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土地估价理论方法精讲班第26讲讲义
五、土地开发费
五、土地开发费
(一)土地开发费：理论上把它作为土地资本来看待，土地开发部门所进行的最起码的土地开发工程和投入资金应视为土地资产；城市的配套设施、市政服务和费用也应考虑放进土地开发总成本。
(二)土地开发费有三种：基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费。
1．基础设施配套费。常常概括为“三通一平”和“七通一平”。“三通一平”指：通水、通路、通电、平整地面。“七通一平”指：通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路、平整地面。
作为工业用地“三通一平”只是最基本的条件，还不能立即上工业项目，只有搞好“七通一平”，项目才能正常进行。因此，作为基础设施配套费应以“七通一平”为标准计算。
2．公共事业建设配套费用。与项目大小、用地规模有关，各地情况不一，视实际情况而定。
3．小区开发配套费。同公共事业建设配套费类似，各地根据用地情况确定合理的标准。
在计算土地开发费过程中，首先必须准确确定土地开发程度。所谓土地开发程度，是指土地的基础设施建设和开发的状况，一般包括道路、供电、供水、通讯、排水、通气、供暖和场地是否平整等，这就是通常所说的“七通一平”。
六、税费
税费是指在土地取得和土地开发过程中所必须支付的有关税收和费用。根据有关法律规定，在土地取得和开发过程中税费主要有耕地占用税、新菜地开发建设基金、土地管理费等，耕地占用税只对占用耕地征收，新菜地开发建设基金只对占用城市郊区的蔬菜基地征收。另外，部分省、市、自治区还规定收取教育附加、南水北调费等等。在估价过程，税费项目和标准的确定，应依据国家和地方的有关规定确定，应有明确的法律和文件依据。
七、利息
(一)利息：是资金的时间价值。确定土地开发利息是按照界定土地开发程度的正常开发周期、各项费用的投入期限和资本年利息率，分别估计各期投入应支付的利息。土地开发周期超过一年，利息按复利计算。注：开发利润不计算利息。
(二)利息计息方式
计算投资利息就是在评估土地或不动产时要考虑资金的时间价值。资金的时间价值，简单的理解就是将资金存人银行，经过一段时间会产生利息或者将资金投向某行业经过资金周转循环，最后产生利润。资金经过一段时间的周转产生了增值。这一增值就是资金的时间价值。在土地评估中，投资者贷款，需要向银行偿还贷款利息，利息应计人成本；投资者利用自有资金投入，等于将自己的银行存款取出，损失了利息，从这种意义上看也属投入，也应计入成本。
成本逼近法中，投资包括土地取得费、土地开发费和有关税费。由于各部分资金的投入时间和占用时间不同，土地取得费及其税费在土地开发动工前即要全部付清，经历整个开发期，在开发完成销售后方能收回；土地开发费及其税费在开发过程中逐步投入，销售后方收回。因此各部分投入的时间价值也不同。
目前常见做法是：土地取得费及其税费利息是以整个取得费为基数，计息期为整个开发期；开发费的利息可采用两种方法计算：一是以整个开发费为基数，计息期为开发期(或资金投入期)的一半；二是以开发费一半为基数，计息期为整个开发期。
另外，如果开发费是以当地收取的基础设施配套费标准计算的，由于基础设施配套费一般在需在土地开发前一次性支付，因此，这一部分开发费的计息期也应是整个开发期。
土地开发周期一般根据开发土地的面积规模和开发的难易程度确定；利息率可选用评估期日的银行贷款利息率。
 
八、利润
八、利润
(一)利润的计算依据
投资的目的是为了获取相应的利润，作为投资的回报，对土地投资，当然也要获取相应的利润。成本逼近法中利润计算的基数包括土地取得费和土地开发费，利润计算的关键是确定利润率或投资回报率。投资回报率的确定通常考虑以下三方面因素：一是开发土地的利用类型，一般商业用地开发利润率较高，住宅用地开发次之，工业用地开发利润率最低，因此，如果是某一个宗地的单一利用类型的开发，应考虑该利用类型的投资回报率状况，如果是区域性的开发，有多种利用类型，应综合考虑各种利用类型的投资回报率状况，确定一个综合的回报率；二是开发周期的长短，一般开发周期越长，占用资金时间也就越久，总的投资回报率也就应该高一些；三是开发土地所处地区的政治经济环境，一般经济发达地区的投资回报率较高，有地区性特殊优惠政策的土地开发投资回报率也较高。在确定土地开发投资回报率时，可综合考虑上述三方面因素适当确定。
按照开发性质和各地实际，确定开发中各项投资的正常回报率，估计土地投资应取得的投资利润。土地开发利润一般为6一10％。成本逼近法中利润计算的基数包括土地取得费、土地开发费和各项税费。
(二)利润的计算方法
