ondragstart="return false" onbeforecopy="return false" oncopy=document.selection.empty() onselect=document.selection.empty()>
     
土地估价实务基础精讲班第19讲讲义
剩余法概念
剩余法
(考纲要求)
剩余法
(一)考试目的
测试应考人员对剩余法的基本原理及其应用的理解与掌握程度。
(二)考试范围
1．剩余法概念
2．剩余法的基本公式
(1)公式的内涵
(2)公式的表达式
(3)公式各变量的含义
(4)各公式的适用条件
3．剩余法估价步骤
(1)最佳开发利用方式的确定
(2)开发完成后不动产价值的测算
(3)开发成本的计算
(4)利息的计算
(5)利润的计算
(6)土地价格的计算
4．最佳开发利用方式
(1)最佳开发利用方式的选择依据
(2)确定最佳开发利用方式所要确定的项目
5．开发完成后不动产价值的测算
(1)开发完成后不动产价值的概念
(2)不同条件下不动产总价值的计算要求及方法
6．开发成本
(1)开发成本的概念
(2)开发成本的构成及计算依据
(3)不同条件下开发成本的计算要求及方法
7．利息
(1)剩余法中利息计算方式及其区别
(2)单利与复利的计算方法
(3)传统方法和现金流量折现法
(4)利息率的选取依据及确定方法
8．利润
(1)利润的概念
(2)利润的计算依据
(3)计算利润的参数确定、计算方法
9．土地价格的计算
(1)适用公式的选择
(2)土地价格的计算公式与方法
10．剩余法适用范围
(三)考试基本要求
掌握：剩余法的概念、公式、估价步骤及各项参数的求取；
熟悉：剩余法的应用特点、适用范围；现金流量折现法和传统方法的区别；
了解：剩余法的应用领域。
(内容详解)
剩余法概念
(一)基本概念：剩余法(又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法)是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除正常开发的建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。
(二)适用范围
1．开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产的土地估价或测算项目预期利润、项目最高控制成本费用；
2．将土地开发整理成可供直接利用的土地估价(建筑费为整理费用)；
3．现有房地产中地价的单独评估。
 
剩余法的基本公式
剩余法的基本公式
利用剩余法评估土地价格的基本公式是：
V＝A－(B+C)
式中：V——购置开发场地的价格；
A——总开发价值或开发完成后的不动产资本价值；
B——整个开发项目的开发成本；
C——开发商合理利润。
在实际估价工作中，常用的具体计算公式为：
土地价格＝房屋的预期售价－建筑总成本－利润－税收－利息
1．生地价格公式：
所谓生地，指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续)可用于建筑的土地，该建筑用地无基础设施，或者有部分基础设施，但尚不具备完全的“三通”(通路、通水和通电)条件，同时地上地下待拆除的房屋、构筑物尚未拆迁。
需要指出的是，这里所讲的生地，包括下面所涉及的毛地、熟地概念，与农用地中的生地、熟地概念不能混淆。
(1)适用于在生地上建成房屋的公式：
生地价格＝开发完成后的房地产价格－由生地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－买方购买生地应负担的税费
(2)适用于将生地开发成熟地的公式，所谓熟地，指具有完善的基础设施，且地面平整，可用于建筑的土地。
生地价格＝开发完后熟地价格－由生地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－土地开发利润－买方购买生地应负担的税费
 
2．求毛地价格的公式
2．求毛地价格的公式
所谓毛地，指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续)，具有“三通”或条件完备的基础设施，但未进行拆迁的可用于建筑的土地。
(1)适用于在毛地上建成房屋的公式
毛地价格＝开发完成后的房地产价格－由毛地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－土地开发利润－买方购买毛地应负担的税费
(2)适用于将毛地开发成熟地的公式
毛地价格＝熟地价格－由毛地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－买方购买熟地应负担的税费
3．求熟地价格的公式
熟地价格=开发完成后的房地产价格－由熟地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－买方购买熟地应负担的税费