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土地估价案例与报告精讲班第35讲讲义
城市地价动态检测概念
 (内容结构)

(考纲要求)
熟悉：标准宗地(地价监测点)设立的要求，标准宗地估价的方法与要求。
掌握：城市地价动态监测的概念，城市地价动态监测的基本程序，城市地价动
态监测指标含义及其采集方法。
(复习难点)
城市地价动态监测指标含义、标准宗地估价的方法与要求。
(内容详解)
一、城市地价动态监测的概念
城市地价动态监测是根据城市土地市场的特点，通过设立地价监测点，收集、
处理并生成系列的地价指标，对城市地价状况进行观测、描述和评价的过程。
二、城市地价动态监测的基本程序
城市地价动态监测的基本技术程序如下：
1. 确定地价动态监测的范围；
2．建立以地价监测点为基础的数据源；
3．采集并处理监测数据；
4．根据监测目标建立地价动态监测指标体系；
5．计算各类地价动态监测指标；
6．对城市地价状况进行综合分析和评价；
7．编制城市地价动态监测报告；
8．发布城市地价动态监测信息。
三、城市地价动态监测指标及其含义
1．地价水平值
地价水平值是以一定范围内的平均地价反映某一时点地价水平高低状况的指标。
地价水平值按照土地用途分为商业地价水平值、居住地价水平值、工业地价水平值，为了综合反映城市地价水平，在不同用途的基础上设置城市综合地价水平值。
城市地价水平值按照范围大小分为区段地价水平值、级别地价水平值、城市整体地价水平值等。
区域地价水平值按照区域大小分为地级范围城市地价水平值、省级范围城市地价水平值、重点区域城市地价水平值和全国城市总体地价水平值等。
2．地价变化量
地价变化量主要是反映在某一时段内地价价位的变化落差，以地价增加(或减少)量表示。
按照土地用途分为商业地价变化量、居住地价变化量、工业地价变化量，为了综合反映城市地价变化量，在不同用途的基础上设置城市综合地价变化量等。
城市地价变化量按照范围大小分为区段地价变化量、级别地价变化量、城市整体地价变化量等。
区域地价变化量按照区域大小分为地级范围城市地价变化量、省级范围城市地价变化量、重点区域城市地价变化量和全国城市总体地价变化量等。
3．地价增长率
地价增长率主要是反映在某一时段内地价的变化幅度，一般是通过不同时期地价变化量与基期地价水平值的比值计算得出的，以％表示。
按照基期的不同，地价增长率分为定比地价增长率和环比地价增长率。
按照土地用途分为商业地价增长率、居住地价增长率、工业地价增长率，为了综合反映城市地价变化幅度，在不同用途的基础上设置城市综合地价增长率等。
城市地价增长率按照范围大小分为区段地价增长率、级别地价增长率、城市整体地价增长率等。
区域地价增长率按照区域大小分为地级范围城市地价增长率、省级范围城市地价增长率、重点区域城市地价增长率和全国城市总体地价增长率等。
4．地价指数
地价指数主要是反映在不同时点的地价水平与某一时点地价水平比较的相对关系，以地价水平值比值的100倍表示。
地价指数按照基数不同分为定比地价指数和环比地价指数。定比地价指数以某一固定基期的地价水平值为基数，环比地价指数以上一统计周期地价水平值为基数。
地价指数按照土地用途分为商业地价指数、居住地价指数、工业地价指数及表征城市整体地价水平相对关系的综合地价指数等指标。
地价指数按照区域大小分为地(市)级范围地价指数、省级范围地价指数、跨省区域地价指数和全国总体地价指数等指标。
 
