土地估价实务基础精讲班第12讲课件讲义（环球职业教育在线）

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土地估价实务基础精讲班第12讲讲义

市场比较法的基本公式

市场比较法的基本公式
（一）公式的内涵
(二)公式的表达式
(三)公式各变量的含义
(四)公式计算的基本要求
市场比较法根据实际中比较基准的不同，可以分为直接比较分析和间接比较分析。
直接比较是以待估土地的状况为基准，把各交易案例与其逐项比较，然后将比较的结果转化为修正价格。间接比较是以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，把交易案例和待估土地均与其逐项比较，然后将结果转化为修正价格。
1．直接比较过程

2．间接比较过程
如果已设定标准地块，也可利用标准地块为比较基准，确定待估宗地的价格。过程中要先进行标准化修正，然后再以比较确定待估土地价格。具体形式为：

在计算过程中，应当通过掌握的交易实例资料中交易价格与各类地价影响因素的相关关系分析，找到地价影响因素与地价的作用规律，进而确定相应的种类因素条件指数。如可设比较案例宗地或待估宗地的某因素条件指数为基值100％，然后经过判断，若待估宗地或比较案例宗地的该因素条件较优，则条件指数>100％；若待估宗地或比较案例宗地的该因素条件较劣，则条件指数<100％；然后根据地价影响因素的作用规律，确定各条件指数的准确值后，代入公式计算即可。

式中第一项分子100，表示以正常买卖情况或待估宗地情况指数为100时，要确定比较交易案例发生时的情况指数；第二项分母为100，表示以买卖当时的价格指数为100时，要确定估价期日的价格指数；第三项分子为t00时，表示以待估宗地的区域因素条件指数为100，要比较确定比较案例宗地的区域因素条件指数；第四项分子为100，表示以待估宗地的个别因素条件指数为100％时，要比较确定比较案例宗地的个别因素条件指数。

市场比较法的估价步骤

市场比较法的估价步骤
1．调查与选择比较案例；
2．确定价格可比基准；
3．交易情况修正；
4．估价期日修正；
5．区域因素比较与修正；
6．个别因素比较与修正；
7．其它相关修正；
8．土地使用年期修正；
9．确定比准价格。
调查与选择比较案例
(一)比较案例的概念
与评估对象条件相似，作为评估对象比较参照的交易案例叫比较案例。
(二)比较案例的要求
选择比较案例时应大于或等于三个，此外还应满足以下要求：
1．与待估宗地属同一供应圈(即尽量在同区域、同级别，且基础设施完善程度相近。如同区域无案例，可选择邻近区域或同一级土地内的类似区域的交易案例，但所选择案例的交易价格不能相差太大。根据经验一般不超过25％)。
2．与待估宗地用途应相同或相似(按用地类型细类)。如无用途相同案例，可选择用途相近的地块。例如待估宗地用途为住宅可选择商住，如工业用途可选择仓储，前提是已有1—2个与待估宗地用途相同的交易案例。用途不一致时应进行用途修正。
3．与待估宗地的交易类型(价格类型)相同，交易类型一般包括出让、转让、股份制改造、抵债、抵押等。如选择交易案例的交易类型与待估宗地的类型不一致，应进行交易类型的修正。
4．成交日与待估宗地的估价基准日应接近。
(1)如果市场比较稳定且交易较少，比较的有效期限可适当延长，即选择近几年的交易案例用于比较，但最长不超过3年；
(2)如市场变化比较快且交易活跃，则比较的有效期要缩短(最长不超过1—2年)。
5．交易案例必须为正常交易(即成交价格为正常价格或可修正为正常价格)，所谓正常交易应是公开、平等、自愿的交易。
6．价格内涵要一致，比如开发程度是否一致，地价表现表现形式是基底的价格还是含分摊面积的价格，是楼面地价还是地面地价等。
选定比较实例后，应建立价格比较基础，统一付款方式(应修正为一次性付款)、币种(统一为人民币)和货币单位、面积内涵和面积单位等。
(3)比较案例的数据采集内容
(4)比较案例的调查途径和方法
(5)比较案例的选择环境
(6)比较案例选择的原则和方法

交易情况修正

交易情况修正
(1)交易情况的概念
(2)交易情况的种类
(3)交易情况修正的目的
(4)不同交易情况的修正原则
(5)交易情况修正系数确定方法
(一)交易情况的概念
交易当时，买卖双方的身份、心理、对交易标的物市值的了解以及受其他因素影响等各种状态，称为交易情况。
(二)非正常交易情况的种类
1．有一定利害关系的人们互相间的交易；
2．急欲脱售或急欲购买的交易，前者易造成价格偏低，后者则偏高；
3．买方或卖方不了解市场行情，使交易价格偏高或偏低；
4．交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易；
5．受债权债务关系影响的交易；
6．相邻地块的合并交易；
7．特殊交易方式的交易；
8．交易税费非正常负担的交易；
9．其他非正常的交易。
(三)交易情况修正的目的
对由于不符合正常市场值的交易情况所带来的价格偏差进行纠正。
(四)不同交易情况的修正原则
分析各种情况下对土地交易产生的是偏高或者偏低的影响，向着公平市场方向修正。
(五)交易情况修正系数确定方法
根据该种状况下偏离市值的程度，确定修正的百分比。
(六)交易情况的修正程序
1．剔除非正常的交易案例；
2．测定各种特殊因素对正常土地价格的影响程度；
3．利用修正系数，修正具体的交易案例。
(七)计算公式为：
情况修正后的交易案例价格＝比较交易案例价格×(待估宗地情况或正常情况指数/比较实例宗地情况指数)
表5—1 交易形式情况修正系数表

交易形式	协议	招标	拍卖
修正系数	0．90	0．95	1

具体举例如下：
情况修正中进行交易形式修正，修正系数表确定如上表(表5一1)。若选择的案例交易形式为协议，成交价每平方米1000元，而待估土地则要求评估拍卖成交价格，那么情况修正的计算过程为：
情况修正后的交易案例价格＝1000×（1/0.90）＝1111(元／平方米)