1.3 土地价格的类型
1）按土地权利分类
|
土地所有权价格 |
是一种土地所有权转移价格，或说为买断价格。 |
|
土地使用权价格 |
是在一定期限中拥有土地的使用权、收益权所形成的一种价格。 |
|
土地租赁权价格 |
指租赁期内客观市场土地租赁价格与实际土地租赁价格之间差额的资本化。 |
|
土地抵押权价格 |
指抵押土地的清算价格扣除抵押土地负债总额、税金及拍卖费用后的余额。 |
|
其他他项权利价格：如地上权、地役权、空间利用权价格等 |
2）按土地价格形成方式分类
|
交易价格 |
指通过市场交易形成的土地成交价格 |
|
理论价格 |
指经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格 |
|
评估价格 |
指由专门的机构和人员，按照一定的程序和方法评定的土地价格，包括交易底价、基准地价、课税价格等 |
3)按政府管理手段分类
|
申报地价 |
由土地所有人或使用人向有关机关申报的地价 |
|
公告(示)地价 |
是政府定期公布的地价，它一般是征收土地增值税和征用土地补偿的依据 |
4)按土地价格表示方法分类
|
土地总价格 |
指某一宗土地的整体的价格 |
|
单位面积价格 |
简称单价，指单位土地面积的土地价格 |
|
楼面地价 |
土地单价的一种表示方法，以单位建筑面积来表示土地单价 |
其中：在通常情况下,楼面地价是按照建筑面积均摊的土地价格。在这种情况下，楼面地价与土地总价的关系为：
楼面地价＝土地总价/总建筑面积
由此公式可以找到楼面地价、土地单价、容积率的关系：
楼面地价＝（土地总价/总建筑面积）*（土地总面积/土地总面积）
＝土地单价/容积率
认识楼面地价的作用非常重要，在现实中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。
注：容积率＝总建筑面积/建筑用地面积
5）按土地的存在形态分类
|
生地
价格 |
指已完成土地使用批准手续，而未进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整的正常市场条件下，一定年期的土地使用权价格。 |
|
熟地
价格 |
指完成了土地开发等基础设施建设，具备建设条件的正常市场条件下，一定年期的土地使用权价格 |
|
毛地
价格 |
指已完成基础设施配套开发而未进行宗地内拆迁平整的正常市场条件下，一定年期的土地使用权价格 |
|
净地
价格 |
从物质角度来讲，净地是指完成基础设施配套，场地内达到开工条件的土地；从权属角度看，是指没有设定他项权利，土地占有、使用、收益、处分等权力不受限制的土地 |
6）按土地交易的方式分类
|
拍卖
价格 |
即拍卖日对土地进行拍卖的底价，一般是由估价人员根据房地产种类，确定合适的风险折扣率，从公平市价扣除后得出的价格 |
|
招标
价格 |
指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或不特定的公民、法人和其他组织参加投标时，根据土地估价结果和政府产业政策综合确定的标底或者底价 |
|
协议
价格 |
指市、县人民政府国土资源行政主管部门与意向用地者通过充分协商后达成的成交价格。 |
|
挂牌
价格 |
是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并进行更新的价格。 |
7）按土地价格使用目的分类
|
买卖价格 |
是土地权利和预期收益的交易价格，即地租的资本化 |
|
租赁价格 |
我国土地租赁存在着两种不同的方式：国有土地租赁和土地使用权出租，具体指以上两种租赁的交易价格。 |
|
抵押价格 |
是以抵押方式提供债务履行担保的土地在评估基准日的正常市场价值。 |
|
课税价格 |
是政府为征收有关土地税收而评定的土地价格 |
|
征地价格 |
指征用、征收土地时给予的补偿金额 | |