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土地估价实务基础精讲班第20讲讲义
剩余法估价步骤
剩余法估价步骤
1．调查清楚待估宗地的基本情况；
2．最佳开发利用方式的确定；
3．估计开发建设周期和投资进度安排、开发完成后不动产价值的测算；
4．开发成本的计算(包括建筑费、专业费、税费、租售费用)；
5．利息的计算；
6．利润的计算；
7．土地价格的计算。
查清待估宗地的基本情况
1．调查土地位置；
2．查清土地面积大小、形状、平整情况、地质状况、基础设施完善度，为估算建筑费用提供依据；
3．了解政府对此宗地的规定用途、容积率、覆盖率、建筑高度等的限制，以确定建筑物的规模、造型等；
4．弄清土地权利性质、使用年限、能否续期，以及对转让、出租、抵押等的有关规定等，为确定开发完成后的不动产价值、售价及租金水平等服务。
 
最佳开发利用方式
最佳开发利用方式
在选择最佳的开发利用方式中，包括土地用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等，其中最重要的是要选择最佳的土地用途。土地用途的选择，要考虑到土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，即要分析当地市场的接受能力，究竟市场在项目建成这段时间里最需要什么类型的房地产。例如，某一块土地，政府规定的用途为兴建宾馆、公寓或办公楼，但实际估价时应该选择哪种用途?这首先需要调查比较该块土地所在的城市和地区对宾馆、公寓、办公楼的供求关系及其走向。若社会对宾馆、办公楼的需求开始趋于饱和，表现为客房入住率、办公楼出租率呈下降趋势，但希望能租到或买到公寓住房的人数逐渐增加，而近期能提供的公寓数量又较少时，则可以选择建公寓为该地块的最佳用途。
确定开发程度和投资进度安排
开发建设周期是指从取得土地使用权直到不动产全部售罄或出租完毕的这一段时期，可分为三个阶段：规划设计和工程预算期(自取得土地使用权至开工建设)、工程建设期(自开工建设至建设竣工)、空置或租售期(自工程竣工至销售完毕)。开发建设周期应根据项目可行性研究、项目的特点、工程技术要求及不动产市场的状况等综合确定。对于大型开发项目，应分期建设，分期投入资金。
 
开发完成后不动产价值的测算
开发完成后不动产价值的测算
(一)开发完成后不动产价值的概念
开发完成以后的时点上，不动产所能实现或者能折现的市场价值即为开发完成后不动产价值。
(二)不同条件下不动产总价值的计算要求及方法
l，对于习惯出售的不动产，如居住用商品房、工业厂房等，应按当时市场上同类用途、性质和结构的不动产的市场交易价格，采用市场比较法确定开发完成后的不动产总价(总开发价值)。
2．对于习惯出租的不动产，如写字楼和商业不动产等，其开发完成后的不动产总价的确定，可根据当时市场上同类用途、性质、结构和装修条件不动产的租金水平和出租费用水平，采用市场比较法确定所开发不动产出租的纯收益，再采用收益还原法将出租纯收益转化为不动产总价。具体确定需要参考以下几个步骤：①单位面积的月租金或年租金；②不动产出租水平；③不动产还原利率；④可出租的净面积。
例如：根据当前房地产市场的租金水平，与所开发不动产类似的不动产月租金水平为每建筑平方米200元，其中维修费、管理费等出租费用为30％，该类不动产的还原率为8％，总建筑面积4000平方米，可出租率为85％，则所开发不动产的总价(设定为无限年期)可确定为：
200×(1－30％) ×12×4000×85％×1/8%＝71400(万元)
注意事项：
A、售价预测要合理：根据现时的房地产价格走势、政策影响，预测建成后售价；
B、销售时间预测要合理：如现行政策规定，商品房要主体封顶后才能预售；
C、销售情况预测要合理：要根据市场承受条件，逐步销售，不可能一建好就“销售一空”，特别是大型房地产项目，应分期销售，分期销售同时要考虑资金的时间价值问题。
D、租赁时要考虑出租率及租金增长情况。注意可售面积与总建筑面积的区别，计算售价或租金时用可售面积，计算开发成本时用总建筑面积。
开发成本
开发成本应区分地上有无建成房屋计算
(一)地上无建成房屋的土地开发成本：
1．毛地价由土地使用权出让金和基础设施配套建设费组成。
2．熟地价由毛地价和土地开发成本组成，土地开发成本是指通上水、通下水、通电、通燃气、通热力、通邮、通路和场地平整等费用。
(二)地上有建成房屋的开发建筑成本
1．开发成本费用包括直接工程费、间接工程费、建筑承包商利润及由发包商负担的建筑附带费用等。
直接工程费：是指施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括人工费、材料费、施工机械使用费。
间接费：由规费、企业管理费组成。
2．开发建筑成本的计算要求及方法
可采用比较法来推算，即通过当地同类建筑当前的平均或一般建筑费用来推算，也可采用建筑工程概预算的方法来估算。建筑成本费用往往通过总建筑面积和单位建筑面积成本计算出来。