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2.3
建筑物估价的基本原则
1、合法原则：建筑物估价应以估价对象的合法权益为前提进行。
合法权益包括：
(1)合法产权：应以建筑物的权属证书、权属档案的记载或者其他合法证件为依据。
例如在房地产方面，现行的房地产权属证书有房屋权属证书、土地权属证书或者统一的房地产权证书。
(2)合法使用：应以使用管制(如城市规划、土地用途管制等)为依据。
例如，如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等。
(3)合法处分：应以法律、行政法规或合同等允许的处分方式(买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等)为依据。
以抵押为例，法律、法规规定不得抵押的房地产，不应作为以抵押为目的的估价对象，没有抵押价值，或者委托人要求评估其抵押价值的话，其抵押价值应当评估为零。
另外，在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。例如，评估政府定价或政府指导价的房地产，应遵循政府定价或政府指导价。房改售房的价格要符合政府有关该价格测算的要求，新建的经济适用房的价格要符合国家规定的价格构成和对利润率的限定。
2、最高最佳使用原则：建筑物估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。
(1)最高最佳使用概念：指法律上许可、技术上可能、经济上可行，通过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。
(四个标准：法律上许可、技术上可能、经济上可行、价值最大化)
为什么要使用该原则，是因为在现实的房地产经济活动中，每个建筑的拥有者都试图充分发挥其潜力，采用最高最佳使用的使用方式，以取得最大的经济利益。
特别需要指出的是，最高最佳使用不是无条件的最高最佳使用，而是在法律允许的范围内的，这也是合法原则的要求。
(2)最高最佳使用具体包括：最佳用途、最佳规模和最佳集约度三个方面。
3、估价时点原则：建筑物估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。
影响建筑物价格的因素是不断变化的，在不同的时间上，建筑物往往会有不同的价格。实际上建筑物本身也会随着时间发生变化。因此估价通常是求取估价对象在某个特定的时间上的价值，而且这个特定的时间既不是委托人也不是估价人员随意假定的，而是必须根据估价目的来确定，这个特定时间就是估价时点，一般用公历年、月、日表示。
例如政府有关的法律、法规、税收政策、估价标准等的发布、变更、实施日期等，均可能影响估价建筑物的价值，因此在估价时究竟采用政策法规发布、实施前还是之后，就应根据估价时点来确定。
4、替代原则：建筑物估价结果不得明显偏离类似建筑物在同等条件下的正常价格。
类似建筑物是在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质、区位状况等方面与估价对象相同或相当的建筑物。
替代原则对于具体的建筑物估价，要求；一是如果附近有若干相近效用的建筑物并已知其价格时，则可以依据替代原则，由这些相近效用的房地产的已知价格推算出估价对象的未知价格。二是不能孤立地思考估价对象的价格，既不能一相情愿地高估建筑物的价格，也不能一味地低估价格，而要考虑相近效用的建筑物价格的牵掣。特别是同一个估价机构，在同一个城市、同一时期，按同一目的，对不同位置、档次的建筑物的估价结果应有一个合理的价格差，尤其好的不能低于差的。
5、公平原则：建筑物估价人员应站在中立的立场上，评估出一个对各方当事人来说都公平合理的价值。
该原则要求估价机构与估价人员在估价中应公平正直，站在中立的立场上，不偏袒任何一方，评估出一个对各方都是公平合理的价值。这就要求估价人员必须有良好的职业道德，不能受任何私心影响，必须了解影响建筑物的各种因素，不断提高估价理论水平，丰富估价经验，并遵循科学严谨的估价程序。 |