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土地估价理论方法精讲班第46讲讲义
单选题（37-60）
37．(    )指已完成使用批准手续而未进行或部分进行基础设施配套开发和平整的正常市场条件下土地使用权价格。
A．标定地价
B．基准地价
C．毛地价格
D．生地价格
答案：D
解析：已完成使用批准手续而未进行或部分进行基础设施配套开发和平整的正常市场条件下土地使用权价格是生地价格。指已完成基础设施配套开发而未进行宗地内拆迁平整的正常市场条件下，一定年期的土地使用权价格是毛地价格。
38．我国的土地价格不包含(    )。
A．土地所有权价格
B．土地使用权价格
C．土地租赁权价格
D．土地抵押权价格
答案：A
解析：我国实行土地公有制，土地价格是取得多年土地使用权时支付的一种代价，而不是土地所有权的价格。
39．政府为管理土地市场，由专门部门、专门人员评定的不同等级或不同区域的土地使用权市场平均价格称为(    )。
A．交易底价
B．公告价格
C．基准地价
D．标定地价
答案：C
40．关于土地价格的主要特征，下列说法不正确的是(    )。
A．土地价格具有明显的地区性
B．土地价格总体呈上升趋势
C ．土地价格具有充分的竞争性
D．土地价格高低与社会经济水平相适应
答案：C
41．(    )是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。
A．绝对地租
B．垄断地租
C．级差地租I  
D．级差地租Ⅱ
答案：A
解析：绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。租用土地的资本家无论土地优劣都要缴纳地租，而租用劣等地的资本家在缴纳地租后还可得到平均利润，则说明绝对地租不是平均利润的一部分，而是农产品市场价格高于生产价格的余额。
42．在下列区位关系中，(    )是采矿企业地价评估时需要分析的重点。
A．交通地理区位
B．经济地理区位
C．自然地理区位
D．商业地理区位
答案：A
43．(    )是指土地所有者将土地租给土地使用者，土地承租人和出租人签订租赁契约所确定的租金。
A．经济地租
B．商业地租
C．理论地租
D．垄断地租
答案：B
44．某区域内的甲、乙两宗地除容积率外，其他条件都一样，已知甲宗地的楼面地价为800元／平方米，容积率为1．0，若乙宗地的楼面地价为580元／平方米，该区域土地价格的容积率修正系数如下表，则乙宗地的容积率为(    )  。
  容积率
    1．0
    2．0
    2．5
    3．0
    4．0
    5．0
  修正系数
    1．0
    1．8
    2．1
    2．4
    2．9
    3．3
A．2．0  
B．2．5  
C．3．0   
D．4．0
答案：D
解析：该题属于对容积率修正的一个灵活考查，因甲乙两宗地除容积率外其他条件一样，则可对其进行容积率修正，即：甲宗地价格/甲容积率修正系数=乙宗地价格/乙容积率修正系数，即：甲楼面地价*甲容积率/甲容积率修正系数=乙楼面地价*乙容积率/乙容积率修正系数，将数据代入求取，800*1/1=580*乙容积率/乙修正系数，即得到乙容积率为4，做该题时注意区分容积率和容积率修正系数的含义，否则就会做错。
45．通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反映了(    )对地价的影响作用。
A．土地面积
B．地质条件
C．土地位置
D．土地条件
答案：D  
46．某类房地产的需求价格弹性系数为2，当价格为3000元／平方米时，某地房地产市场需求量为100平方米，若价格下降10％，需求量为(    )平方米。
A．100  
B．110  
C．120   
D．200
答案：C
解析：因需求价格弹性系数为2，当价格下降10％，则需求量应相应上涨20%，即变为120平方米。
