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第三章 市场比较法-1
一、大纲要求：
(一)考试目的
测试应考人员对市场比较法的原理和特点理解与掌握程度。
(二)考试范围
1．市场比较法概念
2．市场比较法的特征
3．市场比较法的原理
(1)理论依据
(2)适用的估价原则
(3)适用的假定条件
4．市场比较法的基本公式
(1)公式的内涵
(2)公式的表达式
(3)公式各变量的含义
(4)公式计算的基本要求
5．市场比较法的估价步骤
(1)调查与选择比较案例
(2)确定价格可比基准
(3)交易情况修正
(4)估价期日修正
(5)区域因素比较与修正
(6)个别因素比较与修正
(7)其他相关修正
(8)确定比准价格
6．调查与选择比较案例
(1)比较案例的概念
(2)比较案例的要求
(3)比较案例的数据采集内容
(4)比较案例的调查途径和方法
(5)比较案例的选择环境
(6)比较案例选择的原则和方法
7．确定价格可比基准
(1)地价可比基准的概念
(2)地价可比基准确定的原则
(3)可比基准的内容
(4)可比基准确定的方法
8．交易情况修正
(1)交易情况的概念
(2)交易情况的种类
(3)交易情况修正的目的
(4)不同交易情况的修正原则
(5)交易情况修正系数确定方法
9．估价期日修正
(1)估价期日的概念
(2)估价期日修正的目的
(3)估价期日修正的原则
(4)估价期日修正系数
(5)权重确定方法等
10．区域因素比较与修正
(1)区域因素的概念
(2)区域因素的种类
(3)区域因素选择的方法
(4)区域因素比较的内容
(5)区域因素修正系数确定方法等
11.个别因素比较与修正
(1)个别因素的概念
(2)个别因素的种类
(3)个别因素选择的方法
(4)个别因素比较的内容
(5)个别因素修正系数、权重确定方法
12．其他相关修正的类型及修正方法
13．确定比准价格
(1)比准价格的概念
(2)比准价格确定的方法
14．市场比较法适用范围
(1)市场比较法适用范围及基本条件
(2)市场比较法确定其他参数的基本方法
15．市场比较法的发展过程及在国外的使用
二、本章知识汇总：
2.2
市场比较法
一、市场比较法概念：在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估期日地价的方法。
市场比较法中的有关概念：
(1)类似土地，是指其所在地区的区域特性以及其影响地价的因素和条件相同或相近的土地。
(2)比较宗地，是指选定的与待估宗地具有替代关系的比较交易案例的宗地或地块。
(3)标准宗地，是指一定区域内设定的，具备的条件在一定范围内有相应的代表性，可起示范及比较标准作用的若干宗地。
(4)估价期日，是指决定待估土地价额的基准日期。
(5)交易情况修正，是指排除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。
(6)区域因素，是指土地所在区域的自然条件与社会、经济、行政、文化等因素相结合所产生的地区特性对土地价格水平产生影响的因素
(7)个别因素，是指土地的个别特性(宗地条件)对其价格的影响因素。
(8)地价指数，指运用一定的统计方法将特定区域一定时期内的地价水平换算成相对于某一基准日期地价水平相对百分比的指数。
(9)区域分析，指分析判断待估宗地所处区域的类型、特性，以及这些特性对待估宗地价格所产生的影响等。
(10)同一供需圈，指与待估宗地能形成替代关系，对待估宗地价格产生显著影响的其他土地所在的区域。
(11)相邻区域，针对宗地而言，相邻区域指待估宗地所处的、以某一特定用途为主的一定范围区域；针对区域而言，相邻区域指紧邻该区域周围的其他区域。
(12)类似区域，指与待估宗地所隶属的相邻区域相类似的、同一供需圈的其他区域。 |