土地估价案例与报告精讲班第40讲课件讲义（环球职业教育在线）

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土地估价案例与报告精讲班第40讲讲义

土地估价技术报告中存在的主要错误

建议先做在线作业后听讲座
(一)土地估价技术报告中存在的主要错误及其致错的原因如下：
1．第一部分后面应写上“总述”。
2．估价项目名称不明确。
3．“估价目的”中未说明估价的应用方向。
4．“估价依据”中未列出土地估价的技术标准，即估价规程。
5．“地价定义”中未说明土地开发程度。
6．“估价日期”中未注明估价的截止日期。
7．“估价结果”无单位地价和大写。
8．“需要说明的特殊事项”中未说明估价的假设条件。
9．“估价师签名栏”中无估价师资格证书号。
10．“土地登记状况”中证书名错，应为国有土地使用证。
11．登记状况中无四至、登记等。
12．“土地权利状况”栏未说明他项权利状况。
13．区域因素与个别因素混淆(其中：将个别因素(宗地形状、面积)列入了区域因
素；将区域因素(环境条件)列入了个别因素；个别因素中未说明宗地的基础设施状况及
土地最有效用途)。
14．在市场比较法的计算公式中无个别因素修正。
15.交易情况说明不正确。
16．在因素条件表中应将“宗地面积形状”列入个别因素栏，将“环境条件”列入区域因素栏。
17．在选取的实例中，实例3超过了规定年限(5年)。
18．个别因素修正中，“面积形状”修正错误。
19．“基础设施状况”未作修正。
20．交易时间未作修正。
21．期日修正未作详细说明，只一般描述为“地价下跌了5％”。
22．实例2“容积率”修正错误，实例1、实例3容积率未修正。
23．实例2年期修正错，应为实例1年期修正。
24．年期修正未对r的取值作说明。
25．市场比较法的最终结果应取算术平均数，不应为众数。
26．成本逼近法公式错，无土地增值收益。
27．在成本逼近法中，计算土地取得费不能以项目实际发生的费用为依据。
28．“土地平整费”不应计入“土地取得费”。
29．“土地开发费”无取费依据。
30．利息计算中“利息率”的确定无依据。
31．投资利息中开发期没有乘1／2。
32．利润率的确定没有依据。
33．成本逼近法计算过程中没有计算土地增值收益。
34．成本逼近法的最终结果没有进行年期修正。
35．估价结果未大写。
36．第四部分应为“附录”。

