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土地估价理论方法精讲班第24讲讲义
十、个别因素比较与修正
十、个别因素比较与修正
(一)个别因素的概念
个别因素是指构成宗地的个别特性(宗地条件)并对其价格产生影响的因素。
(二)个别因素的种类
个别因素，主要有宗地(地块)的位置、面积、形状、宗地基础及市政设施状况、地形、地质、临街类型、临街深度、临街位置、宗地内开发程度、水文状况，规划限制条件等。
(三)个别因素修正方法
个别因素的修正方法包括：
1．确定比较因素；
2．评价各因素的比较修正系数；
3．利用比较修正系数表评估地价等步骤。
(四)计算公式：
个别因素计算方法程序及公式基本同于区域因素的修正方法。公式如下：
个别因素修正后的比较实例价格=比较交易价格×（待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数）
 
十一、其它相关修正的类型及修正方法
十一、其它相关修正的类型及修正方法
(一)土地使用权年期修正
1．实质
土地使用权年期是指土地交易中契约约定的土地使用权年限。土地使用权年期的长短，直接影响可利用土地并获相应土地收益的年限。如果土地的年收益确定以后，土地的使用期限越长，土地的总收益越多，土地利用效益也越高，土地的价格也会因此提高。因此，通过土地使用权年期修正，可以消除由于使用期限不同所造成的价格上的差别。
2．修正方法
(1)计算使用年期修正系数，年期修正系数按下式计算：
K=[1-1／(1+r)m] /[1-1/（1+r）n]
式中：K——将比较案例年期修正到待估宗地使用年期的年期修正系数；
r——土地还原率；
m——待估宗地的使用权年期；
n——比较案例的使用权年期。
(2)利用年期修正系数对交易案例地价进行年期修正，即有：
年期修正后地价＝比较案例价格×K
案例3：若选择的比较案例成交地价每平方米为500元，对应使用权年期为30年，而待估宗地出让年期为20年，该市土地还原率为8％，则年期修正如下：
年期修正后的地价＝500×[1-1／(1+8%)20]/[1-1/（1+8%）30]＝436．06元／m2
(二)容积率修正
容积率是指建筑物的总建筑面积与整个宗地面积之比。容积率的大小直接影响土地利用程度的高低。一般来说，容积率越高，土地利用效益就越高，从而地价也就相应地提高。所以在评估地价时要进行容积率的修正，通过容积率修正，消除由于容积率的不同而造成的地价水平的差异。
容积率修正可采用下式计算：
容积率修正后的交易案例价格＝比较宗地价格×待估宗地容积率修正/比较案例容积率修正。
如果比较案例为600元／平方米，容积率为1．0，待估宗地规划容积率为2.0，则待估宗地容积率修正计算如下：
容积率修正后的交易案例价格＝600×2/1＝1200(元／平方米)
 
十二、确定比准价格
十二、确定比准价格
(一)比准价格的概念
通过对所选择的市场交易案例分别进行情况修正、期日修正、区域因素和个别因素修正、使用权年期修正、容积率修正等因素调整后，即可得出待评估土地的试算比准价格。
(二)比准价格确定的方法
综合确定地价的基本方法有三种：
1．简单平均法。直接对多个价格求平均值作为最终结果。
2．加权平均法。根据与待估宗地接近程度的大小对多个比准价格赋于不同权重，再加权平均求取最终结果。
3．取交易案例多个比准价格的中位数或众数，作为地价的综合结果。
 
十三、市场比较法适用范围
十三、市场比较法适用范围
1、市场比较法适用范围及基本条件
(1)市场比较法的适用范围
(1)从市场比较法的适用条件来看，市场比较法主要用于地产市场发达、有充足的具有替代性的土地交易案例的地区；
(2)从评估目的和评估结果的形式来看，市场比较法除可直接用于评估土地的价格或价值外，还可用于评估土地或房地产的租金，以及用于其他估价方法中有关参数的求取。
2、市场比较法的适用条件
市场比较法的应用基础是发达的不动产市场及丰富的交易案例资料，所以比较法仅适用于市场比较稳定有大量交易案例的地区，并且交易案例与待估地块应有相关性和替代性，交易案例甚少或无交易案例的地区则不适用。
具体来说，市场比较法的适用条件有：
(1)要有足够数量的比较案例。国外不动产市场比较发达的国家，一般要求至少要选择10个可比较的交易案例，我国由于土地市场正处于发育和发展阶段，要求市场比较交易案例至少3个。
(2)交易案例资料与待评估土地具有相关性和替代性。
(3)交易资料的可靠性。要保证资料来源的可靠性，且要对交易案例资料的数据信息进行充分的查实和核对。
(4)合法性。用比较法估价时，应注意选择与待估土地的法律规定相似的交易案例资料作为分析、比较的依据。
十四、06题解
1．采用市场比较法评估地价时，除交易日期修正外，其他各项修正均以待估宗地为基准修正时，应采用公式( A )。

出处：（07大纲-第四部分土地估价方法-市场比较法）
解析：参考市场比较法对各数据得修正公式，选A。
2．市场比较法的间接比较法是以( A )为基准，把交易案例和待估土地均与其逐项比较，然后将比较结果转化为修正价格。
A．标准宗地
B．待估宗地
C．类似宗地
D．比较宗地
出处：（07大纲-第四部分土地估价方法-市场比较法）
解析：如果城市中已设定标准地块，也可以利用标准地块为比较基准，确定待估宗地的价格。