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土地估价理论方法精讲班第38讲讲义
建筑物估价的基本程序
2.4 建筑物估价的基本程序
1、获取估价业务
(1)被动接受
即坐等估价需求者找上门来征求估价服务。
(2)主动争取
即走出门去力争为估价需求者提供估价服务。在估价业务社会化和市场化后，特别是在估价机构多，竞争激烈的情况下，主动争取是估价业务的主要来源。
(3)自有自估
即对自己拥有的或拟取得的建筑物、房地产，自己提出估价要求，并自己进行估价。这是对有估价能力者来说的，但这种估价不属于专业估价行为，其估价结果或估价报告对外也不具有法律效力，仅供自己掌握，做到心中有数。
2、受理估价委托及明确估价基本事项
(1)明确估价基本事项包括：明确估价目的、明确估价对象、明确估价时点。
估价目的从本质上讲是由委托人提出并决定的，明确估价目的，有助于明确估价时点、估价对象，有助于明确评估的价值类型。
(2)签订书面估价委托合同
其作用：一是成立受法律保护的委托与受托关系；二是明确委托人和估价机构的权利与义务；三是载明估价的有关事项。
3、拟定估价作业方案
具体来说，估价作业方案的内容是：一、拟采用的估价技术路线和估价方法；二、拟调查搜集的资料及其来源渠道；三、预计所需要的时间、人力、经费；四、估价作业步骤和时间进度安排。
4、收集估价所需资料
(1)对建筑物价格有普遍影响的资料
(2)对估价对象所在地区的建筑物价格有影响的资料
(3)相关实例资料
(4)反映估价对象状况的资料
搜集的渠道主要有：一、委托人提供；二、估价人员实地查勘获得；三、询问有关知情人士；四、查阅估价机构自己的资料库；五、到政府有关部门查阅；六、查阅有关报刊或登陆有关网站等
5、实地查勘估价对象
(1)实地查勘一般需要委托人中熟悉情况的人员和被查勘建筑物的业主陪同，将有关问题、情况和数据记录在“实地查勘记录”。
(2)当出现委托人与被查勘建筑物的业主有利益冲突时，可要求委托人与被查勘建筑物的业主事先做好沟通，或者是自己向被查勘建筑物的业主说明情况，争取理解与配合。
(3)“实地查勘记录”在查勘后，必须有相关人员的签字认可，倘若被查勘建筑物的业主不同意签字，应由无利害关系的第三人见证，并在评估报告中作说明。
6、选定估价方法测算
具体选用哪些估价方法进行测算，主要由以下三点决定：一、估价对象的建筑物类型；二、估价方法适用的对象和条件；三、所搜集到的资料的数量和质量。
7、确定估价结果
8、撰写估价报告
估价报告按照格式，分为叙述式报告和表格式报告，对报告的写作具体要求为：全面性、客观性、准确性、概括性。一般估价报告通常由封面、目录、致委托人函、估价师声明、估价结果报告、估价技术报告、附件等7部分组成。
9、审核估价报告
10、出具估价报告
11、估价资料归档
 
建筑物与构筑物估价的基本方法
2.5  建筑物与构筑物估价的基本方法
1、重置价格折旧法:
1.1．基本思路
重置价格折旧法评估建筑物的价格，是按现在的建筑物经营管理水平及建筑物材料，重新建筑与评估对象一样的建筑所需的资金。在此基础上，按建筑物的耐用年限和已使用年限计算折旧，扣除建筑物已使用的价值，得到建筑物在评估时日的价格。
2．基本公式
利用重置价格折旧法评估建筑物价格，其基本公式为：
建筑物价格：建筑物重置价格—已使用年限的折旧额
或：
建筑物价格：建筑物重置价格X成新度
2、对照法：
对照法亦称标准法，就是把评估对象的客观条件与标准房价要求的条件相对照，从中查出与评估对象条件基本相同等级的标准房价。
3、建筑物残余法：
建筑物残余法是指用收益还原以外的方法，能求出建筑物所占用的土地价格时，从全部纯收益中扣除归属于土地的纯收益，得到归属于建筑物的纯收益，再根据建筑物的还原利率与折旧
率，采用收益还原法求出建筑物的收益价格的方法。
4、比较法：
所谓比较法，是在求取估价对象建筑物价格时，将估价对象建筑物与在较近时期内已发生了交易的类似建筑物加以比较，从已发生了交易的类似建筑物的已知价格，修正得出估价对象建筑的价格的一种估价方法。所谓类似建筑物是指在用途、建筑结构、所处地区等方面与估价对象建筑物相同或相似的建筑物。
运用比较法进行建筑物价格评估，同比较法评估土地的原理基本一致，只是比较的因素、项目不同。进行建筑物的比较评估，选择的因素主要是影响建筑物质量的建筑结构、建造年份、设计标准、装修设备、建筑面积、层次、朝向、用途、产权状况等。通过比较分析、对评估建筑物的条件与买卖实例的建筑物条件有差别的，则通过系数进行调整修正。
 
房屋质量缺陷损失评估
2.6 房屋质量缺陷损失评估
1、房屋质量缺陷损失的含义：房屋质量缺陷所造成的房地产经济价值降低。
2、房屋质量缺陷损失的评估要求：房屋质量缺陷损失评估是房地产估价机构对房屋质量缺陷损失进行分析、估算和判定，其结果作为确定房屋质量缺陷损失补偿金额的参考依据。
3、房屋质量缺陷损失的评估方法
(1)成本法
求取修复房屋质量缺陷所必需的各项费用之和作为房屋质量缺陷损失的方法。
成本法的公式为：
V＝C1+C2+C3+C4一C5
式中：
V ——房屋质量缺陷损失评估值；
C1——拆除工程费用；
C2——修缮工程费用；
C3----恢复工程费用；
C4——直接经济损失；
C5——被拆除物残值。
(2)资本化法
求取房屋质量缺陷所引起的未来收益损失的现值作为房屋质量缺陷损失的方法。
净收益损失额包括：
●租金等收入减少所造成的净收益损失额；
●能源消耗等运营费用增加所造成的净收益损失额。
(3)价差法
求取类似的无质量缺陷房屋和有质量缺陷房屋市场价值之差作为房屋质量缺陷损失的方法。
价差法的公式为：
V＝Vl—V2
式中：
V——房屋质量缺陷损失评估值；
Vl——类似的无质量缺陷房屋的市场价值；
Vz--类似的有质量缺陷房屋的市场价值。
(4)市场比较法
与类似房屋质量缺陷进行比较，对其损失补偿金额进行修正、调整来求取房屋质量缺陷损失的方法。
市场比较法的公式为：
V=P*F1*F2*F3
式中：
V——房屋质量缺陷损失评估值；
P——可比实例补偿金额；
F1——补偿情况修正系数；
F2——补偿日期修正系数；
FaF3——缺陷状况修正系数。
4．房屋质量缺陷损失评估的基本程序
进行房屋质量缺陷损失评估，应当按照下列程序进行：
(1)受理评估委托；
(2)拟定评估作业方案；
(3)搜集评估所需资料；
(4)实地查勘房屋质量缺陷状况；
(5)选定评估方法进行测算；
(6)确定评估结果；
(7)撰写评估报告；
(8)审核评估报告；
(9)出具评估报告；
(10)评估资料归档。