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土地估价理论方法精讲班第27讲讲义
一、剩余法
第五章剩余法
一、大纲要求：
(一)考试目的
测试应考人员对剩余法的基本原理及其应用的理解与掌握程度。
(二)考试基本要求
掌握：剩余法的概念、公式、估价步骤及各项参数的求取。
熟悉：剩余法的应用特点、适用范围；现金流量折现法和传统方法的区别。
了解：剩余法的应用领域。
(三)考试范围
1．剩余法概念
2．剩余法的基本公式
(1)公式的内涵
(2)公式的表达式
(3)公式各变量的含义
(4)各公式的适用条件
3．剩余法估价步骤
(1)最佳开发利用方式的确定
(2)开发完成后不动产价值的测算
(3)开发成本的计算
(4)利息的计算
(5)利润的计算
(6)土地价格的计算
4．最佳开发利用方式
(1)最佳开发利用方式的选择依据
(2)确定最佳开发利用方式所要确定的项目
5。开发完成后不动产价值的测算
(1)开发完成后不动产价值的概念
(2)不同条件下不动产总价值的计算要求及方法
6．开发成本
(1)开发成本的概念
(2)开发成本的构成及计算依据
(3)不同条件下开发成本的计算要求及方法
7．利息
(1)剩余法中利息计算方式及其区别
(2)单利与复利的计算方法
(3)传统方法和现金流量折现法
(4)利息率的选取依据及确定方法
8．利润
(1)利润的概念
(2)利润的计算依据
(3)计算利润的参数确定、计算方法
9．土地价格的计算
(1)适用公式的选择
(2)土地价格的计算公式与方法
10．剩余法适用范围
二、本章知识汇总：
剩余法
一、剩余法：
1、概念：又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法，是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除正常开发的建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。
从发展的观点看，土地之所以有价，完全在于其可以开发、利用、建房，并可从中获取收益。为了获得土地而支付的地价，显然是在预计的不动产总价中扣除成本费用和社会平均预期收益后的“剩余价格”。即地价等于土地与建筑出售价格减去建筑物本身的价格。
2、剩余法的特点
根据剩余法的原理和计算公式，剩余法估价是从开发商的角度分析，测算其所能支付的最高场地购置费用。其可靠性如何，取决于以下几点：①是否根据土地估价的最有效使用原则和合法原则，正确确定了土地最佳利用方式(包括用途、使用强度、建筑物的式样、外观、内部设计与布局等)；②是否正确掌握了地产市场行情及供求关系；并正确判断了开发完成后的土地连同建筑物的售价；③是否正确地确定了土地开发费用和正常利润等。
需要注意的是剩余法估价有以下几个假设和限制条件：
(1)尽管不动产总价或租金的取得以及各项成本的支付都发生在将来，但剩余法估价中所采用的所有不动产总价、租金和成本数据都是根据当前数据水平确定未来的数据。这是因为作为估价师很难准确预测未来的成本和租金、价格水平的细微变化，同时在开发期间不但租金和售价会上涨(下降)，各类开发成本也会上涨(下降)。因此，剩余法估价隐含着这样一个假设：剩余法估价中涉及到的这些关键变量在开发期间不会发生大的变化。当然，若采用剩余法进行项目可行性研究或投资决策分析，也可通过周密的市场调查和分析，对预期租金、售价及成本数据作出预测，或采用更准确考虑支出和收益变化的现金流量法或贴现现金流量法进行评估。
(2)假设租金和不动产交易价格在开发期间不会下降，并且不考虑物价上涨的影响。
(3)假设在开发期间各项成本的投入是均匀投入或分段均匀投入。以上这些假设条件在国外的剩余法估价中表现得更为明显。国内一些估价人员则往往混淆了估价与项目可行性分析的区别，因而往往忽视了这些假设与限制条件。
 
二、剩余法的基本公式
二、剩余法的基本公式
利用剩余法评估土地价格的基本公式是：
V＝A－(B+C)
式中：V——购置开发场地的价格；
A——总开发价值或开发完成后的不动产资本价值；
B——整个开发项目的开发成本；
C——开发商合理利润。
在实际估价工作中，常用的具体计算公式为：
土地价格＝不动产的预期售价－建筑总成本－利润－税费－利息
1．生地价格公式：
生地，指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续)可用于建筑的土地，该建筑用地无基础设施，或者有部分基础设施，但尚不具备完全的“三通”(通路、通水和通电)条件，同时地上地下待拆除的房屋、构筑物尚未拆迁。
(1)适用于在生地上建成房屋的公式：
生地价格＝开发完成后的房地产价格－由生地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－买方购买生地应负担的税费
(2)适用于将生地开发成熟地的公式，所谓熟地，指具有完善的基础设施，且地面平整，可用于建筑的土地。
生地价格＝开发完后熟地价格－由生地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－土地开发利润－买方购买生地应负担的税费
2．求毛地价格的公式
所谓毛地，指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续)，具有“三通”或条件完备的基础设施，但未进行拆迁的可用于建筑的土地。
(1)适用于在毛地上建成房屋的公式
毛地价格＝开发完成后的房地产价格－由毛地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－土地开发利润－买方购买毛地应负担的税费
(2)适用于将毛地开发成熟地的公式
毛地价格＝熟地价格－由毛地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－买方购买熟地应负担的税费
3．求熟地价格的公式
熟地价格=开发完成后的房地产价格－由熟地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－买方购买熟地应负担的税费
 
三、剩余法估价步骤
三、剩余法估价步骤
1．调查清楚待估宗地的基本情况；
2．最佳开发利用方式的确定；
3．估计开发建设周期和投资进度安排、开发完成后不动产价值的测算；
4．开发成本的计算(包括建筑费、专业费、税费、租售费用)；
5．利息的计算；
6．利润的计算；
7．土地价格的计算。
四、查清待估宗地的基本情况
1．调查土地位置，掌握土地所在城市的性质及其在城市中的具体坐落位置及其周围的土地条件和利用现状，为选择最佳利用方式提供依据；
2．查清土地面积大小、形状、平整情况、地质状况、基础设施完善度，为估算建筑费用提供依据；
3．了解政府对此宗地的规定用途、容积率、覆盖率、建筑高度等的限制，以确定建筑物的规模、造型等；
4．调查此地块的权利状况，包括弄清土地权利性质、使用年限、能否续期，以及对转让、出租、抵押等的有关规定等，为确定开发完成后的不动产价值、售价及租金水平等服务。
五、最佳开发利用方式
在选择最佳的开发利用方式中，包括土地用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等，其中最重要的是要选择最佳的土地用途。土地用途的选择，要考虑到土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，即要分析当地市场的接受能力，究竟市场在项目建成这段时间里最需要什么类型的房地产。
例如，某一块土地，政府规定的用途为兴建宾馆、公寓或办公楼，但实际估价时应该选择哪种用途?这首先需要调查比较该块土地所在的城市和地区对宾馆、公寓、办公楼的供求关系及其走向。若社会对宾馆、办公楼的需求开始趋于饱和，表现为客房入住率、办公楼出租率呈下降趋势，但希望能租到或买到公寓住房的人数逐渐增加，而近期能提供的公寓数量又较少时，则可以选择建公寓为该地块的最佳用途。