二、土地估价技术报告

二、土地估价技术报告
第一部分总述
一、估价项目名称
X X公司位于X X区X X路X X号用地地价评估
二、委托估价方(略)
三、受托估价方(略)
四、估价对象
估价对象为X X公司位于X X市X X区X X路X X号营业楼用地，面积595．58平方米。
五、估价目的
本次评估是为委托方提供该宗地的土地使用权价格，为委托方因经营需要转让该宗土地提供价格依据
六、估价依据
(1)《中华人民共和国土地管理法》。
(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。
(3)《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》。
(4)《城镇土地估价规程》。
(5)《土地估价报告规范格式》(1996)。
(6)X X省关于土地管理的法律、法规。
(7)评估委托书。
(8)估价对象《房屋所有权证》。
(9)受托估价方实地勘察调查所获取的有关资料。
七、价格定义
估价对象作为商业用地，在容积率为4．9，开发程度为场内“五通一平”、场外“六通一平”状态下，于估价期日的四十年期的土地价格。
八、估价期日：一九九九年十二月三十一日。
九、估价日期：一九九九年十二月三十日至二OOO年一月十日。
十、估价结果
估价机构在充分调查和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的估价程序，确定估价结果为：
委估土地面积：595．58平方米
单位面积地价：4485．25元／平方米
总地价：2671325元
大写：(人民币)贰佰陆拾柒万壹仟叁佰贰拾伍元整。
十一、需要特殊说明的事项
(1)本报告估价结果为估价期日及设定容积率和土地开发程度的商业用地的土地价格，若条件发生改变，则本结果应作相应调整。
(2)本报告结果只为此次估价目的服务，如用作其他目的，其价格应作相应调整。
十二、土地估价师签名(略)
十三、土地估价机构(略)
二OOO年一月十日
第二部分估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
1．土地位置状况
估价对象位于X X市X X区X X路X X号，土地证号为X国用(X X)字第X X号，土地面积为595．58平方米，东至X X路、南至X X、西至X X X X、北至X X X X，宗地号为X X X X。
2．土地权利状况
估价对象是X X公司以划拨方式取得的国有土地使用权，土地所有权属国家。X X公司拟以出让方式取得该宗地40年期商业用途的土地使用权后，转让出售该房地产。获得出让土地使用权后，其转让、出租、抵押等经济活动的合法权益受法律保护。
3．建筑物和地上附着物状况
估价对象上有一幢建于1981年的钢混结构建筑物，现用于商业经营和办公，建筑面积2914．5平方米，有效使用率80％。
二、地价影响因素分析
(一)区域因素(略)
(二)个别因素(略)
第三部分土地估价
一、估价原则
1．最有效使用原则(略)
2．贡献原则(略)
3．变动原则(略)
4．合法原则(略)
二、估价方法与估价过程
(一)估价方法的选择
估价人员通过现场查勘，在认真分析调查收集资料的基础上，遵循估价原则，确定采用收益还原法、市场比较法评估待估宗地地价。
(二)估价过程
1．收益还原法
(1)计算估价对象总楼价：
计算公式为：
P=a/r×[1-1/（1+r）ⁿ]
其中：P为总楼价。
a为房地年纯收益。其参数是通过房地的正常租金水平测得。
r为综合还原率。
n为房地尚可使用年限。
估价对象地上建筑物的耐用年限为60年，经现场查勘，该房屋尚可使用年限为45年。建筑物重置单价为700元／平方米，残值率为0。
根据估价人员现场观察和对照《房屋完损等级评定标准》，确定本次估价对象地上建筑物于估价期日为基本完好房，成新率为75％。
(2)确定客观租金：
应用市场比较法确定客观租金。
①选择可比实例：
根据收集的市场资料进行筛选，选取以下三个房地出租实例，详见《房地出租比较实例基本情况一览表》。(略)
②影响租金因素修正(略)。
③客观租金的计算及确定。
比准价格A=243．60元／平方米
比准价格B=233．40元／平方米
比准价格C=249．09元／平方米
取比准价格A、比准价格B、比准价格C的算术平均数作为估价对象的客观租金，
即：
客观租金=(243．60+233．40十249．09)÷3=242．03元／平方米
(3)计算房地总收益：
年总收益=2914．50×0．8×242．03=564317．15元
(4)计算年总费用
①管理费：
根据调查了解，当地房屋出租的经营管理费为房屋租金的3％，即：
房屋出租经营管理费=房地年租金×3％=564317．15×3％=16929．51元
②维修费：
根据X X市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年经营维修费为房屋重置价格的2％，即：
房屋出租经营维修费：房屋重置价×2％=2914.50×700×2％=40803元
③保险费：
根据调查，市区房屋保险费率为房屋现值的2‰，即：
房屋年保险费=房屋现值×2‰=2914．50×700×75％×2‰=3060元
④房屋年折旧额：
房屋年折旧额=房屋重置价×1/耐用年限=2914．50×700×1/60=34002．50元
⑤租金损失：
根据调查，房屋出租租金损失一般为半月租金，即：
租金损失=564317．15÷12÷2=23513．21元
年总费用=①+②+③+④+⑤=118308．22元
(5)房地年纯收益：
房地年纯收益=房地年出租总收益—房地年出租总费用
=564317．15—118308．22=446008．93元
(6)确定综合还原率：
采用收益排序插入法确定综合还原率为10％。
(7)计算总楼价：

