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土地估价案例与报告精讲班第3讲讲义
土地估价业务受理
土地估价业务受理、土地估价事项确定
土地估价业务受理
考纲要求
土地估价业务受理
(1)土地估价业务获取的途径
(2)土地估价业务受理及应注意的问题
(3)签订土地估价委托协议的重要性
(4)土地估价委托协议(合同)的主要内容
(5)土地估价的业务范围
内容详解：
一．土地估价业务受理
(一)土地估价业务获取的途径
1．政府委托
政府为了课税的需要，可能委托对课税对象土地进行估价；为了公示等管理需要，可能委托评估基准地价、监测点地价、征地区片价；为了出让土地，可能委托评估出让底价等。
2．企业或个人委托
委托估价者可以是土地的占有者或者使用者，也可以不是。他们可能出于一切经济活动的需要，例如合资、购买、转让、抵押、清算、企业改制等，对土地进行估价，也可能出于法律诉讼的需要，需要委托评估。
3．自有自估
即对自己拥有或拟取得的土地使用权，自己提出估价要求，并自己进行估价。这是对有估价能力者而言的，并且这种估价结果对外一般不具有法律效力，仅供自己掌握以做到心中有数，因此估价任务的主要来源是前两个，即委托估价。
根据土地估价业务获取的途径还可以分成被动接受、主动争取、自有自估。
 
(二)土地估价业务受理及应注意的问题
(二)土地估价业务受理及应注意的问题
l．明确双方权利与义务
要签定正式的估价合同，证明双方权利、义务，以保证合作顺利，减少争议，同时也约定了估价师的任务和工作时限。
2．合理安排时间及人员
估价任务明确后，要根据估价任务的性质、标的的位置、特性、工作时间的紧迫程度，合理地安排时间和参与的估价师及其他工作人员，要保证估价人员有足够的时间勘察现场及作出相应的市场调查，派出的工作人员一定要保证其独立性，与项目本身没有任何需要回避的紧密联系。
3．保证估价质量
保证业务的质量是估价机构和估价师的生命线。在工作中，一定要把估价质量放在首位，把避免技术质量风险放在首位。要保证估价业务的质量，除了估价师自身的素质要保证外，机构本身的自检、互检、审阅、鉴发报告制度十分重要，具体经办人、技术部门到机构负责人各个环节都要严把质量关。
4．适当提供相关附加(增值)业务
估价业务的服务内容不应该局限于提供估价报告，围绕业务的相关经济活动，估价师应发挥专业技术优势，提供相关咨询服务，或是发挥与国土、房产等管理部门较为熟悉、了解办事程序的优势，帮助代为办理抵押登记，完善土地产权等手续。由于提供了这些相关的增值服务，一方面可以增加客户对估价机构和估价师的认同，另一方面，也可以增加相应的收入。
5．注意适应相关行业的要求(如审计)
估价报告的应用常常与其他经济活动结合得十分紧密，因此，在出具估价报告时，要考虑相关行业的要求，做好衔接。例如：审计报告的基准日通常是月末，所以为企业会计处理而进行的土地评估的基准日也一般为月末。
6．注意适应国际规范
国际上很多国家均设有估价师制度，如亚洲的日本、韩国、欧洲的英国等，我国地产市场刚刚发育，土地估价起步更晚，而随着经济体制改革和扩大对外开放，设立三资企业以及股份公司在海外上市等，都要求相应的估价报告送往国外并为国外所认可，因此估价报告已不仅限于国内使用，估价机构必须尽快提高其工作能力和估价质量，以适应估价工作日益国际化的要求。
 
(三)签订土地估价委托协议的重要性
(三)签订土地估价委托协议的重要性
1．估价委托的法律依据；
2．明确土地估价双方权利与义务；
3．降低估价收益风险。
(四)土地估价委托协议(合同)的主要内容
1．委托方、受托方的名称：必须是双方的全称。
2．评估目的：应注明此项评估是为了满足委托方的何种需要，如抵押贷款、上市、转让、课税、诉讼等等。
3．评估对象：指评估标的的具体范围，具体说明估价对象的面积、土地使用者、用途等。如果评估对象为多项，可列表说明。
4．评估基准日：说明估价结果对应的日期，具体到某年某月某日。
5．评估时间：出具评估报告书的时间。
6．报告使用范围：该使用范围应与评估目的相对应，要注明评估报告仅供委托方为评估目的使用，申明评估报告书的使用权为委托方所有，解释权归评估机构，未经估价机构同意，不得向他人提供和公开或肢解评估报告。
7．评估费的收取：要写明评估费收取的金额、收取的时间和收取的方式。
8．合同有效期：在合同中应写明除双方同意解除合同外，合同的有效期应为完成评估报告书且委托方支付完评估费后，为其合同终止时间。
9．违约责任：在合同中应写明双方违约应承担的责任，应赔偿的损失及产生争议的解决办法。
10．双方的权利、义务：明确委托方的义务是配合评估机构的工作和提供有关的资料，并保证资料的真实性和合法性，及时支付评估费。评估机构的义务是在约定的时间出具报告书，并为委托方保守商业秘密。
11．争议解决：争议解决的办法有协商、仲裁、诉讼。
12．签合同的时间、地点、人物及印章。