47．如果将出让地价、承租地价、转让地价归为一类，其划分依据是土地的(    )  。
A.管理方式
B．产权性质
C．交易方式
D．价格档次
答案：C
48．根据土地估价的合法原则，我国现行法律规定不得抵押，下列各项中，不应作为以抵押为目的的估价对象的为(    )。
A．工业用地
B．自用住宅用地
C．经济适用房用地
D．农民宅基地
答案：D
49．韦伯在进行工业区位的分析中，提出原料指数的概念，是用来论证(    )对工业区位的影响。
A．距离
B．原料产地
C．运输费
D．原料费用
答案：C
解析：根据对工业用原料的分类，韦伯提出原料指数的概念，以此来论证运输费用对工业区位的影响。
50．土地市场的不均衡主要是由于(    )造成的。
A．流通方式多样性
B．土地市场垄断性
C．土地市场地域性
D．土地资源稀缺性
答案：B
51．当某一地块的边际报酬曲线达到最大值时，该地块的总报酬开始(    )。
A．以递增的速度上升
B．以递减的速度上升
C．以递增的速度下降
D．以递减的速度下降
答案：B
解析：当边际报酬由最高点向后逐渐衰减时，总报酬曲线开始进入报酬递减阶段，生产弹性开始递减，总报酬增长速度逐渐放缓。
52．估价中的替代原理和区位论作为基本理论在(    )中得到体现。
A．成本逼近法
B．剩余法
C．收益还原法
D．路线价法
答案：D
53．用市场比较法评估某住宅用地H的A地价，其容积率为3．1。经调查某一比较实例G的单位地价为2500元／平方米，容积率为3．5。据统计分析，该城市此类土地，以容积率等于3为基准，容积率每增加0．1，宗地地价就提高5个百分点。则比较实例C经容积率修正后的地价为(    )元／平方米。
A．2000 
B．2100   
C．2625   
D．2976
答案：B
解析：容积率3时，土地价格=2500/(1+5%*5)=2000,H价格=2000*（1+5%）=2100.
54．某临街深度100英尺的矩形宗地，总价为100万元，根据苏慕斯法则，该宗地临街前半部分的价格应为(    )万元。
A．50．5   
B．67．5  
C．70．5   
D．72．5
答案：D
解析：苏慕斯法则：认为深度为100ft深的土地价值，前半临街50ft部分占全宗地总地价的72．5％，后半50 ft部分占27．5％，若再深50ft，则该宗地所增的价值仅为15％。
55．在西方古典经济学家的地租理论中，对马克思级差地租理论影响最大、思想脉络最为接近的是(    )的地租理论。
A．威廉•配第
B．亚当•斯密
C．大卫•李嘉图
D．弗朗西斯•魁奈
答案：C
56．某交易不动产的土地使用面积为200平方米，成交总价100万元人民币，使用面积占建筑面积的比率为75％，则该交易实例的单位建筑面积价格为(    )元。
A．3750   
B．4000  
C．5000   
D．5333  
答案：A
解析：建筑面积=使用面积/75%，单位建筑面积价格=成交总价/建筑面积，代入数据得：1000000*0.75/200=3750。
57．某宗地前三年每年的收益为15万元，以后每年的收益稳定为20万元，土地还原利率为6％，则该宗地50年使用权价格为(    )万元。
A．286．03  
B．301．87 
C．351．88   
D．355．33
答案：B
58．采用剩余法评估土地价格时，一般不计算利息的项目是(    )。
A待估宗地价格
B．管理费用
C．销售税费
D．购地税费
答案：C
59．某比较实例成交地价为1000元／平方米，对应使用年期为45年，而待估宗地使用年期为50年，土地还原率为7％，则年期修正后的地价为(    )元／平方米。
A．966  
B．986   
C．1014   
D．1035
答案：C
解析：年期修正系数K=[1-1／(1+r)m] /[1-1/（1+r）n]= [1-1／(1+7%)50] /[1-1/（1+7%）45]≈101.4%，修正后的地价=1014.