(8)房屋现值
房屋现值=房屋重置价×成新率=2914．50×700×75％=1530112元
(9)总地价
总地价=总楼价—房屋现值=4398900．39—1530112=2868788．39元
2．市场比较法
(1)选择房地出售实例：
估价人员对收集的多宗交易实例进行比较分析后，选择了三宗交易实例作为比较实例，基本情况见下表：

基本情况	估价对象	实例A	实例B	实例C
交易方式	买卖	买卖	买卖	买卖
交易时间	1999年12月	1999年3月	1998年9月	1999年12月
交易价格(万元)		310	2，60	275
交易情况	正常	正常	正常	正常
土地使用年期	40年	40年	40年	40年
土地用途	商业	商业	商业	商业
用地面积(㎡)	651．67	49，6	385	442
容积率	4．90	4．75	4．80	4．90
建筑面积(㎡)	2914．5	2356	1848	2187．9
重置单价(元／㎡)	680	580	600	580
成新率(％)	75	80	75	70

(2)房屋占地地价计算
①房屋现值计算：
房屋现值=房屋重置价×成新率
实例A房屋现值=580×2356×80％=1093184元
实例B房屋现值=600×1848×75％=831600元
实例C房屋现值=580×2187．90×70％=888287．40元
②实例地价计算：
据调查，房屋买卖中，卖方应支付的税费为正常交易价的8．5％，则：
单位地价=(房屋交易价—房屋现值—卖方应支付的税费)／房屋用地面积
实例A单位面积地价=(3100000—1093184—3100000×8．5％)／496
=3514．75元／平方米
实例B单位面积地价=(2600000—831600—2600000×8．5％)／385
=4019．X元／平方米
实例C单位面积地价=(2750000—888287．40—2750000×8，5％)／442
=3683．17元／平方米
③比较因素条件指数：
分别将估价对象和比较实例的各比较因素对比分析，确定出相应的条件指数见下表：

比较因素	估价对象	比较实例A	比较实例B	比较实例C
地价指数	110	105	100	108
商业繁华程度	100	舛	100	96
交通条件	100	97	100	101
临街宽度	100	98	96	95
临街深度	100	103	108	100

④因素修正系数：

根据已得到的各比较因素条件指数，计算各比较因素的地价修正系数如下表：

比较因素	比较实例A	比较实例B	比较实例C
交易期日修正	110／105	110／100	110／108
商业繁华程度	100／94	100／100	100／96
交通条件	100／97	100／100	100／101
临街宽度	100／98	100／96	100／95
临街深度	100／103	100／108	100／100

