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土地估价理论方法精讲班第36讲讲义
土地附着物估价
第三章其他附着物估价
一、考试大纲要求：
三、其他附着物估价
(一)考试目的
测试应考人员对土地附着物估价基本方法的了解和掌握程度。
(二)考试范围
1．土地附着物估价的概念
2．土地附着物种类及价格特征
(1)土地附着物种类
(2)土地附着物价格特征
3．土地附着物估价的基本原则
4．不同土地附着物估价的程序
5．土地附着物估价的基本方法
(1)补偿标准法
(2)比较法
(3)成本法
(4)收益补偿法
(三)考试基本要求
掌握：土地附着物估价的概念和基本方法；
熟悉：土地附着物种类及价格特征；
了解：土地附着物现场勘察的要求与技巧。
二、本章知识汇总
3.1 土地附着物估价
1、概念
土地附着物估价是指对依附于土地上的各类地上、地下建筑物和构筑物，如房屋、水井、地上地下管线、坟墓等，青苗、树木、鱼塘等土地附着物的估价。
一般而言，土地附着物的估价发生在土地所有权或者使用权发生转移的过程中，例如土地征用、拆迁等，需要对土地附着物进行估价。
2、土地附着物种类及价格特征
1）、土地附着物种类
土地附着物包含地上附着物和地下附着物，其中地上附着物包括各类建筑物、构筑物、青苗、树木、鱼塘等；地下附着物包括地下管线、坟墓、水井等。
2）、土地附着物价格特征
(1)一般不包含所占用土地的价值；
(2)更多的是体现一种补偿性质。
3、土地附着物估价的基本原则
(1)合法原则
(2)替代原则
(3)公平原则
(4)“有则补之，无则不补”原则
(5)“属谁补谁”原则
 
土地附着物估价的程序
4、土地附着物估价的程序
土地附着物估价的程序与“土地估价”和“建筑物估价”的程序基本一致，即：
1）、获取估价业务
2）、受理估价委托及明确估价基本事项
3）、拟定估价作业方案
4）、收集估价所需资料
5）、实地查勘估价对象
6）、选定估价方法测算
7）、确定估价结果
8）、撰写估价报告
9）、审核估价报告
10）、出具估价报告
11）、估价资料归档
特别需要提醒注意的是：
(1)实地查勘一般需要委托人中熟悉情况的人员和被查勘土地附着物的产权人、陪同，将有关问题、情况和数据记录在“实地查勘记录”。
(2)当出现委托人与被查勘土地附着物的产权人有利益冲突时，可要求委托人与产权人事先做好沟通，或者是自己向产权人说明情况，争取理解与配合。
(3)“实地查勘记录”在查勘后，必须有相关人员的签字认可，倘若被查勘土地附着物的产权人不同意签字，应由无利害关系的第三人见证，并在评估报告中作说明。
(4)评估人员要在估价报告中对土地附着物的合法性进行说明，同时对实地查勘的情况也进行说明。
 
土地附着物估价的基本方法
5、土地附着物估价的基本方法
1）、补偿标准法
目前很多地方已经出台土地附着物补偿标准，例如武汉市，于2005年1月出台文件《武汉市物价局、市国土资源管理局关于印发征用土地中青、鱼苗及地上附着物和其他有关设施补偿标准的通知》，规定了土地附着物的补偿标准。
在实际评估过程中，根据合法原则，在确定土地附着物属于补偿的范围后，直接套用政府的补偿标准进行评估，即补偿标准法。
2）、比较法
比较法作为评估的基本方法之一，得到了广泛的应用。同理，在土地附着物评估中，无论是何种类型的土地附着物，如果该区域内存在相同或相似的补偿案例，那么可以直接使用比较法进行评估。其过程简单为：收集补偿案例、同估价对象进行比较并进行各种因素修正，最后得到估价对象的价格。
3）、成本法
成本法主要是从成本的角度去考虑土地附着物的价值，即土地附着物的拥有者花费了多少成本去建造、制造或者创造，从而形成该土地附着物，例如水井、地上地下管线等构筑物。在采用成本法评估土地附着物时，其成本包括投入的资金成本、资金利息、以及是否存在相关税费等。
4）、收益补偿法
收益补偿法其实就是收益法用于土地附着物估价，例如对果树、青苗等存在收益或潜在收益的土地附着物。在采用收益补偿法进行评估时，重要的是确定纯收益以及收益年限，纯收益、收益年限可以通过实地调研，走访有关部门来确定。一般来说青苗补偿费的标准一般农作物最高按一季产值计算，果树类一般按剩余挂果年限确定。
注意：收益补偿法与收益还原法不同，因为土地附着物的收益补偿法更多的体现的是一种补偿性质。
例、在采用成本法对土地附着物进行估价时，一般不考虑( C   )。
A、投入的资金成本
B、相关税费
C、土地附着物的增值收益
D、资金的利息
考察成本法评估的内容。
1、结构构件、装修、设备基本完好，成色略旧并有少量或微量损坏，基本能正常使用的房屋属于（）
A完好房
B基本完好房
C一般损坏房
D严重损坏房
【答案】B