中的商业楼即可全部售出；住宅楼的30％在建造完成后即可售出，50％半年后才能售出，其余20％一年后才能售出。预计商业楼出售当时的平均售价按建筑面积算为4，500元／㎡，住宅楼出售当时的平均售价按建筑面积算为2，500元／㎡。
(5)估计开发费以及开发商利润。估计总建筑费为5，000万元；专业费用为建筑费的8％；年利息率为15％；销售费用为楼价的3％；税费为楼价的6％，即建成出售时所需由卖方承担的那部分营业税、印花税、交易手续费等，其他类型的税费已考虑在建筑费之中；投资利润率为25％。
在未来3年的建设期内，开发费用的投人情况如下：第一年需投入20％的建筑费及相应的专业费用；第二年需投入50％的建筑费及相应的专业费用；第三年投入余下的30％的建筑费及相应的专业费用。
(6)求取地价。采用的计算公式如下：
地价＝楼价－建筑费－专业费用－利息－销售费用－税费－开发商利润
拟采用静态和动态两种方法计算地价。
3．计算过程
(1)采用静态方式试算地价。
A、总楼价＝4，500×10，000+2，500×60，000＝19，500(万元)
B、总建筑费＝5，000(万元)
C、总专业费用＝总建筑费×8％＝5，000×8％＝400(万元)
D、总利息＝总地价×利息率×计算期十总建筑费×利息率×计息期+总专业费用×利息率×计息期
＝总地价×15％×3+5，000(1+8％) ×20％×15％×2．5+5，000(1+8％) ×50％×15％×1．5+5，000(1+8％) ×30％×15％×0．5
＝总地价×0．45+1，134(万元)
上述总利息的计算采用的是单利，计息期至2006年10月止。各年建筑费和专业费用的投入实际上是覆盖全年的，但计息时我们是假设各年建筑费和专业费用的投入集中在各年的年中，这样，就上有述总利息计算中的计息年数分别是2.5、1. 5、0．5的情况。
E、总销售费用＝总楼价×3％＝19，500×3％＝585(万元)
F、总税费＝总楼价×6％＝19，500×6％＝l，170(万元)
G、总利润＝(总地价+总建筑费+总专业费用) ×利润率
＝总地价×25％+(5，000+400) ×25％
＝总地价×0．25+l，350(万元)
将上述A至G代入剩余法公式中，即：
总地价＝19，500－5，000－400－(总地价×0．45+1，134) －585－1，170－(总地价×0．25+1，350)
=19,500－5,000－400－1,134－585－1,170－1,350/(l+0．45+0．25)
=5，800(万元)
(2)采用动态方式试算地价。
计算的基准时间定为该块土地的出售时间，即2003年10月，年贴现率为15％。
 A、总楼价＝4,500×10,000/(1+15%)3+2,500×60,000/(1+15%)3×[30%/(1+15%)0+50%/(1+15%)0.5+20%/(1+15%)1]
＝12，230(万元)
B、总建筑费＝5,000×20％/(1+15%)0.5十5000×50％/(1+15%)1.5；十5000×30％/(1+15%)2.5；＝4，017(万元)
各年建筑费的投入实际上是覆盖全年的，但为贴现计算的方便起见，我们假设各年建筑费的投入是集中在各年的年中，这样，就有上述总建筑费计算公式中的贴现年数分数是0．5、l．5、2．5的情况。
C、总专业费用＝总建筑费×8％＝4，017×8％＝321(万元)
D、合计利息＝(总地价+总建筑费+总专业费用)×利息率×计息期
由于总地价、总建筑费、总专业费用在动态方式中均已考虑了时间因素，实际上均已含利息，故在此再单独计算总利息。
E、总税费＝总楼价×6％＝12，230×6％＝734(万元)
F、总利润＝(总地价+总建筑费+总专业费用)×利润率
＝总地价×25％+(4，017+321)×25％
＝总地价×0.25+l，085(万元)
将上述A—F代人剩余法公式中，即：
总地价＝12，230－4，017－321－734－(总地价×0．25+l，085)
=12,230－4,017－321－734－1,085/(l+0.25)
＝4，858(万元)
4．估价结果上述采用静态方式和动态方式计算出的总地价有较大的差异，由于一般认为动态方式更为精确，故估价结果以动态方式计算的结果为主，但同时兼顾到静态方式计算的结果，并参考估价经验，将总地价定为4，800万元。对于待建筑土地的估价，通常要给出三种价格形式，即总地价、单位地价和楼面地价。这样，该块土地2006年10月出售时的购买价格最终评估结果如下：
