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土地估价案例与报告精讲班第39讲讲义
第一部分　案例分析
建议先做在线作业后听讲座
模拟试题
第一部分案例分析
(共2题，120分。本题包括两个地价评估与土地资产管理的实例，请认真阅读理解，并根据给定条件，综合分析后回答有关问题。请在题目下方空白处答题)
一、某企业拟进行贷款，委托评估机构对所涉及的一宗工业用地进行评估，为委托方提供贷款提供客观、公正的价格依据。
请依据以下给定的条件分析并回答下列问题：
（1）抵押价格评估提供的是抵押物在设定抵押权时的正常市场价格，评估过程中应注意哪些问题？
（2）若待估宗地为集体土地，进行抵押时应注意的问题。
（3）对宗地进行评估时，可选择哪两种方法，简述所用方法的基本程序。
（4）若待估宗地为划拨用地，请简述评估的技术路线。
（5）抵押失败后，抵押权人依法对抵押的土地进行拍卖，拍卖评估的特点有哪些，简述技术路线。
答案：
1．答题要点
（1）注重预期风险；（2）分析市场变现能力；（3）考虑抵押期间的耗损；（4）测算成本构成。
2．答题要点
（1）年期的设定：本例中应设定为工业用地法定出让最高年限50年；（2）地价内涵对应的土地权利应为集体土地使用权；（3）特殊说明中应注明：某企业将待估宗地集体土地使用权向银行抵押贷款需经待估宗地的集体土地所有者某村民委员会同意并出具书面证明，在实现抵押权时同意按法律规定的土地征用标准补偿后转为国有。
3．答题要点
可选择市场比较法和成本逼近法
（1）市场比较法的估价程序：
搜集交易资料；选取比较交易实例；建立价格可比基础；进行交易情况修正、交易期日、区域因素、个别因素、土地使用年期、容积率修正；求取比准价格。
（2）成本法估价程序
①搜集征地或拆迁取得土地的一般费用资料，计算土地取得费A。
②搜集土地管理费、耕地占用税、耕地开垦费、新菜地开发建设基金等相关费率或标准，计算相关税费B。
③搜集待估宗地所处区域土地开发费一般资料，计算土地开发费用C。
④搜集利息率，计算投资利息D；
⑤搜集投资利润率，计算投资利润E；
⑥搜集当地土地增值收益率，计算土地增值收益F；
⑦搜集当地土地还原利率，按土地价格=（A+B+C+D+E）×[1－1/（1+土地还原率）土地使用权]计算土地价格。
4．可采用市场比较法和成本逼近法，评估计算出市场价格后，从得到的估价额中减去出让金。
5．特点是：强制处分；快速变现；消费者心理因素；购买者的额外支出等造成的价格变化。
技术路线：估价时采用市场比较法和成本逼近法等。对同类土地在正常市场价格水平和拍卖市场价格水平作出比较，确定拍卖市场的成交价格比正常市场成交价格偏底的幅度，按正常市场价格对估价对象进行估价，再按照这个偏底的幅度对估价结果调减。
二．某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高级酒店。
(1)作为代理开发商投标的估价人员，应做哪些具体工作?
答：对土地的基本情况如土地的规划条件、用途、面积做全面了解；对市场情况调查，对当地高级酒店的供求趋势进行预测；利用适当的估价方法确定投标报价。
(2)可采取哪几种估价方法?
答：假设开发法，市场比较法。
若通过招标方式获得了该国有土地使用权后，于2000年8月开始施工，2002年3月该公司寻找合作伙伴，委托评估机构对已完工部分进行评估，核定现状价值为合作提供依据。
1) 简述评估技术路线；
假设开发法：求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以次估算估价对象的客观合理价格或价值。
市场比较法：按比较实例选择原则，选取3个或3个以上房地产交易实例作为比较实例，进行交易情况、交易期日、区域因素、个别因素修正，从而得到比较实例的比准价格。
2) 应搜集审核的资料；
国有土地使用权证书；建设用地规划许可证；建设工程规划许可证；土地使用权出让合同；施工许可证；房地产开发建设情况、投资情况及正常开发尚需投资情况等；
若采用市场比较法
1) 在选取可比案例时应考虑哪些因素?
应考虑是估价对象的类似房地产，包括在区位、权益和实物三个方面应相同或相近；交易类型与估价目的吻合；成交日期与估价时点接近或可以进行比较修正；成交价格是正常价格或可修正为正常价格。
2)确认比准价格有哪几种方法?
