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土地估价理论方法精讲班第20讲讲义
2、土地还原率的确定方法
2、土地还原率的确定方法
1）土地纯收益与土地价格比值调查确定还原率
采用市场上相同或相似土地的纯收益与价格的比率。为避免偶然性，常常需要考察多宗土地(一般至少三宗以上)，求其纯收益与价格的平均值。
具体方法是：选择3宗以上最近发生的，且在类型、性质上都与待估不动产具有相似特点的交易案例，以案例的纯收益与其价格的比率的均值作为还原率。
2）安全利率加上风险值调整确定还原率
还原率＝安全利率+风险调整值。
安全利率是指无风险的资本投资利润率，可以选用同一时期的一年期国债年利率或一年期的银行定期存款利率为安全利率。风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定。
3）投资风险与投资收益率综合排序插入确定还原率
将社会上各种类型的投资(如银行存款、国债、债券、股票等)收益率按其大小从低到高排序，然后根据经验判断所要评估的不动产的投资收益率与风险应该落在哪个范围，从而确定所要求取的还原率的具体数值。
 
（八）、土地价格的确定
（八）、土地价格的确定
在土地纯收益确定以后，可以根据收益变化状况和土地使用权年期等条件，选择适当的土地还原率和公式计算得到土地的试算收益价格。若要用收益还原法评估不动产价格，应选用综合还原率对房地产纯收益进行还原求取。
（九）、收益还原法应用
1、利用收益还原法评估土地价格
基本思路：首先求得建筑物的价格；然后从待估不动产(房地产)的纯收益中减掉属于建筑物的纯收益，得到土地的纯收益；再以土地还原率还原，即可得到土地的价格。
2、利用收益还原法评估房产价格
基本思路：首先求取土地价格；然后以建筑物与其相应范围内所产生的总的收益中，减掉归属于土地的纯收益，求得建筑物的纯收益；再将此纯收益以建筑物的还原率还原，就可求取建筑物的收益价格。
3、利用收益还原法评估不动产价格
基本思路:
首先，计算待估不动产的总纯收益，然后用综合还原率还原，求取不动产的收益价格。在实际中，这又分为两种情况：
(1)纯收益是扣除折旧后的收益。这种情况下，土地与建筑物(不动产)的收益价格等于土地与建筑物的纯收益与土地及建筑物的综合还原率相除的数值。
(2)纯收益是折旧前的收益。这种情况，由于纯收益内含有折旧费，这时的综合还原率要取土地还原率与建筑物还原率及建筑物折旧率确定的综合还原率。
4、利用收益还原法评估承租土地使用权价格
1）承租土地使用权的概念：承租土地使用权是指在国有土地租赁中，国家将国有土地出租给使用者，使用者所取得的土地使用权。
2）利用收益还原法评估承租土地使用权价格的原理
利用收益还原法评估承租土地使用权价格，又称差额租金还原法，是将市场租金与实际支付租金之间的差额采用一定的还原率还原求取相应的价格，即未来若干年租金差额的现值之和。其计算公式为：
式中：P——承租土地使用权价格；
PR——赢余租金，即市场租金与实际支付租金的差额；  
r——承租土地使用权还原率；
n——收益年期；
由于承租土地使用权作为财产比出让土地使用权投资风险大，收益不确定性高，因此在用收益还原法估价时，所选用的还原率一般应比出让土地使用权还原率高1个百分点左右。
 
（十）、收益还原法的特点与适用范围
（十）、收益还原法的特点与适用范围
1．收益还原法的特点：收益还原法是以地租理论和生产要素分配理论为理论依据。土地、劳动、资本等生产要素组合产生的收益，应由各要素分配。归属于土地的收益应是地租和利用土地资产带来的收益。它可以采取从总收益中扣除其他生产要素产生的收益后求得，然后，将土地的收益以一定的还原率还原，即为土地的价格。收益还原法估价结果的准确度，取决于土地的纯收益及还原率的准确程度，所以求取土地收益及确定还原率是收益还原法的关键。
2．收益还原法的适用范围：收益还原法以求取土地纯收益为途径评估土地价格，它只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或是房地产的估价。例如，租赁用房地产或企业用房地产的估价均可采用此法。收益还原法是具有理论依据而应用面很广的一种估价方法，而对于没有收益的不动产的估价，例如机关、学校、公园等公益用地的估价则大多不适用。同时，由于收益还原法主要适用于有收益或潜在收益的土地或房地产，注意：而关于收益性土地的稳定纯收益和适当的还原率的求取，要受一般的经济行情和工商企业以及房地产市场的发展、变化的影响，确定它也是一件困难的事。这是收益还原法的一个缺点。
（十一）、06年试题实际讲析
1．综合还原利率r、土地还原利率r1，和建筑物还原利率r2的关系为(选项中L为土地价格，B为建筑物价格)( D )。
A．r=r1+r2                
B．r=1／r1+1／r2
C．r=(r1B+r2L)／(L十B)   
D．r=(r1L十r2B)／(L十B)
出处：（07大纲第四部分－土地估价方法－收益还原法）(04估价理论书P190)
解析：收益还原法中对还原率的分类及确定。
2．某房地产开发商现取得一宗商业用地的最高年期土地使用权，预计用3年时间完成项目开发建设，经分析测算，项目建成后的年房地纯收益为320万元。若综合还原率为8％，折现率为12％，则该项目开发完成后的房地产现值为( C )万元。
A．4000   
B．3768   
C．2682   
D．2847
出处：（07大纲-第四部分土地估价方法-收益还原法）
解析：该题一隐含条件是商业用地最高使用权限是40年，项目建成后的房地总价值＝（320÷8％）×〔1-1÷（1＋8％）（40-3）〕＝4000×0.942＝3768万元，折现为3768÷（1＋12％）3＝2682万元，为C。