| 第四部分土地估价方法 第二章收益还原法(下) （四）、土地年总收益的概念、测算方法，不同情况下总收益的测算 1、总收益的概念：指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益。 2、土地年总收益的计算方法： 根据土地参与生产经营过程的形式和业主以土地取得收益的方式不同，总收益产生的形式有以下几种情况： 1）土地租金 是指直接通过土地出租，每年获得租金收入，包括在土地租赁过程中承租方所交纳的押金或担保金的利息。 2）房地出租的租金 是指房地一起出租过程中，出租方从承租方取得的租金及有关收益。一般根据实际的租赁合同金额和当地的房地产租赁市场状况，确定客观收益水平。 3）企业经营收益 是指企业在正常的经营管理水平下每年所获得的客观总收益。在分析企业经营的客观收益时，首先可以根据企业的财务报表进行分析，客观的财务报表是企业经营状况的基本反映，但是由于企业在经营过程中往往会受到经营管理水平、不合理的人为干预等偶然因素的影响，造成企业财务报表不能客观地反映企业经营状况和土地及有关资产的收益能力，因此在利用企业财务报表进行企业经营收益分析时，应进行适当调整，调整为正常经营管理水平下的客观收益；其次还可以根据企业的经营项目，按照其生产的产品或提供的服务项目及其相应的市场价格，分析计算其客观总收益。 （五）、总费用的测算方法 1、总费用的概念：是指业主为取得总收益而必须支付的有关费用。 2、不同条件下土地年总费用的构成及计算方法： 根据总收益的产生形式不同，总费用的计算也分为以下几种情况： 1）土地租赁中总费用的计算 一般这种单纯的土地租赁时，发生的总费用包括以下几项： (1)土地税。指因土地使用和租赁发生的，由评估土地负担的税赋。如我国的城镇土地使用税等。 (2)管理费。指管理人员的薪水及其他费用。一般以年租金额的3％计算。 (3)维护费。指维护土地使用所发生的费用。 2）房地出租中总费用的计算 依据房地出租中租金的构成因素分析，计算土地纯收益时的总费用包括以下几项： (1)管理费。指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。分为两部分：一是出租经营过程中消耗品价值的货币支出；另一是管理人员工资的支出。管理费的计算有两种方法：一是依管理面积平均计算；二是依租金的一定比例计算，通常以年租金的2％～5％计。 (2)维修费。指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费。它的计算方法比较复杂，一般有造价比例法、定期轮修法、经验估计法等，为计算方便，通常可按建筑物重置价的1．5％～2％计算。 (3)保险费。指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。一般可按房屋重置价或现值乘以保险费率计算。 (4)税金。指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。(5)计算房屋折旧费。折旧费是指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。其计算公式为：  当房屋耐用年限超过土地使用权出让年期时，按土地使用权出让年限调整确定房屋可使用年限，在计算年折旧时也不应考虑残值。相应的计算公式为：  房屋可使用年限=土地出让前房屋已使用年限+土地出让年限 3）企业经营费用的计算 企业经营费用是指在企业经营过程中为获取经营收益而必须支付的一切费用，通常包括原料费、运输费、折旧费、工资、税金、应摊提费用以及其他应扣除的费用。 企业生产经营费用的计算通常有以下两种方法： (1)根据企业的财务报表进行分析调整计算 客观的企业财务报表是企业生产经营过程的基本反映，因此可根据企业财务报表中的损益表及有关财务资料分析计算企业经营总费用，但需要详细分析企业生产经营和管理的整个过程，扣除不正常的生产经营和管理费用，计算客观的生产经营费用。 (2)根据企业生产经营或服务的项目计算企业经营费用 如工业企业可根据其生产的各种产品的平均成本计算总成本，采用这种方式计算总费用需要详细了解企业的生产经营过程和各种成本费用的支出状况。 |