60．在估价中，土地开发程度一般根据待估宗地条件、(    )和实际已开发程度确定。
A．估价原则
B．估价目的
C．估价方法
D．估价程序
答案：B
 
三、多选题
三、多选题(共15题，题号61～75，每题有A、B、C、D、E五个备选项，其中至少有两个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。每题2分，共30分。选错、多选不得分，不倒扣分；少选但选择正确的每选项得0．5分)
61．关于地租与地价的关系，(    )表述是正确的。
A．类似利息和资本的关系
B．70年的地租相当于地价
C．地租的高低取决于地价的高低
D．地价是地租的资本化
E．地价与地租的变动成正相关
答案：ADE
62．根据阿兰索的买价曲线，可以认为(    )是正确的。

B．曲线P(t)与曲线BP相切时，企业达到区位平衡
C．企业满意度最高的点是切点E
D．家庭在买价曲线BP1上的满意度比BP3低
E．企业在买价曲线BP2的利润比BPl低
答案：ABCE
解析：买价曲线BP的位置越低，其满意度(或利润)越高。因此D错误。
63．采用成本逼近法评估宗地价格时，应根据(    )考虑是否进行个别因素修正。
A．估价对象情况
B．估价目的
C．估价原则
D．估价步骤
E．土地增值
答案：AB
解析: 通过成本逼近法计算的土地价格，还应根据评估对象的具体情况和评估目的，考虑是否进行修正，最终确定估价结果，其中有个别因素修正。
64、土地估价的替代原则具有广泛的适用性，在(    )中价格及相关参数求取中可以应用。
A  收益还原法
B．成本逼近法
C．剩余法
D．路线价法
E．基准地价系数修正法
答案：ABCDE
65．土地估价的供需原则应以(    )等原则为基础。
A．预期收益原则
B．变动原则
C．贡献原则
D．竞争原则
E．报酬递增递减原则
答案：ABD
66．评估土地价值时，将地上附着物一并纳入估价范畴的原因在于(    )。
A．地上附着物的利用对土地的利用价值影响很大
B．土地和地上附作物不可分离
C．地上附着物不能够单独评估
D．土地的价值由土地及地上附作物共同作用形成
E．地上附着物没有市场交易和收益资料
答案：AD
67．基准地价是一定条件下的土地使用权价格，下面(    )符合基准地价的条件设定技术要求。
A．未来某一时点
B．完整权利状况下
C．平均容积率下
D．平均开发程度下
E．最佳利用方式下
答案：CD
68．当边际报酬从最高点变化到零时，下列描述正确的是(    )。
A．总报酬上升的速度递减
B．总报酬先升后降
C．平均报酬单调增加
D．平均报酬先升后降
E．平均报酬单调减少
答案：AD
解析：当边际报酬从最高点变化到零时，总报酬上升的速度递减，逐渐变为最大，平均报酬先升后降。
69．下列选项中，(    )是影响地价的经济因素。
A．物价变动
B．财政收支状况
C．居民收入和消费水平
D．房地产投机
E．投资水平
答案：ABCE
解析：房地产投机属于社会因素。
70．土地价格形成的基础有(    )。
A．土地的稀缺性
B．土地的效用大小
C．土地的生产成本
D．土地的需求
E．土地的可流转
答案：ABDE
解析：土地自身无生产成本。
71．下列关于绝对地租的说法正确的有(    )。
A．实质是农业工人创造的剩余价值
B．平均利润的一部分
C．农产品市场价格高于生产价格的余额
D源于土地所有权垄断
E．来自社会其他部门工人创造的价值
答案：ACD
72．资本主义的基本地租形式是(    )。
A．矿山地租
B．绝对地租
C．契约地租
D．垄断地租
E．级差地租
答案：BE 
73．新古典主义关于地租、地价的论述特点有(    )等。
A．对地租的本质含义进行了阐述
B．引入了区位平衡概念，使其更具实用价值
C．对土地市场作为一个“完善市场”进行了阐述
D．建立了有关地租模型，解决了城市地租测算的理论方法问题
E．更注重对政府政策的研究，如土地利用规划、基础设施政策对地价的影响
