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土地估价理论方法精讲班第28讲讲义
六、确定开发程度和投资进度安排
六、确定开发程度和投资进度安排
开发建设周期是指从取得土地使用权直到不动产全部售出或出租完毕的这一段时期，可分为三个阶段：规划设计和工程预算期(自取得土地使用权至开工建设)、工程建设期(自开工建设至建设竣工)、空置或租售期(自工程竣工至销售完毕)。开发建设周期应根据项目可行性研究、项目的特点、工程技术要求及不动产市场的状况等综合确定。对于大型开发项目，应分期建设，分期投入资金。
七、开发完成后不动产价值的测算
(一)开发完成后不动产价值：开发完成以后的时点上，不动产所能实现或者能折现的市场价值。
(二)不同条件下不动产总价值的计算要求及方法
l．对于习惯出售的不动产，如居住用商品房、工业厂房等，应按当时市场上同类用途、性质和结构的不动产的市场交易价格，采用市场比较法确定开发完成后的不动产总价(总开发价值)。
2．对于习惯出租的不动产，如写字楼和商业不动产等，其开发完成后的不动产总价的确定，可根据当时市场上同类用途、性质、结构和装修条件不动产的租金水平和出租费用水平，采用市场比较法确定所开发不动产出租的纯收益，再采用收益还原法将出租纯收益转化为不动产总价。具体确定需要参考以下几个步骤：①单位面积的月租金或年租金；②不动产出租水平；③不动产还原利率；④可出租的净面积。
注意事项：
A、售价预测要合理：根据现时的房地产价格走势、政策影响，预测建成后售价；
B、销售时间预测要合理：如现行政策规定，商品房要主体封顶后才能预售；
C、销售情况预测要合理：要根据市场承受条件，逐步销售，不可能一建好就“销售一空”，特别是大型房地产项目，应分期销售，分期销售同时要考虑资金的时间价值问题。
D、租赁时要考虑出租率及租金增长情况。注意可售面积与总建筑面积的区别，计算售价或租金时用可售面积，计算开发成本时用总建筑面积。
 
八、开发成本
八、开发成本
开发成本应区分地上有无建成房屋计算
(一)地上无建成房屋的土地开发成本：
1．毛地价由土地使用权出让金和基础设施配套建设费组成。
2．熟地价由毛地价和土地开发成本组成，土地开发成本是指通上水、通下水、通电、通燃气、通热力、通邮、通路和场地平整等费用。
(二)地上有建成房屋的开发建筑成本
1．开发成本费用包括直接工程费、间接工程费、建筑承包商利润及由发包商负担的建筑附带费用等。
直接工程费：是指施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括人工费、材料费、施工机械使用费。
间接费：由规费、企业管理费组成。
2．开发建筑成本的计算要求及方法
可采用比较法来推算，即通过当地同类建筑当前的平均或一般建筑费用来推算，也可采用建筑工程概预算的方法来估算。建筑成本费用往往通过总建筑面积和单位建筑面积成本计算出来。
九、确定开发建设周期，估算利息
利息即开发全部预付资本的融资成本。不动产开发的预付资本包括地价款、开发建筑费、专业费和不可预见费等，这些费用在不动产开发建设过程中投入的时间是不同的。因此，这些费用在开发建设过程中所占用的时间长短也各不相同。在确定利息额时，必须根据地价款、开发费用、专业费用等的投入额、各自在开发过程中所占用的时间长短和当时的贷款利率高低进行计算。
十、利润
(一)利润的计算依据
开发商的合理利润一般以不动产总价或预付总资本的一定比例计算，相应的利润率一般称之为销售利润率或投资利润率。
(二)计算利润的参数确定、计算方法
比例高低随地区和项目类型不同而有所不同。有时也有采用年利润率计算开发商合理利润的，其计算方法与前述利息计算方法类似。不同区域，或同一区域不同开发项目类型，利润率不同，要区别对待。
 
十一、土地价格的计算
十一、土地价格的计算
计算公式为：
地价＝不动产总价－建筑开发费－专业费－不可预见费－利息－租售费用－税金－开发商合理利润
此时在以上公式中，虽然公式右边的利息中也含有地价未知数，利润若按投资回报率或年利润计算则也会含有地价未知数，但等式中只有地价这一未知数，因此，并不影响地价额的计算。
十一、剩余法适用范围：
从剩余法的计算公式和特点可以看出，剩余法主要适用于下列几种类型的土地估价：
(1)待开发土地的估价；
(2)待拆迁改造的再开发房地产的估价，这时公式中的建筑费还包括拆迁费用；
(3)仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价，此时公式中的楼价为整理后的土地价格，建筑费为整理费用；
(4)现有新旧房地产中地价的单独评估，即从房地产价格中扣除房屋价格，剩余之数即为地价。
需指出的是，在第(4)种情况下，即在土地或建筑的价格依其他方法不能明确把握时，剩余法是有效的方法。例如，要对附有建筑物的土地进行估价时，虽然依买卖实例比较法可求得空地价格，但对于因附有建筑物而使得土地价值降低的情况，究竟应该减价多少，这时仅依靠买卖实例比较法确实难以获得正确答案，而运用土地剩余法，则可求得附有建筑物的土地价格。不过，只有建筑物比较新且处于最有效使用状态时，剩余法才是最有效的方法；否则，运用这种方法也不—定能保证求得适当价格。前面提到此法对于附有建筑物的土地评估也是有效的，这在理论上确实如此，但实务上多数情形却难以求得适当的价格。例如，在房屋建筑不久，且不是最有效使用时，以土地残余法求适当的土地价格是比较困难的；若建筑物已陈旧，且租金低廉时，归属于土地的纯收益已有偏差，则求取适当的土地收益价格也有困难。
在剩余法估价中，由于包含了较多的可变因素，因此，不同的估价人员对于同一宗地的估价结果有时相差很大。这便体现了经验与资料的重要性。就目前的地产市场来看，当土地具有开发或潜在开发价值时，剩余法不失为一种可靠、实用和重要的估价方法。