建议先做在线作业再听讲座
52．甲．乙．丙三宗土地的单价分别为每平方米1066．905．899元，建筑容积率分别为5．5．5．0．4．5，若该三宗地的其他条件相同，则明智的购买者会选择(
)土地用于开发建设。
A．甲
B．乙
C．丙
D．甲或丙
答案：B
解析：可用土地单价与建筑容积率的比值进行比较,甲宗土地1066/5.5=193.82,乙宗土地905/5=181,丙宗土地899/4.5=199.78,说明为获得相同建筑面积,乙宗土地花费最低,甲次之,丙最高,所以明智的购买者会选择乙宗土地用于开发建设。
53．在砖混结构房屋新旧程度的评定标准中，十成新房屋的已使用期应不超过(
)年。
A．2
B．3
C．4
D．5
答案：D
解析:该题参照04年土地估价理论与方法一书的P315-325中,房屋新旧程度评定标准.
54．因技术革新．设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于(
)。
A．自然折旧
B．物质折旧
C．功能折旧
D．经济折旧
答案：C
解析：建筑物功能因素所引起的折旧通常不论建筑物的新旧程度如何，只要其使用功能不能满足要求，使其经济价值和使用价值降低，这就产生功能的折旧。而且这种功能的落后或不适应往往是由于新的功能的出现，例如由于技术革新．设计变化等出现一些新的．更适用的功能，从而使一些老的．过时的功能没有需求，从而引起其经济价值和使用价值降低。
55．建筑物的耐用年限有(
)之分。
A．物理耐用年限和经济耐用年限
B．经济耐用年限和会计耐用年限
C．主体建筑耐用年限和附属建筑耐用年限
D．自然耐用年限和经济耐用年限
答案：D
56．对具有市场流动性的建筑物估价，应以(
)为基础，采用对照法．残余法．比较法等评估出建筑物的价格。
A．重建成本
B．重置成本
C．建筑成本
D．成新度
答案：B
解析：依据建筑物的性质，建筑物估价分为两类：对具有市场流动性的建筑物估价，应以重置成本为基础，采用对照法．残余法．比较法等评估出建筑物的价格。对不具备市场流动性的建筑物，如博物馆，用成本法计算重置价格扣除折旧的方法评估。
57．某一排放污染物的工厂建在一居住区，引起该居住区内的住宅价值降低，这种建筑物折旧情况属于(
)。
A．物理折旧
B．功能折旧
C．经济折旧
D．物质折旧
答案：C
解析：引起建筑物折旧的经济因素，通常有建筑物的使用与周围环境的不协调．附近环境的变化．房地产市场的变化等。例如居住区内残留的小工厂，由于一方面其周围没有其他工厂，无法产生集聚效益，另一方面周围都是居住区，对生产过程中产生污染的处理要求更严，增加其生产成本，从而引起该工厂建筑物使用价值的降低。
58．建筑物在估价上的折旧与会计上的折旧不同，注重的是建筑物(
)。
A．原始价值的摊销
B．原始价值的回收
C．价值的减价修正
D．折余价值的差额
答案：C
解析：估价上的折旧与会计上的折旧有着本质区别。估价上的折旧注重的是价值的减损，科学地说不是折旧，而是“减价修正”；会计成本上的折旧注重的是原始取得价值的摊销与收回。
59．现有一建筑为砖混结构，建筑面积为1000平方米，1990年11月1日建成。目前与类似的建筑物重置价为每平方米2000元，耐用年限为50年，残值率2％，则采用平均折旧法计算该建筑物在2000年11月1日的现值为(
)万元。
A．197
B．161
C．160
D．150
答案：B
解析：建筑重置价格=1000*2000=200万元。依平均年限折旧法计算年折旧额=200*（1-2%）/50=3.92，已折旧总额=3.92*10=39.2,现值=200-39.2=160.8≈161。
60．根据目前的人工和材料价格，使用与原建筑物一样的材料．标准．设计和工艺，建造与原建筑物完全相同的新建筑物所需的成本，称之为(
)。
A．重置成本
B．重建成本
C．建造成本
D．建筑造价
答案：B
61．计算建筑物折旧额时，按使用建筑物而产生的磨灭或破损以及风吹日晒的侵蚀和自然灾害造成的的损坏来计算折旧，称为(
)。
A．物理折旧
B．功能折旧
C．经济折旧
D．成新折旧
答案：A
62．在我国的地价体系构成中，从地价的特点看，基准地价属于(
)。
A．区域平均地价
B．市场价格的平均值
C．成交地价的平均水平
D．评估价格的平均值
答案：A
解析：基准地价反映城镇整体地价水平，从地价的特点看，基准地价属于区域平均地价的一种，是目前我国最常见的区域平均地价形式，标定地价．交易底价．成交地价及其他派生出的地价都是对于具体宗地而言，故都属于宗地地价类型。
63．根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，我国实行(
)的定期公布制度。
A．市场交易价格
B．出让价格
C．宗地地价
D．标定地价
答案：D
64．凡独立从事土地估价的人员，必须具备(
