剩余法
确定开发建设周期，估算利息
利息即开发全部预付资本的融资成本。不动产开发的预付资本包括地价款、开发建筑费、专业费和不可预见费等，这些费用在不动产开发建设过程中投入的时间是不同的。例如：地价款是取得土地使用权的代价，在取得土地使用权时即要付出；开发费、专业费及不可预见费则是随着工程动工开始投入，并随着工程建设进展逐步投入，工程竣工，这部分费用停止投入。这部分费用可以理解为在建筑期内均匀投入或在开发期内分段均匀投入。这些预付资本都是在租售完毕才全部回收，因此，这些费用在开发建设过程中所占用的时间长短也各不相同。在确定利息额时，必须根据地价款、开发费用、专业费用等的投入额、各自在开发过程中所占用的时间长短和当时的贷款利率高低进行计算。例如：预付地价款的利息额应以全部预付地价款按整个开发建设周期计算；开发费、专业费在建筑期内的利息以全部开发费、专业费按建筑期的一半计算或以全部开发、专业费的一半按全部建筑期计算(若有分年度投入数据，则可进一步细化，如建筑期两年，第一年投入部分计算期为一年半，第二年投入部分计息期为半年等)；开发、专业费在建筑竣工后的空置及销售期内应按全额全期计息。
利润
(一)利润的计算依据
开发商的合理利润一般以不动产总价或预付总资本的一定比例计算，相应的利润率一般称之为销售利润率或投资利润率。
(二)计算利润的参数确定、计算方法
比例高低随地区和项目类型不同而有所不同。有时也有采用年利润率计算开发商合理利润的，其计算方法与前述利息计算方法类似。不同区域，或同一区域不同开发项目类型，利润率不同，要区别对待。 | |