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土地估价理论方法精讲班第7讲讲义
地租与地价的关系
新古典地租理论与区位概念及影响因素
一、考试大纲要求
三、地租理论
(一)考试目的
测试应考人员对地租理论的理解与掌握程度。
(二)考试范围
1．地租概念
2．马克思地租理论
(1)级差地租
(2)绝对地租
(3)垄断地租
(4)矿山地租
(5)建筑地段地租
3.新古典城市地租理论
4．地租与地价的关系
5．地租理论在土地估价中的应用
(三)考试基本要求
掌握：地租的定义，地租与地价的关系，我国土地价格的内涵；
熟悉：马克思主要地租理论，新古典城市地租理论；
了解：地租理论在土地估价中的应用。
3.3  地租与地价的关系
地租与地价是密不可分的，是一个事物的两个方面。地租是地价的基础和出发点；地价是地租的货币表现和结果，是地租的资本化，即地产有租赁市场存在。土地价格与租金的关系，犹如资本与利息的关系，只要确定了还原利率，两者就能相互推出。
1）绝对地租是土地价格存在的根源
绝对地租是土地所有者凭借土地所有权的垄断所取得的收益。无论土地质量是优是劣，土地所有者在转移其土地所有权时，必然会要求取得土地所有权的一方给予相应的经济补偿，而这种补偿的形式就是土地价格。
2）级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素
级差地租I是因为土地所处位置的不同产生的不同水平的地租，它使不同位置的土地形成了不同的价格。级差地租Ⅱ是由于连续对土地进行投入所引起的地租量的不同，从而形成的不同的土地价格。
3）垄断地租是导致特殊地段土地价格高的主要原因垄断地租的形成除了土地所有权的垄断之外，还因某些土地具有特殊的自然条件，使得这些土地能够提供更多的地租从而具有更高的价格。
 
新古典主义城市地租理论
3.4  新古典主义城市地租理论
新古典主义城市地租理论在进入20世纪60年代以后，以阿兰索、密而斯等为代表的经济学家将边际分析方法应用于传统的地租理论中，导致了地租研究的深入，从而孕育出新古典主义城市地租理论。
1、新古典主义关于地租、地价的论述可归纳为以下几个特点：
(1)对地租的概念，新古典主义将生产过程视为多种变量不断变化的过程，通过边际产品价格与生产要素价格的比较，对地租的本质含义进行阐述。
(2)区位因素的重视和区位平衡概念的引入，使得新古典主义更具实际应用价值。
(3)对土地市场的分析趋于成熟。其中，有关土地平衡价格的理论及有关土地市场作为一个非完善市场的阐述有其独到之处。
(4)解决了城市地租测算的理论方法，建立了有关地租模型。
(5)更注重对政府政策的研究，使得它有良好的应用前景。
2、政策因素与地租和地价
政策因素的作用主要在于避免土地自由市场对居民收入和社会财富的分配可能带来的种种不公，同时也在于减少各种不同用地之间不相容的现象，从用地的角度减少污染、拥挤等带来的损失。
(1)土地利用规划。土地利用规划一般被认为是一种对土地市场上个人活动进行限制的消极措施。
关于规划对土地供给的限制，有学者(AlanW．Evans)将其划分为两种类型：一种是实质性的规划政策，即那些具有特定目的的政策措施，如：为保护农业用地，进行用地调整等；另一种为程序性规划政策，即那些为实现实质性政策而提供的手段或方法，如用地分区管理条例、土地细分法规，都可能增加土地的供给。
由于规划政策的作用，地价曲线再也不是一个由市中心向郊区渐降的平滑曲线，而是一个起伏的，有不连续的折线。
（2）城市基础设施政策
在市场上交易一般都是经过开发,具有某些基础设施的熟地.有学者指出，设施的水平、设施建设的投资方式以及设施的质量，对一个具体地块来说是三个最关键的因素，若出现与实际需求不符，则必然导致熟化成本过高而使市场上的土地投放量减少。
另外，基础设施建设周期较长，建设的时机特别敏感，建设晚了会导致用地短缺、地价上升，建设早了会造成投资浪费。
 
阿兰索地租模型
3、阿兰索地租模型
阿兰索的地租模型是新古典主义地租模型中最杰出的代表，他将空间作为地租问题的一个核心进行了考虑，并首次引进了区位平衡这一新古典主义概念，同时成功地解决了城市地租计算的理论方法问题。
（1）模型假设条件：
A、一个平坦的、没有任何地理差异的平原，土地质量处处相等，均可直接用于开发，并可在市场上进行自由贸易。
B、买卖双方对土地市场都有充分的了解，卖方希望其收入最大，买方希望其愿望能最大程度地得以满足。
C、有一座单一核心的城市，城市中任何方向的交通都极为便利。
（2）阿兰索公式：
阿兰索认为，家庭收入将用于土地投资、交通运输费用和购买其他商品(包括储蓄)。即：
Y=PzZ+P(t)q+K(t)
式中：Y——收入；
Pz——其他商品的单位价格；
Z——其他商品的数量；
P(t)——距市中心t处的地价；
q——土地数量；
K(t)——距t处的交通费用；
t——距市中心距离。
在对公式进行分析后，阿兰索指出，在开支总数不超出收入的前提下，对于单个家庭来说，区位平衡的取得取决于土地数量q、其他商品的数量Z和距中心距离t之间比例的确定，即通过变化三者的比例关系，使其满意程度最大。
于是，阿兰索运用同好曲面(IndifferenceSurface)来表示这种个人的意愿。在这一曲面上，不管地价怎样变化，都保持个人在不同区位满意度不变，由此可对三个变量进行多种组合。满意程度U也是其他商品数量Z、土地数量q和距市中心距离t的函数，即：
U=u(z，g，c) 
（3）买价曲线
阿兰索将买价曲线定义为：“一组家庭在不同的距离都有能力支付的而又保证同等满意度的价格曲线”，以此来表示假设的地价和距离的组合，如果地价按此曲线变化，那么家庭(或企业)将不会计较具体的区位。相对于不同的满意度(或企业的利润)水平，就会有一组买价曲线。买价曲线BP的位置越低，其满意度(或利润)越高。
地价P(t)