答案：ABDE 
74．根据工业区位理论，下列描述正确的是(    )。
A．影响工业企业布局的因素为运输、劳力及集聚
B．遍布性原料的参与程度愈大，原料指数则愈大
C．限制性原料的失重程度愈大，原料指数则愈大
D．劳动力成本导致工业区位模式产生第一次变形
E．社会集聚为一般集聚因素，生产集聚为特殊集聚因素
答案：ACD
解析：在工业生产过程中，一般来说，完全使用遍布性原料的指数为0，随着限地性原料使用的增加，其原料指数也逐渐变大，即限地性原料的参用程度愈大，原料指数也愈大；遍布性原料的参用程度愈大，原料指数则愈小。而原料指数的不同将导致工业区位的趋向不同。因此，当在原料指数不同的情况下，只有在原料、燃料与市场间找到最小运费点，才能找到工业的理想区位。
75．关于土地收益与地租关系的叙述，正确的有(    )。
A.地租是土地使用权借以实现的经济形式
B．地租是土地所有者在土地上获取收益的权利
C．土地收益与地租两者在量上具有一致性
D．来自土地的收益，相对于土地使用者而言，称为土地收益
E．由于土地所有权和使用权的分离，才产生了土地收益和地租之分
答案：BCDE
解析：地租是土地所有权借以实现的经济形式。
 
四、情景分析题
四、情景分析题(共3题，有相关15小题，题号76~90，每小题有A、B、C、D四个备选项，其中至少有一个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。每小题2分，共30分。选错、多选不得分，不倒扣分；少选但选择正确的每选项得0．5分)
(一)下图是一般市场条件下土地均衡价格的决定曲线图，其中，E为土地的均衡价格点。根据该图回答76-80小题问题。

76．在正常市场条件下，上图中，能够反映土地的供给变化趋势曲线是(    )  。
A．M  
B．N  
C．L
D．K
答案：BCD
77．如果计算土地需求价格弹性，下列指标中直接相关的是(    )。
A．土地需求量
B．土地价格
C．土地需求变化量
D．土地价格变化量
答案：CD
78．上述曲线中，反映土地供给弹性最小的曲线是(    )。
A．M  
B．N   
C．L  
D．K
答案：D
79．从上图中可以看出，曲线NN、LL的弹性关系为(    )。
A ．N<L  
B．N>L   
C．N≤L   
D．N≥L
答案：A
80．从图示可以判断得出，当需求扩大时，致使(    )。
A．价格下降
B．价格上升
C．供给增加
D．供给减少
答案：BC
(二)某房地产开发公司于2006年7月取得某市5000平方米商业用地40年期国有土地使用权。2007年2月，开发完成工程进度的90％，在取得房地产预售许可证后，开发商与某超市签订了为期5年的租赁协议，其中租金约低于市场租金15％。该商业项目预计于2007年12月开发完成。现因资金短缺，开发公司拟利用该地块土地使用权向金融机构进行融资，委托某土地评估公司进行评估。经土地估价师调查，该地块周围类似商业用房多以出租方式经营，年租金水平为600元／平方米。该市银行一年期贷款利率为6％，风险调整值一般取2％。另外该市于2004年完成了基准地价评估工作。就上述内容，回答81~85小题的问题。
81．该房地产开发公司取得该块国有土地使用权的方式可能是：(    )。
A．挂牌
B．协议
C．租赁
D．拍卖
答案：AD
82．如果你是该土地估价师，评估时可以采用的估价方法有：(    )。
A．收益还原法
B．剩余法
C．市场比较法
D．基准地价系数修正法
答案：BCD
83．在本项目评估中，土地还原利率是一个重要参数，土地估价师可以采用下列哪种方法确定还原利率(    )。
A．安全利率加风险调整法
B．风险分析法
C．经验判断法
D．纯收益与价格比率法
答案：AD