⑤计算比准价格：
将交易实例中的地价和估价对象与比较实例因素修正系数代人计算公式，则：
比准价格A=3514．75×110／105×100／94×100／97×100／98×100／103
=4000．69元／平方米
比准价格B=4019．22×110／100×100／100×100／100×100／96×100／108
=4264．22元／平方米
比准价格C=4072．63×110／108×100／96×100／101×100／95×100／100
=4072．63元／平方米
通过对上述三个比准价格分析比较，确定土地单位面积地价为4264，22元／平方米。
三、地价的确定
估价人员鉴于估价对象特定目的，认为应取市场比较法和收益还原法的估价结果的算
术平均数作为估价对象的最终估价结果，即：
单位面积地价=4816．80×0．4+4264．22×0．6=4485．25元／平方米
楼面地价=4485．25÷4．9=915．36元／平方米
总地价=4485．25×595．58=2671325元(取整)
第四部分附录
1．估价对象《国有土地使用证》
2．估价对象宗地图
3．估价机构《土地估价机构资质证书》
4．土地估价师资格证书
5．估价对象照片
6．委托估价协议书
土地估价技术报告中存在的主要错误及其致错原因如下：
第一部分总述
1．估价依据中，缺少估价对象土地证书或权属证明。
2．估价依据中，“X X省关于土地管理的法律、法规”提法太笼统，未说明与本次评估有关的法律、法规是哪些。
3．估价定义中，未说明是什么权利的土地价格。
4．估价结果中，缺少楼面地价。
5．缺少《估价结果一览表》。
6．需要特殊说明的事项中，缺少估价假设条件、资料来源、估价结果有效的条件等事项的说明。
第二部分估价对象描述及地价影响因素分析
7．土地位置状况中，缺少土地用途、土地级别的描述。
8．土地权利状况中，缺少他项权利状况的描述。
9．建筑物状况描述不详。
10．地价影响因素分析中，缺少一般因素的描述。
第三部分土地估价
11．估价原则中，缺少与本次估价方法紧密相关的替代原则、预期收益原则等。
12．未说明估价方法选择的依据。
13．收益还原法中，租金与价格概念混淆，“比准价格”应为“比准租金”。
14．未说明客观租金计算方法的选择依据。
15．折旧中耐用年限不能直接用房屋使用年限60年，应为已使用年限加上尚可使用年限。
16．出租总费用中漏计税费项目。
17．未说明综合还原率确定的过程及依据。
18．总楼价计算中的使用年期(n)应为土地的使用年限40年，而不能用房屋剩余使用年限45年。
19．收益还原法估价结果无单位地价。
20．市场比较法的基本情况表中，估价对象的用地面积、重置单价与报告前面的叙述不符。
21．市场比较法中，缺少比较因素选择的程序。
22．比较因素中还应有容积率等的修正。
23．未说明地价指数的来源依据。
24．估价对象与比较实例C的交易时间相同，但确定的地价指数不一致。
25．未说明由3个比准价格确定土地单位面积地价的方法及原因。
26．地价的确定中，描述是采用两种方法估价结果的算术平均数，实际计算则采用的
是加权平均数。
27．地价的确定中，估价结果无大写。
第四部分附录
28．缺少估价对象房屋产权证。
29．缺少估价对象位置示意图。
30．缺少估价机构工商营业执照。
31．报告的文字描述不够规范，如：“可比实例”、“房屋占地地价”等不规范提法；以及将估价对象的许多基本情况不在“估价对象描述”中介绍，而在收益还原法中作较多的描述。