总地价＝4，900(万元)
单位地价＝4，900(元／㎡)
楼面地价＝700(元／㎡)
 
例　3
(二)开发商预期利润的测算
例3
l．估价对象概况:某开发商已取得某宗地70年土地使用权，该宗地为“七通一平”空地，面积3，000㎡，土地价格为8，000，000元，取得土地使用权过程中所支付的法律、估价及登记等费用为地价的12％。城市规划规定该地块用途为住宅，最大容积率为4。估算该开发公司在该项目开发建设中的预期利润。
2．评估过程
(1)该宗地为待开发空地，适宜采用剩余法估价。
(2)根据规划要求，该宗地最佳利用方式为修建住宅，容积率为4。
(3)根据该开发商的市场调查和项目可行性研究，该项工程在取得土地使用权后3个月即可动工，建筑时间为2年，建成后即可全部售出。根据目前的市场行情，住宅售价预计为3，000元／㎡，建筑费和专业费预计为l，000元／㎡，在建筑期间的投人情况为：第一年投入40％，第二年投入60％，目前资金贷款年利率为12％，不动产销售的税费为不动产总价的6％。
(4)测算开发商预期利润
A、不动产总价＝3，000×3，000×4=36，000，000(元)
B、建筑费及专业费＝l，000×3，000×4＝12，000，000(元)
C、地价及法律、估价等费用；8，000，000×(1十12％)＝8，960，000(元)
D、总利息＝8，960，000×[(1+12％)2.25－1]+12，000，000× 40％×[(1+12％)1.5－1]+12，000，000×60％×[(1+12％)0.5－1)＝3，911，603(元)
注：地价计息期为2年3个月即2．25年。
E、销售税费＝36，000，000×6％＝2，160，000(元)
F、将上述数据代人公式，则：
开发商利润＝36，000，000－12，000，000－8，960，000－3，911，603－2，160，000＝8，968，397(元)
利润占不动产价的百分比＝8,968,397/36,000,000＝24．9l％
利润占开发总成本的百分比= 8,968,397/(12,000,000+8,960,000+3,911,603+2,160,000)＝33．18％
由上述测算可知，该项目投资回报良好，预期利润可观，项目可行。
(三)建筑费及专业费最高控制标准的测算
例4
1、估价对象概况：深圳XX公司已取得宗地50年土地使用权，该宗地为“七通一平”空地，面积12，000㎡，地价及相关法律、估价等费用为3，000，000元，城市规划规定该宗地用途为工业厂房，最大容积率为1．5。确定该开发公司在该项目中的建筑费及专业费的最高控制标准。
2．测算过程
(1)该宗地为待开发空地，适宜采用假设开发法测算。
(2)根据该公司的市场调查和项目可行性研究，该项工程在取得土地使用权后即可开工，建筑时间为2年，建成后即可全部售出，根据目前的市场行情，同类工业厂房的售价预计为1，300元／㎡，开发资金的投人为均匀投入，当地目前贷款年利率为12％，开发商要求的利润为不动产总价的18％，不动产销售的税费为不动产总价的6％。
(3)测算建筑费及专业费的最高控制标准。
假设在建筑费及专业费的最高控制额为X元。
A、不动产总价＝1，300×12，000×l＝15，600，000(元)
B、地价及法律、估价等费用＝3，000，000元
C、总利息＝3，000，000×[(1+12％)2－1]+X×[(1+12％) 1－1]=763，200+0．12X(元)
D、开发商利润＝15，600，000×18％＝2，808，000(元)
E、销售税费＝15，600，000×6％＝936，000(元)
F、将上述数据代入公式，则：
建筑费及专业费最高控制额X＝A—B—C—D—E
＝15，600，000－3，000，000－(763，200+0．12X)－2，808，000－936，000
=8,092,800/1.12＝7，225，714(元)
单位面积建筑费及专业费控制标准为：7,225,717/10.000×1.5＝481．71(元／㎡)
本章小结：
剩余法是土地估价的常用方法之一，需要对其概念、理论、计算方法有深入的了解，也是历年考试重点之一。考生应学会灵活运用公式，通过已知条件分别求出土地价格、预期利润、建筑费及专业费等。在测算土地价格时，应注意纯收益的年限；计算建筑费及专业费时应注意利息周期的计算；另外当涉及到取得土地使用权的法律、估价及登记费时，应在最后的土地总价中扣除。