平均数法，包括算术平均数法和加权平均数法；中位数法；众数法。
三．A贸易公司因资金周转需要，以土地使用权向银行抵押贷款。B土地评估公司受其委托，评估出该宗土地在2002年9月1日的价格为1200万元，银行据此贷款给A公司1000万元。2004年3月1日，因A公司无力偿还贷款，银行申请经法院判决将该土地拍卖，拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上A公司已偿还给银行的部分本金和利息，A公司仍欠银行110万元。为此，银行向法院提起诉讼，要求B评估公司赔偿该110万元损失。而B评估公司认为自己没有责任。请问B评估公司是否有责任，并解释其原因。
（1）银行按照估价值的83%贷款给业主，比例过高，对抵押风险考虑不够，而贷款比例的决定权在银行，而非评估公司。
（2）抵押估价时点为2002年9月1日，拍卖时间为2004年3月1日，时隔1.5年，由于时间变化，房地产的价值也会发生变化。
（3）土地拍卖属于短期（快速）和强制性变现因素，其成交价格可能低于公开市场价格。
（4）土地拍卖所得扣除各项税费后得款也可能低于公开市场价值。
（5）土地估价机构在其出具的土地估价报告有效期内，对估价报告内容承担责任；如果B公司当时的估价结果是客观合理的，就没有赔偿责任。
 
第二部分　估价实务分析
第二部分估价实务分析
(本部分由两个案例报告组成，每个报告都存在多处错误，请认真阅读案例报告并加以分析，指出存在的错误，并简述原因。只挑出错误而未说明原因的不得分。每个报告60分)
报告一土地估价技术报告
第一部分
一、估价项目名称：X X厂地价评估
二、委托估价方(略)
三、受托估价方(略)
四、估价对象(略)
五、估价目的：对X X厂的土地使用权价格进行评估。
六、估价依据
(1)《中华人民共和国土地管理法》及实施条例
(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》
(3)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
(4)国家土地管理局、国家体改委《股份有限公司土地使用权管理暂行条例》
(5)X X市有关土地的法律法规及文件规定
(6)委托方提供的有关资料(略)
(7)估价人员实地勘察和调查收集的有关资料。
七、地价定义
此次评估地价是评估对象五十年期工业用地国有土地使用权于评估期日的价格。
八、估价期日：1997年6月30日
九、估价日期：1997年8月13日
十、估价结果
总地价：40，605，565．8元
估价结果一览表(略)
十一、需要特殊说明的事项
(1)本报告提供的土地价格构成中不包含评估地块红线内基础设施，如管线、码头、道路等的费用。
(2)本报告评估地块为X X厂划拨土地的一部分，评估范围由委托方划定，其面积以土地勘测定界机构勘测定界结果为准。
(3)本报告中采用的房屋建筑面积由委托方提供，作为评估时的参考。
(4)本报告需按国家规定，经政府土地管理部门确认后，方可作为确定股份制改造企业土地使用权价格的依据。
(5)未经评估单位书面同意，本评估报告的全部或任何一部分均不得以任何方式公开发表或引用。
(6)本报告自估价期日起半年内有效。
十二、土地估价师
姓名签名
金胜利(略)
范谋(略)
程永发(略)
十三、土地估价机构(略)
                                                              一九九七年八月二十二日
第二部分估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
1．土地位置状况
委估地块为X X厂用地范围内的一部分，位于X X区X X大道X X号，西临X X江、北靠X X路、东临X X大道、南至X X厂，距X X大桥约3．5公里。
2．土地登记状况
X X厂用地为国有划拨用地，用途为工业，土地使用者为X X厂。
评估对象为X X厂厂区用地的一部分，包括南区、西区、北区三个地块，其对应土地登记状况为：南区：国有建设用地使用证号为第X X号，图号为X X，地号为X X，土地总面积7601平方米，其中估价对象勘测定界面积为7477平方米。西区和北区：国有建设用地使用证号为第X X号，图号为X X，地号为X X，土地总面积628319平方米，其中待估地块北区勘测定界面积为40108平方米，西区勘测定界面积为24449平方米。
3．土地权利状况
估价对象土地使用权为X X厂以行政划拨方式取得。
4．建筑物及地上附着物状况(略)
二、地价影响因素分析
1．一般因素(略)
2．区域因素
(1)位置
评估对象位于X X新区X X江东岸，距市中心约12公里，X X口岸约1公里，距XX大桥约3．5公里。