解析：土地还原率的确定方法有1）土地纯收益与土地价格比值调查确定还原率，采用市场上相同或相似土地的纯收益与价格的比率。为避免偶然性，常常需要考察多宗土地(一般至少三宗以上)，求其纯收益与价格的平均值。2）安全利率加上风险值调整确定还原率，还原率＝安全利率+风险调整值。安全利率是指无风险的资本投资利润率，可以选用同一时期的一年期国债年利率或一年期的银行定期存款利率为安全利率。风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定。3）投资风险与投资收益率综合排序插入确定还原率，将社会上各种类型的投资(如银行存款、贷款、国债、债券、股票等)收益率按其大小从低到高排序，然后根据经验判断所要评估的不动产的投资收益率与风险应该落在哪个范围，从而确定所要求取的还原率的具体数值。
84．在评估时，关于开发公司与超市签订的租赁协议对价值评估的影响，下列说法中正确的是(    )。
A评估时应考虑市场客观租金，而不应考虑实际租金，因此该租赁协议对评估无影响
B．评估时应考虑该租赁协议对该土地使用权价值的影响，且以前5年协议租金计算
C评估时应以市场客观租金为基础，用协议租金对市场租金进行修正
D．评估时应以协议租金为基础，对其进行15％的修正，使其达到市场租金水平
答案：B
85．如果该房地产开发公司出售该商业用房，可能的售价应是(    )元／平方米。
A．7500   
B．7155  
C．7115  
D．9487
答案：C
(三)某市区现有一栋1997年6月建成的办公楼需要做抵押评估，估价时点设定为2007年6月。该楼在建成后就已补办了土地出让手续，出让期为50年。已知资料如下：①建筑面积20000平方米，容积率为5；②全部用于出租，出租率为80％；③同类物业市场租金水平按使用面积计为每月150元／平方米；④同类物业使用面积与建筑面积之比平均为1：1．5；⑤房屋重置价格2000元／平方米，耐用期50年，残值率为0；⑥有关出租成本有房产税(按年租金的12％计)、年折旧、物业管理成本(按使用面积计，每年100元／平方米)、保险费(按使用面积计，每年32元／平方米)；⑦房地产综合还原率为10％。根据上述情况回答以下问题：
86．如果该办公楼所属宗地没有其他建筑物，宗地建蔽率为0．5，且该办公楼各层建筑面积相同，则该办公楼可能的楼层数为(    )层。
A．2  
B．5
C．10  
D．15
答案：C
解析：建筑用地面积=20000/5=4000平方米，建筑遮蔽率（建蔽率系指单层建筑面积与建筑基地面积的比值。）为0.5，则该办公楼的楼层=20000/（4000*0.5）=10
87．在评估中，该办公楼的市场租金水平应根据(    )确定。
A．该办公楼实际租金
B．市场同类办公用房典型租金
C．市场同类办公用房平均租金
D．市场同类办公用房平均租金和该办公楼个别条件
答案：D
88．该办公楼年总收益是(    )万元。
A．1920   
B．2400  
C．2880   
D ．3600
答案：A
解析：该楼年总收益=150×12×（1/1.5）×20000×80%=1920万元
89．该办公楼在估价时点时的市场价格为(    )万元。
A．13456   
B．14019  
C．15216  
D．18776
答案：B
解析：1）办公楼年总收益：1920元
2）各项费用：房产税=1920×12%=230.4万元
年折旧=2000÷50×20000=80万元
物业管理成本及保险费=（100+32）×20000×（1/1.5）=176万元
3）办公楼年纯收益=1920-230.4-80-176=1433.6万元
4）办公楼估价时点时的市场价格=1433.6÷10%×（1-1/(1+10%)40）=14019万元
90．该宗土地在估价时点的单价为(    )元／平方米。
A．27408 
B．25048 
C．5410  
D．5010
答案：A
解析：1）办公楼估价时点时的市场价格：14019万元
2）办公楼估价时点房屋价格=2000×20000×（40/50）=3200万元
3）办公楼估价时点土地价格=14019-3200=10819万元
4）土地单价=10819万元÷4000平方米=27047.5（元/平方米）