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土地估价理论方法精讲班第14讲讲义
2)土地需求的种类
2)土地需求的种类
①农业用地需求
人类需要农业用地为人类生产食物、衣料及其他原料，其中最重要的是食物和衣料。随着现代化纤工业的出现与发展，人类从土地上直接获取衣料的需要逐步减少。在人类对农业用地的需求中，占第一位的是耕地需求，其次还有林地、草地等方面的需求。
据有关专家研究，现在影响耕地需求的因素，主要有人口、土地生产率、国民经济发展状况等。人口增长、新型工业的出现、国民经济的发展等都客观的要求有增加更多的耕地提供原料，但总的来说，虽然人类对耕地的需求是不断增加，但耕地数量却一直在减少。原因之一在于，现有耕地的自然状况和交通条件都比较好，其他各方面对土地的需求都往往在耕地上做文章。因此，保护耕地，控制耕地占用速度，成为中国土地管理工作的当务之急。
人类对林地的需求，主要是两个方面，一是对木材的需求，二是利用森林的生态功能。在自然界中，森林是最大的生态因子，它在维持生态平衡方面起着不可替代的作用，具有降低风速，涵养水源，净化空气，调节大气环流，减少干旱、洪涝灾害等生态功能。
对草地的需求，不只为它能为发展饲养业提供牧场和饲料，生产畜产品，更重要的还在于它能保护土地资源，维护生态平衡。草地在城市及耕地周围主要起着防风固沙、涵养水源、净化空气、维护良好生态环境的作用。
②非农业用地需求
人类除了对农业用地的需求外，还有发展工业、商业、交通、科学教育、医疗卫生、文化娱乐及住宅建设等多项需求，满足这些需求也需要有日益增多的土地。
非农用地需求会随着社会生产力水平的提高而增加。这主要是由于社会生产力水平的提高，人们用于生产生活必需品的劳动所占比重减少，而相应增加了用于发展奢侈品、娱乐等方面的劳动，
③两者之间的联系。土地在整体上总量是基本不变的，各类用地之间必然存在矛盾。非农用地增加了，则农业用地就要相应减少。而且，土地用途一经改变，再想恢复原来用途，需要花费大量的劳动。为此，在实践中，调整产业结构和改变土地用途，都必须经过慎重考虑，周密规划，绝不能随心所欲，草率从事。
 
6.3　土地供需平衡原理
6．3  土地供需平衡原理
1、一般商品供求关系
需求：按照西方经济学观点，消费者的购买欲望和支付能力是需求的两个条件，仅有购买欲望，只是一种需要，仅有支付能力，不会引来购买行为发生，没有需求。一般商品的需求量，随着商品价格上升而减少，随着商品价格下降而增加。
供给：指在一定时间内，生产者所提供的商品数量。一般情况下，价格越高，生产者提供的商品就越多，相反，就越少。
2、土地供求关系
土地供求关系是指土地经济供给与人们对某些土地用途需求之间的关系。因为自然供给是无弹性的，土地资源的总供给是受限制的，总供给量有一个极限值。但由于土地用途具有多样性，且可以相互转换，人们可以通过改变土地用途来增加某种用途的土地供给，以适应人们对这种用途的土地需求，这种经济供给可以扩大或减少(有弹性)，但最终受限于总的自然供给量。
土地的供求关系与一般商品的供求关系一样，在自由竞争情况下，供求关系决定土地的价格，土地价格影响土地的供求关系。但由于土地具有的自然特性和经济特性，使得土地的这种供求关系具有自身的特殊性。
从实践看，土地供不应求是绝对的、普遍的，而供过于求是暂时的、个别的。
1）、农业用地供求关系及平衡--耕地供求关系及平衡
耕地供求关系其基点在于人口对粮食的需求及满足程度。耕地买卖频率很低，加上农产品供求弹性不大，耕地投机行为较少发生。因此，对耕地供求关系的研究，主要从实物形态着手，其影响因素主要是人均占有粮食的影响，如果人均占有数量超过其需求，则耕地的供给就有可能减少。
保证耕地供求平衡在我国现阶段要解决好耕地不断减少的问题，为此，一是要让农民自觉珍惜现有耕地，尽量提高土地生产率；二是解决好粮林争地矛盾；三是鼓励有计划的垦荒以增加耕地面积；四是提高耕地利用率和生产能力，间接增加耕地面积；五是加强用地管理，进一步深化土地管理体制改革，管好用好耕地。
 
2）非农用地的供求关系及其平衡
2）非农用地的供求关系及其平衡
当社会经济处于稳定状态下，非农建设用地的供求也遵循着商品供求的一般规律，在一定范围内，土地供求都有一定的弹性。一般情况下，地价上升，供给增加，需求减少，地价下降，则供给减少，需求增加。
但土地作为一种特殊商品，在许多方面都有其特殊性，其位置固定不变，自然供给不变，经济供给弹性也较小，买卖双方不能自行决定土地位置和用途，土地价格受到区域性、社会、政治局势、经济繁荣程度等因素的影响很大，因此非农建设用地有时又表现出供求的特殊性。
①、在一定范围内的土地由于受到自然供给总量和各类因素的限制，当超过供给限度时，不管价格如何上涨，土地供给也不会再增加。
②、当土地交易投机现象严重时，投机者大量购买土地的目的不是为了正常使用，而是为了倒手卖出以挣取更多的钱，结果在一段时间内造成随着土地价格的上升，土地需求不再随着土地供给增加而减少，相反会大幅增加。
③、土地供求有价无市，即只有土地供给及价格，没有需求者；或只有对土地需求及价格，而没有土地供给。这两种情况，因为土地价格的及其不合理，而不能实现土地正常交易，在经济萧条和土地供给极不平衡时期会经常出现。
随着我国城市化进程的加快和经济的持续性发展，工业、商业和住宅用地的需要会不断增加，但这类土地的供给非常有限，最终必将导致这类土地在高价位下实现供求平衡。但目前我国经济发展水平从总体上说还不很高，人均财富仍较低，因此把普通住宅用地价格控制在居民可以接受的水平上，不放任其他用地价格随意攀升，是各级政府需要积极做好的一项工作。
因此，在地价上涨时，如果确因在社会整体经济增长时期，人们生产和生活需要所导致，应适当增加土地供应量，以保持土地供求相对平衡。
如果纯因土地炒卖、炒买导致土地价格虚高，这种情况会从总体上给社会经济发展带来危害，大量资金流向地产市场参与投机行为，对其他经济活动产生不良影响，政府就应在增加土地供给量的同时，采取抑制土地炒作的措施。