)资格。
A．经济师
B．会计师
C．规划师
D．土地估价师
答案：D
65．按照国家有关规定，以协议方式取得土地使用权时，交易双方只能在不低于(
)的基础上，确定其成交地价。
A．基准地价
B．标定地价
C．政府最低限价
D．宗地评估价
答案：C
66．国家在哪种情况下可以提前收回土地使用权(
)。
A．土地低效利用
B．未交纳土地使用税
C．为了社会公共利益的需要
D．划拨土地用于出租．抵押
答案：C
解析：按照城市房地产管理法规定，国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回，在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序提取收回，并根据实际情况给予补偿。
67．某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按（）进行评估。(2001年试题)
A．工业厂房
B．工业用地
C．娱乐用的
D．商住用地
答案：D
解析：在合法的前提下采用最高最佳原则估价。
68．估价通常是求取估价对象在某个特定时间上的价值，它必须根据（ ）来确定。
A．估价对象
B．估价目的
C．估价程序
D．估价原则
解析：B．估价通常是求取估价对象在某个特定时间上的价值，它必须根据估价目的来确定。
69．在实际估价中，通常是评估（ ）的价值，将估价人员实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期确定为估价时点。
A．过去
B．未来
C．现在
D．无法确定
解析：C．在实际估价中，通常是评估现在的价值，将估价人员实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期确定为估价时点。
70．寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方法，然后按照下列（ ）方面依次筛选。
A．法律上的许可性．技术上的可能性．经济上的可行性．价值是否最大
B．技术上的可能性．经济上的可行性．价值是否最大．法律上的许可性
C．经济上的可行性．价值是否最大．法律上的许可性．技术上的可能性
D．法律上的许可性．经济上的可行性．价值是否最大．技术上的可能性
解析：A．寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方法，然后按照下列4方面依次筛选：法律上的许可性．技术上的可能性．经济上的可行性．价值是否最大。
71．在某宗土地估价中，三个可比实例宗地对应的比准单价分别是6800元/㎡．6700元/㎡和6300元/㎡，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0．3．0．5和0．2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是（ ）元/㎡。
A．－100
B．－50
C．50
D．100
答案：B
解析：加权平均值为：6800×0．3＋6700×0．5＋6300×0．2＝6650元/㎡
中位数为6700
差值为：6650－6700＝－50元/㎡
72．土地状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（ ）状况为参照系进行的。
A．可比实例宗地
B．估价对象宗地
C．标准宗地
D．类似宗地
答案：C
解析：宗地状况修正中的间接比较修正评分办法是以标准宗地状况为基准参照进行的。
73．开发完成后用于出租．营业的房地产通常采用( )测算开发完成后的房地产价值。
A．市场法
B．收益法
C．成本法
D．推测法
答案：：B
74．下列关于路线价法的表述中，不正确的是（ ）。
A．路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同
B．路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价
C．运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐
D．路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格
答案：D
解析：路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格
75．城市基准地价是根据用途相似．地块相连．地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的（ ）。
A．最低价格
B．平均价格
C．出让地价
D．标定地价
答案：B | |