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土地估价理论方法精讲班第5讲讲义
地租概念
地租理论
一、考试大纲要求
三、地租理论
(一)考试目的
测试应考人员对地租理论的理解与掌握程度。
(二)考试范围
1．地租概念
2．马克思地租理论
(1)级差地租
(2)绝对地租
(3)垄断地租
(4)矿山地租
(5)建筑地段地租
3.新古典城市地租理论
4．地租与地价的关系
5．地租理论在土地估价中的应用
(三)考试基本要求
掌握：地租的定义，地租与地价的关系，我国土地价格的内涵；
熟悉：马克思主要地租理论，新古典城市地租理论；
了解：地租理论在土地估价中的应用。
本课由于结构调整，将地租与地价的关系放在了新古典城市地租理论之前讲解。
详细讲解：
3.1  地租概念
地租是直接生产者在农业(或其他产业)中所创造的生产物被土地所有者占有的部分。地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式。
马克思从土地所有制入手对地租进行分析，论证了无论地租的性质、内容和形式有何不同，都是土地所有权在经济上的实现；并且严格区分了地租和租金这两个范畴，指出：“真正的地租是为了使用土地本身而支付的”。
 
马克思主义地租理论
3.2  马克思主义地租理论
马克思在科学的劳动价值论、剩余价值论以及科学的利润理论和生产价格理论的基础上，根据地租产生的原因和条件，把地租区分为级差地租和绝对地租，指出这是资本主义地租的两种基本形式。此外，还有垄断地租、矿山地租、建筑地段地租等形式。
1、级差地租
①概念：级差地租是指租用较优土地所获得的归土地所有者所占有的超额利润。资本主义级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的、并最终归土地所有者所占有的超额利润，其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额。因为这种地租与土地等级相联系，故称为级差地租。
②马克思对资本主义级差地租的实例分析：
A、假定前提条件：资本主义的生产关系在农业中已占统治地位，资本在国民经济各部门之间，在农业和工业之间可以自由转移，平均利润、生产价格已经形成，农产品像其他一切商品一样，按照生产价格出售。
B、实例分析：根据土地自然肥沃程度和地理位置的差别，把土地划分若干个地块，分为优、中、劣三个等级，分别由各租地农场主耕种。尽管他们在相同面积的土地，投入等量的劳动和相同的资本，也会形成不同的劳动生产率，使耕种劣等土地的产品量低于耕种中、优等土地的产品量，其个别生产价格就会相应最高。假定农产品的社会生产价格，也像工业中产品价格，是由社会平均必要劳动时间决定的，或者说是由中等生产条件的个别生产价格决定的。那么，劣等地所生产的产品的个别生产价格就高于社会生产价格，租用或是经营劣等土地的农业资本家，就得不到平均利润。在这种情况下，农业资本家就不会去租用或是经营劣等土地了。在这一规律支配下，农业资本家必然要把资本转移到别的部门去。就会出现两种情况：一是劣等地退出耕种后，产品供求平衡，那么原来较好的土地就会成为全部耕地中的劣等地；另一种情况是当劣等地退出耕种后，农产品供不应求，价格上涨，并且一直涨到原来的劣等地也能得到平均利润，又重新投入耕种。这样一来，农产品的生产价格就只能由劣等地农产品的个别生产价格来决定。因而经营比劣等地质量优越的各级土地，都能按土地等级的差别，获得超额利润。
③级差地租形成原因：由实例分析可得出，级差地租与土地等级相联系，对于不同土地来说，在等量投入的情况下，土地等级不同，土地收益便不同，使得地租额不同。土地自然条件的差别(即土地等级的差别)成为级差地租形成的自然条件或自然基础。因此资本主义级差地租产生的条件是自然力。
但自然力不是超额利润的源泉，仅是形成超额利润的自然基础，因为它是较高劳动生产率的自然基础。而土地的有限性所引起的土地经营上的垄断，才是级差地租产生的原因。级差地租来源于农业工人创造的剩余价值即超额利润，不过是经由农业资本家手中转到土地所有者手中。