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土地估价实务基础精讲班第15讲讲义
考纲要求
(考纲要求)
五、成本逼近法
(一)考试目的
测试应考人员对成本逼近法的基本原理及其应用的理解与掌握程度。
(二)考试范围
1．成本逼近法概念
2．成本逼近法的基本公式
(1)公式的内涵
(2)公式的表达式
(3)公式各变量的含义
(4)各公式的适用条件
3．成本逼近法估价步骤
(1)确定土地取得费
(2)确定土地开发费
(3)计算税费
(4)计算利息
(5)计算利润
(6)确定土地增值
(7)修正并确定土地价格
4．土地取得费的概念、构成及计算方法
(1)土地取得费的概念
(2)土地取得费的构成及计算方法
(3)不同土地取得情况下土地取得费的计算要求及方法
5．土地开发费
(1)土地开发费的概念
(2)土地开发费的构成及计算方法
(3)不同条件下土地开发费的计算要求及方法
6．利息
(1)利息的概念
(2)利息计息方式及其区别
(3)单利与复利的计算方法
7．利润
(1)利润的概念
(2)利润的计算依据
(3)利润的计算方法
8．土地增值
(1)土地增值的概念
(2)土地增值的计算方法
(3)不同条件下土地增值的计算要求及方法
9．土地价格修正与确定
(1)修正的原则及要求
(2)修正的因素及修正公式
(3)根据估价对象条件修正的要求
10．成本逼近法适应范围
(三)考试基本要求
掌握：成本逼近法的概念、公式、估价步骤及各项成本测算；
熟悉：成本逼近法的应用特点、适用范围及要求；
了解：成本逼近法的应用限制。
 
内容详解
[内容详解]
概念
以土地开发所耗费的成本构成来推算土地价格的方法，是我国目前土地估价的思路之一。许多地方出让国有土地使用权的计价就是按此方法进行的，我们形象地称之为成本逼近法。
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。
这种成本逼近法，与一般房地产估价中的成本法不同。后者亦称原价法、承包商法、合同法或加法。它是以建筑物或建筑改良物重新建造的费用，经减折旧后求得建筑物价格，然后加上土地价格，最终得到整个不动产的价格。可见，该方法实际上是假设地价为已知。而成本逼近法却是用来推算土地价格的，所以两者的实际运用范围和估价程序、方法都不同。
（课件中没有讲到的参考内容）成本逼近法的特点
(1)成本逼近法一般适用于新开发土地估价，不适用建成区域已开发土地估价；
(2)成本逼近法适用于工业用地估价，对商业及住宅用地则多不适应；
(3)成本逼近法一般仅用于地产市场狭小，缺乏交易实例，无法采用其他方法进行估价的土地；
(4)成本逼近法以成本累加为途径，而成本高并不一定表明效用和价值高，因此，其评估结果只是一种“算术价格”，对土地的效用、价值及市场需求方面的情况未加考虑，这也正是成本逼近法的限制；
(5)成本逼近法虽有缺陷和限制，但可做为投资者衡量投资效益、进行土地开发可行性分析等的重要方法，同时也是估算土地成本价格的一种途径。
适用范围
由于土地的价格大部分取决于效用，而非取决于其成本，也就是说，土地成本的增加并不一定会增加它的价值，尤其是土地实际开发成本的增加，不一定带来高的土地价格，但对于社会客观平均开发成本而言，成本已为社会接受，应在价格中得到相应的体现。所以，尽管成本逼近法在土地估价中的应用受一定限制，且有一定的争议，但仍不失为推算土地价格的方法之一。故采用成本逼近法有时可能会与市场产生偏差。故采用成本逼近法估价有一定的限制，一般成本逼近法适用于：
1．新开发土地，不适用建成区域已开发土地估价；
2．土地市场欠发育，交易实例少的地区，无法用市场比较法估价时采用；
3．工业用地估价，城区或市区工业用地除外；
4．既无收益又无交易情况的学校、公园及公共建筑、公益设施、园地等特殊性土地的估价。
成本逼近法的基本公式
V＝Ea+Ed+T+Rl+R2+R3＝VE+R3+……
式中：V——土地价格
Ea——土地取得费
Ed——土地开发费
T——税费
Rl——利息
R2——利润
R3——土地增值
VE——土地成本价格
成本逼近法的基本思路，是把对土地的所有投资包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而求得土地价格。
从上述分析也可以看出，成本逼近法在计算思路上是剩余法的变形，两种方法计算公式的形式是相类似的。在公式中，成本逼近法中的土地价格和土地取得费、土地开发费分别相当于剩余法中的不动产开发总价、土地价格和建筑费用，成本逼近法中的土地取得费为已知，求算开发后的土地价格；而剩余法则是开发后的不动产总价已知，求算地价即土地取得费。因此，成本逼近法中的各构成项目分析思路也可剩余法中的有关分析。
成本逼近法估价步骤
1．判断待估土地是否适用成本逼近法；
2．收集与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等资料；
3．通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关税费、利息、利润；
4．确定土地开发后较开发前的价值增加额；
5．按地价公式求取估价土地的土地价格；
6．对地价进行修正，确定待估土地的最终价格。
土地取得费的概念、构成及计算方法
(一)土地取得费的概念
土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用。
(二)不同土地取得情况下土地取得费和计算方法
土地取得费按用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用计算。
1．征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用。征地中各项费用以待估宗地所在区域政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。征地费用包括两部分：土地取得费及相关税费，详情如下：
1)土地取得费
国家征用集体土地，而支付给农村集体经济组织的费用，根据《中华人民共和国土地管理法》(1999年1月1日起施行)中第四十七条规定：“征用土地的补偿费用包括土地补偿费、劳动力安置补助费以及地上物补偿费和青苗补偿费。”根据土地管理法》的规定，征用耕地的土地补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。由于与被征地原有收益有关，故可认为其中包含一定的级差地租。