土地估价理论方法精讲班第23讲课件讲义（环球职业教育在线）

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土地估价理论方法精讲班第23讲讲义

六、调查与选择比较案例

第三章市场比较法-2
六、调查与选择比较案例
(一)比较案例的概念
与评估对象条件相似，可使用替代原则，作为评估对象比较参照的交易案例叫比较案例。比较案例选择是否合适，直接影响市场比较法评估的结果，所以这一步也是重要的基础工作。
(二)比较案例的选择要求
1、选择比较案例时应选取3个（含3个）以上，10个（含10个）以下的比较案例；
2、与待估宗地用途应相同。用途主要是指具体的利用方式，如办公楼、酒店、旅馆等。
3、交易案例必须为正常交易(即成交价格为正常价格或可修正为正常价格)，所谓正常交易应是公开、平等、自愿的交易。
4、与待估宗地的交易类型应相同。交易类型一般包括出让、转让、股份制改造、抵债、抵押等。
5、与待估宗地所处地区的区域特性及宗地的个别条件要相近，即用来比较的交易案例应与待估土地处于具有相同特性的同一地区，或处于同一供需圈的类似地区，且其宗地的个别条件应相近。
6、交易时间与待估宗地的估价期日应接近或可以进行比较修正。一般情况下：
(1)如果市场比较稳定且交易较少，比较的有效期限可适当延长，即可以选择近几年的交易案例用于比较；
(2)如市场变化比较快且交易活跃，则比较的有效期要缩短，一般应选择2年内成交的不动产交易案例，最长不得超过3年。
7、根据各案例的情况，应建立价格比较基础，统一付款方式、币种和货币单位、面积内涵和面积单位等。
（三）比较案例的数据采集内容
收集交易案例的内容一般包括土地坐落、用途、权利状态、地段交通条件、公共设施条件、基础设施条件、交易价格、交易形式、建筑物概况（面积、结构、用途）、规划使用限制、成交日期、交易双方基本情况、交易市场状况以及个别一些因素（包括宗地地形地质、面积形状、临街类型、临街位置深度、容积率、宽深度等）。
（四）比较案例的调查途径和方法
1、查阅政府有关部门的房地产交易资料。
2、查阅各种报刊有关房地产交易的消息。
3、查访房地产经办人，了解各种信息。
4、通过市场调查，直接调查交易双方。
5、查阅当地评估机构所掌握的交易材料。
6、其他途径。（如互联网收集相关资料）

七、交易情况修正

七、交易情况修正
1、市场交易情况修正是指排除掉交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。由于房地产市场的特殊性质，如交易物的不可移动性，市场的不完全性等，其交易价格是随个别交易而形成的，往往容易受当时的一些特殊因素的影响形成偏差，不宜直接作为比较对象。因此，运用比较法评估土地价格时，必须进行交易情况的比较、分析。
受到特殊因素影响，不宜直接作为比较交易案例的交易情况有：
1．有一定利害关系的人们互相间的交易，通常都以低于市价的价格进行；
2．急欲脱售或急欲购买的交易，前者易造成价格偏低，后者则偏高；
3．买方或卖方不了解市场行情，使交易价格偏高或偏低；
4．交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易；
5．受债权债务关系影响的交易；
6．相邻地块的合并交易；
7．特殊交易方式的交易；
8．交易税费非正常负担的交易；
9．其他非正常的交易。
交易情况修正的目的是对不符合正常市场值的交易情况所带来的价格偏差进行纠正，使之可以作为比较案例进行使用。
（二）交易情况修正系数确定方法
对于交易情况的修正，需要估价人员具有丰富的经验，对市场的充分了解，修正是否准确，在很大程度上依赖于估价人员的经验。一般步骤为：
1．剔除非正常的交易案例；
2．测定各种特殊因素对正常土地价格的影响程度；
3．利用修正系数，修正具体的交易案例。
计算公式为：
情况修正后的交易案例价格＝比较交易案例价格×(待估宗地情况或正常情况指数/比较实例宗地情况指数)
具体举例如下：
交易形式情况修正系数表

交易形式	协议	招标	拍卖
修正系数	0．40	0．90	1

例如：某交易案例为协议方式交易，成交价为每平方米200元，而待估土地要求评估招标成交价格，现知道当时协议的修正系数是0.4，招标的修正系数是0.9，则修正后的交易案例价格为：200×0.9/0.4=450元。

八、估价期日修正

八、估价期日修正
(一)估价期日的概念
估价期日是指估价结果对应的日期。
(二)估价期日修正的目的
交易案例的交易日期与待估土地估价期日是有差异的，一般前者发生在先，后者发生在后。在此期间，土地的价格很可能会发生变化，所以要进行期日修正，以使比较案例的价格符合估价期日的实际市场情况。
(三)修正方法
关于期日修正，可以采用地价指数或房屋价格指数的变动率来分析计算，将交易价格修订为估价期日的价格。计算公式如下：
修正的估价期日的交易实例价格＝交易实例价格×估价期日的价格指数/交易时期价格指数
城市地价指数表

年度	2000	2001	2002	2003	2004
地价指数2000年100	100	105．2	125.21	154．18	176．48

若选择比较案例是在2002年成交，成交额为1000元／平方米，而待估土地的估价期是为2004年9月1日，要求根据表进行期日修正，则计算如下：
修正为估价期日的交易实例价格：1000×(176.48/125.21)＝1409．47(元／平方米)
注意：在利用地价指数进行期日修正时，通常指数的基期是固定的，称为定基指数；而当遇到价格指数的基期是不固定时，如国家统计局发布的土地出让价格指数，就是以上一年同季度为基期的,对于这种类型的指数应先调整到定基指数后，再利用上述方法进行修正。

九、区域因素比较与修正

九、区域因素比较与修正
(一)区域因素：是指土地所在地区的自然条件与社会、经济、行政等因素相结合所产生的地区特性，并对土地价格水平产生影响的因素。
(二)区域因素种类：主要有地区的繁华程度、交通状况、基础设施状况、区域环境条件、城市规划、土地使用限制、区域产业集聚程度等。
(三)区域因素修正的步骤
区域因素修正包括以下几个步骤：
1．确定比较因子。即根据具体的评估对象，选择确定区域因素中的比较因子内容。
2．评价各因子的比较修正系数。
一般来说，定量确定各比较因子定量指数的方法有以下几种：
(1)利用距离为比较尺度。
(2)利用数学公式或经验公式计算的影响分值为比较尺度。
(3)在地价和各影响因子相关关系分析的基础上，总结出各因子条件量化标准和规律，在具体估价时，根据各因子指标条件对照上述规律和标准，并借助估价者的经验，应先确定各因子的条件指数和修正系数，编制出城市或区域的区域因素修正系数表。
3．利用计算出的区域因素修正系数，进行区域因素修正。
(四)计算公式为：
区域因素修正后的比较实例价格＝比较交易实例价格×(待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数)