投资利润＝(土地取得费+土地开发费+税费)×投资回报率
九、土地增值收益
一般情况下，政府出让土地除收回成本外，同时要使国家土地所有权在经济上得到实现，即获取一定的增值收益。根据成本逼近法的计算公式，以上前五项之和为成本价格，成本价格乘以土地增值收益率即为土地增值收益。土地增值收益率理论上应等于“增值地租”在总地价的比例，或出让价格与成本价格差值占成本价格的比例。
土地增值的计算方法：
土地增值收益＝(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润) ×土地增值收益率
十、土地价格修正与确定
根据上述各步的计算结果，采用下列公式计算土地价格：
土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益。
通过上述步骤计算的土地价格，还应根据评估对象的具体情况和评估目的，考虑是否进行以下几方面的修正，最终确定估价结果：
1．根据待估宗地在区域内的位置和宗地条件，进行个别因素修正。
2．成本逼近法求取有限年期的土地使用权价格时，应进行土地使用权年期修正。其年期修正公式为：
K=1-1/（1+r）n
式中：K——年期修正系数；
r——土地还原率；
n——土地使用权年期。
3．如果采用成本逼近法测算的是某一小区(或开发区)的平均土地价格，还应考虑小区的土地利用率或可出让土地的比率，进行公共设施的占地面积和公用面积的分摊，因为这些公共设施的占地面积(如道路、公共绿地等)是不能卖出去的，其土地价格和有关土地开发的投资成本应分摊到可出让的土地中。计算公式如下：
可出让土地的平均单价＝土地总平均单价×(总土地面积/可出让土地面积)
4．宗地成熟度修正。由于土地开发程度通常设定为宗地红线外的开发程度，而对宗地红线内的开发状况没有考虑，因此对于宗地内的开发和建设状况也应进行适当修正。
 
十一、成本逼近法的特点和适用范围
十一、成本逼近法的特点和适用范围
 (一)成本逼近法的特点
 (1)成本逼近法一般适用于新开发土地估价，不适用建成区域已开发土地估价；
 (2)成本逼近法适用于工业用地估价，对商业及住宅用地则多不适应；
 (3)成本逼近法一般仅用于地产市场狭小，缺乏交易实例，无法采用其他方法进行估价的土地；
 (4)成本逼近法以成本累加为途径，而成本高并不一定表明效用和价值高，因此，其评估结果只是一种“算术价格”，对土地的效用、价值及市场需求方面的情况未加考虑，这也正是成本逼近法的限制；
 (5)成本逼近法虽有缺陷和限制，但可做为投资者衡量投资效益、进行土地开发可行性分析等的重要方法，同时也是估算土地成本价格的一种途径。
(二)成本逼近法的适用范围
 成本逼近法一般适用于新开发土地的估价，特别适用于土地市场不发育，土地成交实例不多，无法利用市场比较法等方法进行估价时采用。同时，对于既无收益又很少有交易情况的学校、公园以及公共建筑、公益设施等特殊性的土地估价也比较适用。
但由于在现实生活中土地的价格大部分是取决于它的效用，并非是它所花的成本，也就是说，土地成本的增加并不一定会增加它的价值，尤其是土地实际开发成本的增加，不一定带来高的土地价格，但对于社会客观平均开发成本而言，成本已为社会接受，应在价格中得到相应的体现。所以，尽管成本逼近法在土地估价中的应用受一定限制，且有一定的争议，但仍不失为推算土地价格的方法之一。
十二、应用成本逼近法应注意的问题
(1)土地取得费和土地开发费均应是评估期日的重置费用，即应是按照评估期日的有关规定—和物价水平确定土地取得费和土地开发费的计费项目和取费标准，而不能按照企业实际取得和开发利用土地时的实际投入计算，因为企业可能是十几年前，甚至几十年前取得的土地，如果按照当时的标准则难以进行计算，而且也不符合土地估价的原则。
(2)各项费用的取费标准应有足够的依据和充分的分析。一般情况下，各地政府在不同时期均根据当地当时的情况制定征地费用的项目和标准，在评估过程中应首先依据这些规定标准进行计算；对于实行征地费用包干的地区，可通过全面调查各种类型的征地费用案例，采用比较的方式确定。而且不管采用什么方式确定，均要进行充分的分析。
(3)成本逼近法评估结果一般作为投入成本价格分析，用于作为市场交易价格应慎重。在市场经济条件下，决定商品价格的重要因素是商品的效用和供求关系，不是商品的成本，相反如果商品的成本受到不合理的增加，会由于其投入成本过大而失去市场竞争力，最终导致其价格进一步下跌。因此，利用成本逼近法评估出的土地价格作为分析企业在开发和取得土地过程中的成本  支出是非常好的方法，而且企业并不是为了土地买卖交易，只是为了核定土地资产和进行账务处理，都可以直接应用其评估结果，但如果直接用其作为市场交易的成交价格，则必须要慎重，尽量补充进行充分的市场分析，甚至要采用市场比较法或其他的方法的评估结果，进行相互校核和验证。