典型答疑

典型答疑
1．如何快速浏览报告
每个案例报告均占有5-6页篇幅，应试者普遍感觉题量太大，做不完。因此应对改错题的关键之一是要掌握阅读技巧，对每篇报告没有必要逐字逐句的看，无关紧要的话可一带而过，但容易出现错误的地方一定要看清楚、看仔细，最好是带着问题去看，作到未卜先知，先想到哪些方面可能会错，要善于抓住关键点。这样既可节省时间，又不至于使本应挑出的错误漏掉，以提高改错题的得分。
2．如何把握关键点
要想做到快而不漏，应试者需有扎实的基本功，要熟知报告规范格式和基本要求，能熟练运用各种评估方法并准确把握各项参数取值，对报告中哪些地方容易出现错误要做到心中有数。
(1)报告内容不完整，有缺漏项。
“估价依据”未列出土地估价的技术标准；“估价结果”无单位地价和大写；“需要特殊说明的事项”未说明估价的假设条件；“估价师签名栏”无估价师资格证书号等。
无估价对象描述；“估价结果”无大写和汇率；缺少土地估价结果一览表；“需要特殊说明的事项”未说明估价的假设条件；五四至说明；无土地登记状况说明；无他项权利说明；附件中缺少土地使用证书复印件、估价机构资质证书复印件、估价师资格证书复印件等。
(2)关键问题阐述不清或有错误。
估价项目名称不明确；“估价目的”未说明估价结果的应用方向；“地价定义”未说明土地开发程度；“估价日期”未注明估价的截止日期；“土地权利状况”未作他项权利状况说明；区域因素与个别因素混淆(将个别因素——宗地形状、面积列入了区域因素；将区域因素——环境条件列入了个别因素；个别因素中未说明宗地的基础设施状况及土地最有效用途)等。
“估价目的”中的土地权利说明不明确；“地价定义”未说明土地用途、使用年期、权利状况、开发程度等；估价期日无具体“日”期；报告有效期应为半年；非土地估价师签名；出具报告的时间离估价基期过长；土地级别与土地等混同；征地审批机关应为当地政府，而非土地部门；一般因素、个别因素描述不全；区域因素分析错为环境因素分析等。
(3)方法应用错误。
1)公式错误。如报告一中市场比较法的计算公式缺少个别因素修正；成本逼近法计算公式缺少土地增值收益。市场比较法的计算结果不能作为土地取得费；成本逼近法未计算土地税费和土地增值收益，未作年期修正等。
2)参数取值、比较案例选取不合理或缺少依据。如报告一，市场比较法中选取的比较实例3交易日期与估价时点相隔时间超过了规定年限(5年)，年期修正中土地还原率取值缺乏依据，期日修正中地价变动情况未说清楚，只一般描述为“地价下跌了5％”；成本逼近法中利息率、利润率的确定缺乏依据。收益还原法中，土地还原率取值缺乏依据等。
3)收益或费用取值不合理或缺少依据。成本逼近法中，不应以项目实际发生费用作为土地取得费，土地平整费不应计入土地取得费，土地开发费取值缺少依据。报告二，成本逼近法中土地开发费取值无依据，且不是客观费用；收益还原法中，不应采用实际收益和实际费用等。
4)计算错误。市场比较法中，个别因素“面积形状”修正错误；“基础设施状况”未作修正；比较实例2容积率修正错误，实例1、实例3未作容积率修正；实例2年期修正错误，应为实例1年期修正；市场比较法的最终结果应取算术平均数，不应为众数；成本逼近法中利息计算应计复利，且土地开发费计息期应为整个开发期的一半；计算过程有误，未计算土地增值收益，未进行年期修正等。
成本逼近法中的利息计算，土地取得费的计息期应为1年；土地纯收益计算有误，未扣除房屋纯收益；房屋折旧计算错误，折旧年限应考虑土地使用权年限，且不应扣除残值(即残值为零)；两种方法估价结果相差过大，不应直接取简单算术平均值等。
(4)报告前后叙述不一致，修正系数取值与前述说明相矛盾。
土地征用日期与房屋竣工日期相矛盾。
(5)计算结果错误、打印错误。
市场比较法因素修正表中，由比较实例B修正得到的比准价格计算结果应为23．47，而不是23．7。
需说明，以上将报告中的错误分类表述，仅为应试者提供一种挑错思路，但不宜作为改错题答案的书写格式，答案应如何书写详见前述答题技巧及参考答案。
3．如何找出报告中的深层次错误
报告中某些错误比较隐蔽，很难一眼看出来。但大多出现在估价过程中的计算部分，“年折旧额的计算”，其折旧年限不仅要考虑房屋耐用年限，还要考虑土地使用权年限，当房屋耐用年限长于土地剩余使用年限时，应按土地剩余使用年限计算折旧，而报告中误用了房屋耐用年限。要想找出这类错误，应试者需有扎实的功底，要清楚哪些地方可能会错，带着批评的眼光去看报告。这类错误在前面计算题点评中已有较多论述，应试者可以此作为参考。
4．如何使答案叙述简洁、富有条理
关于答案如何书写，在答题技巧部分已有述及，这里不再重复。答案叙述要考虑两点，一是指出错在哪儿，二是说明为什么错(一般不需要改正错误)。有时用一句话即可把两层意思表达出来，如报告中的缺漏项错误和阐述错误：“估价目的”未说明估价结果的应用方向；“地价定义”未说明土地开发程度；“估价结果”无单位地价和大写；“估价师签名栏”无估价师资格证书号等。有时则需要分别说明，如报告二中的计算错误：“房屋折旧计算错误，折旧年限有误，且不应扣除残值”，仅指出房屋折旧计算错误则不能得分，指出折旧年限有误可得2分，进一步指出不应扣残值可再得1分。
在叙述答案时，应试者需把握好分寸，既要做到语言精练，又不要漏掉必要的说明，以免丢分。