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四、市场比较法的基本公式
市场比较法根据实际中比较基准的不同，可以分为直接比较法和间接比较法。
1．直接比较法：是以待估土地的状况为基准，把各交易案例与其逐项比较，然后将比较的结果转化为修正价格。
一般的直接比较过程如下： 该式中省略号表示，如在一评估事务中，除进行以上四项基本修正以外，还要强调个别特殊情况的修正，可以增加的若干修正项目。例如强调容积率和使用年期的修正。 2．间接比较法：是以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，把交易案例和待估土地均与其逐项比较，然后将结果转化为修正价格。 如果城市中已设定标准地块，也可利用标准地块为比较基准，确定待估宗地的价格。间接比较过程中要先进行标准化修正，然后再以比较确定待估土地价格。具体形式为：  3、在计算过程中，应当通过掌握的交易实例资料中交易价格与各类地价影响因素的相关关系分析，找到地价影响因素与地价的作用规律，进而确定相应的种类因素条件指数。如可设比较案例宗地或待估宗地的某因素条件指数为基值100％，然后经过判断，若待估宗地或比较案例宗地的该因素条件较优，则条件指数>100％；若待估宗地或比较案例宗地的该因素条件较劣，则条件指数<100％；然后根据地价影响因素的作用规律，确定各条件指数的准确值后，代入公式计算即可。  式中第一项分子100，表示以正常买卖情况或待估宗地情况指数为100时，要确定比较交易案例发生时的情况指数；第二项分母为100，表示以买卖当时的价格指数为100时，要确定估价期日的价格指数；第三项分子为100时，表示以待估宗地的区域因素条件指数为100，要比较确定比较案例宗地的区域因素条件指数；第四项分子为100，表示以待估宗地的个别因素条件指数为100％时，要比较确定比较案例宗地的个别因素条件指数。 |