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土地估价理论方法精讲班第17讲讲义
2.1　收益还原法
第四部分 土地估价方法
第二章 收益还原法（上）
一、大纲要求：
三、收益还原法
(一)考试目的
测试应考人员对收益还原法的基本原理及其应用的理解与掌握程度。
(二)考试范围
1．收益还原法概念
2．收益还原法的基本公式
(1)公式的内涵
(2)公式的表达式
(3)公式各变量的含义
3．收益还原法不同情况下的公式
(1)预期纯收益不变情况下的公式
(2)预期纯收益变化情况下的公式
(3)还原率变化情况下的公式
(4)收益年期不同情况下的公式
(5)不同公式的应用条件
4．收益还原法估价的基本步骤
(1)总收益测算的项目和方法
(2)总费用测算的项目和方法
(3)不同条件下纯收益测算方法
(4)还原率的概念、类型、主要影响因素及确定方法等
(5)评估价格计算公式的选择和估价结果的确定
5．土地年总收益的概念、测算方法，不同情况下总收益的测算。
(1)土地年总收益的概念
(2)土地年总收益的构成及计算方法
(3)不同条件下土地年总收益的计算要求及方法
6．总费用的测算方法
(1)土地年总费用的概念
(2)土地年总费用的构成及计算方法
(3)不同条件下土地年总费用的计算要求及方法
7．土地纯收益的概念及测算方法
(1)土地纯收益的概念
(2)土地纯收益的计算方法
(3)不同条件下土地纯收益的计算要求及方法
8．土地还原率的概念及其确定方法
(1)土地还原率概念
(2)土地纯收益与土地价格比值调查确定还原率
(3)安全利率加上风险值调整确定还原率
(4)投资风险与投资收益率综合排序插入确定还原率
(5)土地还原率和综合还原率、建筑物还原率的关系
9．收益还原法的适用范围
(三)考试基本要求
掌握：收益还原法的概念、特点、公式、估价步骤、应用要求及各种参数确定方法；
熟悉：收益还原法的适用范围。
二、本章知识汇总：   
2.1 收益还原法
（一）收益还原法概念
1、收益还原法的定义：是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。收益还原法是对土地、房屋、不动产或其他具备收益性质资产进行估价的基本方法。运用此方法在估价时，是把购买土地作为一种投资，即地价款作为购买未来若干年土地收益而投入的资本。
2、收益还原法的的原理：由于土地具有固定性、不增性、个别性、永续性等特性，使用者在占有某块土地时，土地不仅能提供现时的纯收益，而且还能期待在未来年间源源不断地继续取得。当将此项随时间延续而能不断取得的纯收益，以适当的还原利率折算为现在价值的总额(称为收益价值或资本价值)时，它即表现为该土地的实质价值。也是适当的客观交换价值，这就是收益还原法的原理。
具体表述为：如一宗土地，每平方米每年可产生1000元的纯收益，土地所有人对此宗土地的纯收益只要能以5％的资本年利率还原即能满意，那么该所有者的土地纯收益价格应该是每平方米20000元，即地价＝土地年纯收益÷土地还原率。相当于将20000元货币以年利率5％存入银行，此人每年得到的利息与上述一平方米土地的收益等额。因此，对该土地所有者来讲，一平方米土地与20000元货币，其资本价值相等。 (以上是在土地收益、土地还原率每年不变，且在土地使用年期为无限年情况下的表述。)
 
（二）、收益还原法不同情况下的公式
（二）、收益还原法不同情况下的公式。
1、土地年纯收益不变
土地还原率不变且大于零，土地使用年期无限的土地价格计算公式为：
式中：P——土地价格； a——土地纯收益； r——土地还原率。
2、土地使用年期有限且其他因素不变的土地价格计算公式
当a每年不变；r每年不变且大于零；土地使用为n年时，其计算公式如下：
式中：p、a、r含义同前；
n——使用土地的年期或有土地收益的年期。
3、土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式
1）土地使用年期无限
当t年以前(含t年)纯收益有变化，其值为ai；t年以后纯收益无变化，其值为a；r每年不变且大于零，使用期无限时，土地价格的计算公式为：
式中：P、a、r含义同前；
ai——第i年的纯收益； t——纯收益有变化的年限。
2）土地使用年期有限
当t年以前(含第t年)纯收益有变化，其值为ai，t年以后纯收益无变化，其值为a，r每年不变且大于零；土地使用年期为n时，土地价格的计算公式如下：
式中：P、a、r、ai、t、n含义同前。
4、未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式
当未来某年的土地价格已知，而已知土地价格的年份以前的纯收益有变化(不变时是特例)，r每年不变且大于零时，土地价格的计算公式如下：
式中：P、ai、r含义同前：t——未来土地价格已知的年限；Pt——未来第t年的土地价格。