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土地估价实务基础精讲班第10讲讲义
注意
注意：1．该物业为自营物业，总费用中需扣除经营者利润；
2．总费用中扣除房屋年折旧的计算，由于土地终止日期2040年6月30日短于房屋经济寿命到期日(钢筋混凝土非生产用房经济寿命为60年，本例房屋经济寿命到2061年6月30日止)，故折旧年限到土地终止日2040年6月30止，共39年。
解：1．年经营收入＝6000万元
2．年需扣除总费用：
(1)销售成本及经营成本=4000万元
(2)管理费、财务费用=6000×6％=360万元
(3)商品销售税金及附加=6000×8．5％＝510万元
(4)房屋年折旧
折旧年限从2001年7月1日至2040年6月30日共39年，
房屋重置价＝1500×15000＝2250万元
年折旧额＝2250／39＝57．69万元
已折旧年限从2001年7月1日至2005年6月30日共4年。
(5)经营利润＝6000×10％＝600万元
年须扣除总费用＝(1)+(2)+(3)+(4)+(5)＝5527．69万元
3．房地产年纯收益＝6000－5527．69＝472．3l万元
4．房屋年纯收益＝房屋现值×房屋还原利率
＝(2250－57．69×4)×8％
＝161．54万元
5．土地年纯收益＝472．3l－161．54＝310．77万元
6．求该地块于2005年7月1日价值
土地使用权终止日期为2040年6月30日，剩余收益年限35年
土地使用权价格＝a/r地×[1－1/（1+ r地）n]＝310．77/6%×[1－1/（1+6%）35]
＝4505．62万元
土地单价＝9011元／平方米
 
利用收益还原法评估房产价格
利用收益还原法评估房产价格
基本思路：首先求取土地价格；然后以建筑物与其相应范围内所产生的总的收益中，减掉归属于土地的纯收益，求得建筑物的纯收益；再将此纯收益以建筑物的还原率还原，就可求取建筑物的收益价格。
计算公式：

a－Lr1=B×(r2+d)

B=a－Lr1/r2+d=a2/ r2+d

式中：B——建筑物的收益价格；

a——建筑物及其基地所产生的纯收益(如为折旧后收益则去掉d)；

a1——建筑物的纯收益

L——土地的价格(依其他方法求得)；

rl——土地还原率；
r2——建筑物还原率；
d——建筑物折旧率。

例题2

估价对象简介：某酒店拥有的房地产占地面积为10000㎡，土地使用权通过有偿出让方式取得，土地使用权出让年期为50年。该宗地上建有一座饭店，在2005年8月尚可有效使用50年，容积率为3。据当地市场资料用比较法评估的宗地在2005年8月50年期土地使用权价格为每平方米1000元(容积率为l时)。据当地资料，容积率每增加l，地价增长60％。该饭店每月的客观净收益为15万元。已知土地还原率r1＝6％，该饭店的建筑还原率取r2＝8％。

(2)估价目的：评估房屋(该饭店)的价格。

(3)估价期日：2005年8月

(4)估价方法：采用收益还原测算房价。

(5)估价过程：

①计算房地产年总纯收益：

房地年纯收益＝15万元／月×12月＝180万元／年

②计算土地价格：

土地总地价＝10000㎡×l000元／㎡×(1+2×60％)(容积率修正)＝2200万元

③计算土地年纯收益：

土地年纯收益＝2200×6％/（1－1/1+6%）50＝139．58万元／年

④计算房屋年纯收益：

房屋年纯收益＝房地产年总纯收益－土地年纯收益

＝180—139．58

＝40．42万元／年

⑤计算房屋价格：

房价=房屋年纯收益/r×[1—1/（1+r）50]

—40．42/8%×[1—1/（1+8%）50]

＝494．48(万元)

例题3

其他条件：建筑物总造价为4800万元，其中主体所占比例为65％，设备所占 比例为35％，建筑物的耐用年限主体为50年，设备平均为10年。残值率为0；不 动产每空置一个月，押金运用年收益率为7％；不动产租税为54．65万元；保险费为0．48万元；管理费为建筑物造价的2％。

(2)估价目的：作为购买土地及地上建筑物50年使用权的参考值，综合还原

率取8％。

(3)估价期日：2005年9月30日。

(4)估价日期：2005年9月1日至10月30日。

(5)估价方法：采用收益还原法等方法估价。

(6)估价过程：

①计算总收益：

租金总额：

82．8×12＝993．60(万元)

押金运用收益：

21．8×0．07(利率)=1. 53(万元)

空房等损失额：以1个月的租金计，计为82．8(万元)

则年总收益合计为：912．33(万元)。
②计算总费用：
    楼层
    面积
    单价
  月租金收人
    押金
    5
    2，800
    40
    112，000
    26，000
    4
    2，800
    40
    112,000
    26，000
    3
    2，800
    40
    112，000
    26，000
    2
    2，800
    40
    112，ooo
    26，000
    l
    3，800
    100
    380，000
    114，000
    合      计
    15，000
 
    828，000
    218，000











地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为称为国有土地租赁。

 
2．利用收益还原法评估承租土地使用权价格的原理

2．利用收益还原法评估承租土地使用权价格的原理

利用收益还原法评估承租土地使用权价格，又称差额租金还原法，是将市场租金与实际支付租金之间的差额采用一定的还原率还原求取相应的价格，即未来若干年租金差额的现值之和。其计算公式为：

P=PR/r[1—1/（1+r）n]

式中：P——承租土地使用权价格；

PR——赢余租金，即市场租金与实际支付租金的差额；  

r=r1L+（r2+d）B

r——承租土地使用权还原率；

n——收益年期；

由于承租土地使用权作为财产比出让土地使用权投资风险大，收益不确定性高，因此在用收益还原法估价时，所选用的还原率一般应比出让土地使用权还原率高1个百分点左右。

例题4

某企业于10年前以国家出租方式取得某商业用地使用权，目前实际支付的年租金是8万元，该租约尚有10年到期，余期租金不再调整。据调查，目前同类商业用地市场年租金为10万元，根据测算承租土地使用权还原率为8％，请计算该企业所拥有的承租土地使用权价格。

采用差额租金还原法计算如下：

(1)计算年租金差额(租金盈余)

根据题意，在余下的10年租期内，租金不再调整，每年均为8万元，而市场同类商业用地年租金为10万元，因此年租金差额(租金盈余)为：

PR＝10—8＝2万元

(2)题目给定承租土地使用权还原率为8％；

(3)计算承租土地使用权价格

承租土地使用权价格＝2/8%×[1—1／(1十8％)10]＝13．42万元。

例题：某企业以国家出租方式取得某办公用地使用权，目前实际支付的年租金为5万元，租期5年，租金不调整。如果目前同类用地市场年租金为8万元，承租土地使用权的还原利率为6％，则承租土地使用权价格为(    )万元。(2002年真题)

A．12．64   
B．15   
C．33．33   
D．50

答案：(A)

解析：(1)计算年租金差额(租金盈余)

根据题意，在余下的5年租期内，租金不再调整，每年均为5万元，而市场同类商业用地年租金为8万元，因此年租金差额(租金盈余)为：

PR＝8－5＝3万元

(2)题目给定承租土地使用权还原率为6％；

(3)计算承租土地使用权价格

承租土地使用权价格＝3/6%×[1—1／(1十6％)5]＝12．64万元。

本章小结：

收益还原法是土地估价中最常用的方法之一，它也是对土地、房屋、不动产或其他具备收益性质资产进行估价的基本方法。它包括了各种计算、相关概念及理论。是历年考试的重点，需要重点把握。