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土地估价理论方法精讲班第31讲讲义
一、基准地价系数修正法概述

一、考试大纲的要求：
(一)考试目的
测试应试人员对基准地价系数修正法的理解与掌握程度。
(二)考试范围
1．基准地价系数修正法概述
(1)基准地价系数修正法概念
(2)基准地价系数修正法的基本原理
2．基准地价系数修正法的公式
(1)公式的内涵
(2)公式的表达式
(3)公式各变量的含义
(4)不同基准地价表达方式的修正公式及其适用条件
3．采用城镇基准地价系数修正法估价的步骤
(1)基准地价成果介绍的基本要求
(2)宗地级别及基准地价的确定
(3)宗地影响因素调查分析与修正系数确定
(4)年期修正的公式与方法
(5)期日修正的依据、参数确定、方法
(6)容积率修正的依据、参数确定、方法
(7)开发程度及其他因素修正
(8)修正确定宗地价格
4．基准地价系数修正法的适用范围
5．农用地基准地价系数修正法的类型与基本步骤
(三)考试基本要求
掌握：基准地价系数修正法的概念、原理、公式、步骤；
熟悉：基准地价系数修正法的适用范围；
了解：农用地基准地价系数修正法的类型与基本步骤。
二、本章知识汇总：
基准地价系数修正法
一、基准地价系数修正法概述
1．基准地价系数修正法：是利用基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。
《中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程》将基准地价解释为：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下，不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、办公、居住、工业等用途，分别评估确定的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格。也可以将基准地价简要定义为：以一个城镇为对象，在该城镇一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格。
基准地价具有特定的内涵，即有其对应的具体的估价时点(基准日期)、土地用途、土地使用权性质、土地使用期限、土地开发程度和容积率等。
2．基准地价系数修正法的基本原理：是替代原理，即在正常的市场条件下，具有相似土地条件和使用价值的土地，在交易双方具有同等市场信息的基础上，应当具有相似的价格，基准地价，是某一级别或均质地域内分用途的土地使用权平均价格，该级别或均质区域内该类用地的其他宗地价格在基准地价上下波动。

 
二、基准地价系数修正法的公式
二、基准地价系数修正法的公式
  1．公式的内涵
  基准地价系数修正法的公式是依据基准地价成果，通过区域因素、个别因素、开发程度、期日、使用年期、容积率等修正得到待估宗地的价格。
  2．公式的表达式
    基准地价系数修正法的公式为：
Pi=[P×（1±K）×T×Kij±F] ×y
    3.公式中各变量的含义如下：
    Pi——待估宗地地价；
    P——待估宗地对应的基准地价；
    K——各影响因素修正系数之和，包括区域因素和个别因素；
    T——期日修正系数；
    Kij——容积率修正系数；
    F——开发程度修正系数；
    y——待估宗地使用年期修正系数。
4．不同基准地价表达方式的修正公式及其适用条件
  由于在基准地价建立时各地方因地制宜，所得到的基准地价成果在表达形式上也存在一定的差异，如区域因素及个别因素的修正系数有些地方是用修正量表达 (也就是做修正时是加上或减去一定的修正量)，而有些地方是用修正比率表达(也就是做修正时是乘以一定的比率)；另外开发程度修正系数一般是按土地面积计算，而有些地方尤其是广东的部分城市基准地价的内涵是楼面地价，在作开发程度修正时需要注意两者计算的差异。因此在实际评估工作中需要根据当地的基准地价内涵及修正体系，对上述公式作相应的调整以准确评估宗地。
5、城镇基准地价评估的方法和步骤
序号
步骤
方法
1
确定基准地价评估的区域范围
以一个具体城镇为对象，确定基准地价评估的区域范围
2．
明确基准地价的内涵、构成、表达方式等
（1）基准日期
一般应为年度的1月1日
（2）土地用途
一般应分为商业、居住、工业等用途
（3）土地权利性质
一般应分别为出让土地使用权
（4）土地使用年限
一般应分别为商业、居住、工业等用途的法定最高出让年限
（5）土地开发程度
一般应根据各土地级别或地价区段的平均水平确定
（6）容积率
一般应根据各土地级别或地价区段的平均水平确定
3
划分地价区段
（1）商业路线价区段
划分地价区段的方法通常是就土地的位置、交通、使用现状、城市规划、房地产价格水平及收益情形等做实地调查研究，将情况相同或相似的相连土地划为同一个地价区段，各地价区段之间的分界线应以道路、沟渠或其他易于辨认的界线为准，但商业路线价区段应以标准深度为分界线
（2）住宅片区段
（3）工业片区段
4
抽查评估标准临街宗地的价格
在划分出的各地价区段内，选择数宗具有代表性的宗地，再由估价人员调查搜集这些宗地的相关经营收益资料、市场交易资料或开发费用资料等，运用收益法、市场法、成本法、假设开发法等适宜的估价方法评估出这些标准临街宗地在合理市场下可能形成的正常市场价值，通常应求出单价或楼面地价
5
计算区段地价
区段地价是某个特定地价区段的单价或楼面地价，它代表或反映着该地价区段内土地价格的正常和总的水平。区段地价的计算，是分别以一个地价区段为范围，求各该地价区段内所抽查评估出的标准临街宗地单价或楼面地价的平均数、中位数或众数
6
确定基准地价
在确定基准地价时，应先把握各地价区段间的好坏层次(通常是从好到差排序)，再把握其间的地价高低层次，以避免出现条件较差的区段的基准地价高于条件较好的区段的基准地价
7
提出基准地价应用的建议和技术
包括该基准地价的作用，将该基准地价调整为各宗地价格的方法和系数