(2)交通条件(略)
(3)区域性质
由于城市发展的结果，已形成工业和居住混杂的区域。
(4)集聚条件
评估对象周边规划为开发区，有X X保税区、X X出口加工区、X X高科技园区等，工业集聚规模较高。
(5)地块面积及形状
待估地块总面积为72034平方米，其中南区7477平方米，北区40108平方米，西区24449平方米。该地块整体形状不规则，西、北区近似长方形，南区近似三角形。
3．个别因素
(1)环境条件
评估对象所在区域附近工厂相对集中，如X X化工厂、X X煤气厂等，有一定的空气污染。
(2)地质条件
评估地块所在区域，为第四纪地层。该待估地块地质条件对地表工程利用无影响。
(3)临江条件
评估地块临X X江，有较理想的水运条件。
(4)土地使用权年限
取国家规定的工业用地出让最高年限50年。
 
第三部分　土地估价
第三部分土地估价
一、估价原则(略)
二、评估思路与方法选择
根据此次评估目的和评估价格类型，结合区域土地市场的特点，选择相应的评估方法。近年来，X X新区工业用地出让、转让、作价入股等较为活跃，市场价格信息相对丰富，故选用市场比较法。同时根据工业用地的性质，采用成本逼近法评估待估宗地价格。
三、估价过程
(一)市场比较法
市场比较法是指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同的若干土地交易实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与待估土地进行对照比较，并对交易实例土地价格加以修正，从而确定待估土地价格的方法。该方法基本公式如下：
待估土地价格=交易实例土地价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数
比较实例的选择
通过对市场交易实例的调查与分析，选择3个可比性较强的交易实例作为比较实例。
2．比较因素的选择
根据影响工业用地地价的主要因素，结合评估对象和比较实例的差异情况，选择若干比较因素(见表1所列)。
3．因素条件说明
待估宗地和比较实例的各因素条件说明如下表1。
表1因素条件说明表
4．编制比较因素条件指数表
经对表1中各因素条件的相互比较，赋予相应的指数，结果见表2
表2 比较因素条件指数表
表中有关修正说明如下：
（1） 期日修正
目前，工业用地地价下跌了5%
（2） 实例2年期修正：[1+1/（1+r）30]/ [1+1/（1+r）50]
5.因素修正
由表2进一步得到各项修正系数，如下表3
表3 因素比较修正系数表

6．实例修正后的地价计算
经比较分析，对各比较实例经因素修正后得到的地价众数值作为市场比较法所得待估宗地价格。
待估宗地地价=(563．8+652．4+502．0)÷3=563．7元／平方米
(二)成本逼近法
成本逼近法指以土地取得和开发过程中发生的客观正常费用为基础，加上适当的投资利息、利润及土地增值，从而确定土地价格的方法。该方法基本公式如下：
地价：土地取得费用+土地开发费用+投资利息+投资利润
(1)土地取得费用：根据征用该地实际发生费用计算。
a．耕地占用税：6．0元／平方米。
b．菜地建设基金：45．0元／平方米。
c．粮油差价补偿费：3．7元／平方米。
d．土地补偿费：11．5元／平方米。
e．青苗补偿费：2．0元／平方米。
f．土地平整费：15元／平方米。
g．劳动力安置费：60．0元／。
h．养老费：49．5元／平方米。
i. 征地管理费：按（b+c+d+e+f+g+h）×2%，即3.7元/平方米
j．不可预见费：(d+e+f+g+h) ×2％=2．8元／平方米。
上述各项费合计，得到土地取得费用为199．2元／平方米。
(2)土地开发费用：取110元／平方米。
(3)投资利息：
假定土地取得后即进行开发，开发期限为一年，则：
利息=199．2×10．08％×1+110×10．08％×1=31．2元／平方米
(4)投资利润:土地开发投资利润率取12％，则：
投资利润：(土地取得费用+土地开发费用) ×12％
=(199．2+110) ×12％=37．1元／平方米
上述各项之和，即为成本逼近法所得待估土地价格：
V=(1)+(2)+(3)+(4)=199．2+110+31．2+37．1=377．5元／平方米
(三)评估结果的确定
上述两种方法评估结果分别为563．7元／平方米和377．5元／平方米。由于近年来X X新区工业用地市场相对较发达，故以市场比较法的评估结果作为待估土地最终评估结果比较合理，则待估土地单位面积地价为563，7元／平方米。由于待估土地总面积为72034平方米，则评估总价格为40，605，565．8元。
第四部分附件(略)