城市地价动态监测数据及采集方法
四、城市地价动态监测数据及采集方法
城市地价动态监测数据包括地价监测点数据、土地交易样本数据、房屋交易样本数据以及城市一般数据。
1.地价监测点数据及其采集方法
地价监测点数据，按采集重点不同分为初始采集数据和常规采集数据。其中，初始采集数据包括监测点的土地权属状况、土地实际利用状况、地价影响因素、监测点设定条件、监测点价格状况等基本情况；常规采集数据重点为监测点在监测时段的现状条件下评估地价、设定内涵条件下评估地价、评估时间及评估人等。
地价监测点数据按采集内容分为基础数据和监测点地价数据。
其中地价监测点基础数据在布设过程中通过初始调查进行采集，但要及时进行核实和变更采集。监测点地价数据则通过对监测点市场价格的评估获取，有关监测点地价评估的原理和方法须遵循《城镇土地估价规程》。
地价监测点布设与初始资料采集的方法如下：
(1)以标有地价区段界线的工作底图为基础，在各个地价区段范围内选择符合条件的宗地作为初选监测点，并将初选的地价监测点标注在工作草图上；
(2)查阅土地登记档案，对初选监测点的登记资料进行整理，记人监测点登记表，没有登记资料的初选监测点根据实地勘察调查的情况填写监测点登记表；
<3)根据工作草图的标注及登记资料，对初选监测点逐一进行实地勘察，包括对登记资料的核实和补充、宗地周边环境的调查、土地实际利用状况的调查、宗地影像资料的获取等；
(4)根据勘察的资料对初选监测点进行进一步的分析和筛选，确定地价监测点；
(5)对监测点进行统一编号，编号包含全国行政区划序号信息、城市类别信息、土地级别序号信息、土地用途类别信息、城市内监测点序号信息；
(6)经筛选整理后确定的监测点资料要进行正式的初始登记，初始登记的主要内容包括：监测点权利状况资料、利用状况资料、影响因素资料、设定条件资料、价格状况资料和其他资料等。
2．土地交易样本数据及其采集方法
土地交易样本数据为土地交易的相关数据，通过市场调查采集，采集渠道为土地交易市场、土地交易登记部门和实际市场。
3．房屋交易样本数据及其采集方法
房屋交易样本数据为房屋交易的相关数据，通过市场调查采集。数据采集渠道为房地产市场管理部门和实际市场。
房屋交易样本数据包括房价和房屋租金水平等，采用样本调查的方法采集。
4．城市一般数据及其采集方法
城市一般数据，为土地年度供需统计数据、房屋年度供需统计数据、城市社会经济统计数据、城市基准地价资料等。采集方法如下：
(1)土地供需资料、城市基准地价资料主要通过资料查询和实地调查相结合的方式采集，采集的渠道主要是国土资源管理部门；
(2)房屋供需资料主要也是通过资料查询和实地调查相结合的方式采集，采集的渠道主要是房地产市场管理部门；
(3)城市社会经济统计资料主要通过资料查询的方式采集，采集的渠道主要是统计部门和相关管理部门。
5．地价监测点上图与资料建档。
1)绘制地价监测点分布图，标明各地价监测点的代表符号、编号，以及其他图件要素。
(2)建立监测点资料档案，监测点档案包括监测点分布图、监测点登记表、地价区段登记表及相关资料。
 
标准宗地(地价监测点)设立的要求
五、标准宗地(地价监测点)设立的要求
地价监测点是指在一定区段内设立的，土地条件、土地利用状况以及开发程度等方面与所在区段的基准地价内涵一致或相近，能够代表所在区段地价水平的宗地。
设立标准宗地(地价监测点)，需要遵循以下原则及步骤。
1．地价监测点设立原则
(1)代表性原则，指设立的地价监测点在所在区段内，其地价水平、利用条件、利用状况、开发程度等方面具有代表性；
(2)确定性原则，指设立的地价监测点为一具体宗地，其周围条件及自身条件都比较确定；
(3)稳定性原则，指设立的地价监测点的土地条件、利用状况以及周围土地的利用条件比较稳定，在较长时间内不会发生分割、合并或重新规划等情况；
(4)标识性原则，指设立的地价监测点易于识别，具有一定的标识性。
2．地价监测点设立步骤
(1)地价区段的划分；
(2)地价区段内监测点的布设；
(3)地价监测点初始资料的采集；
(4)地价监测点上图与资料建档。
3．地价区段划分’
(1)地价区段划分的要求
(A)在同一地价区段内，地价水平比较接近或者一致；
(B)在同一地价区段内，土地的利用状况、基础设施条件、环境条件和规划条件等基本相同；
(C)各地价区段．曲面积规模适当，最小为一个街区范围，并保持地块的完整性；
(D)各地价区段彼此粗连，能够完全覆盖被监测范围。
(2)地价区段划分的方法
(A)以已有土地级别界线、基准地价水平或交易样本地价水平等为依据，在工作底图上绘制若干条具有控制性的地价等值线；
(B)在地价等值线的基础上，以宗地界线、街区道路、河流以及其他线状地物为依据，在工作底图上勾勒出各地价区段的边界；
(C)在实地查勘的基础上，根据土地条件、土地利用状况和土地开发程度等，调整初步划分出的地价区段边界，并落实在工作底图上，通过编号、图形整饰形成地价区段分布图；
(D)以城市地价区段分布图为依据，量算各区段的土地总面积、各用途实际土地面积等，并进行地价区段登记。各用途实际土地面积根据城镇地籍调查结果计算。
4．地价监测点布设要求
(1)地价监测点为形状规则的独立宗地或者地块，具有明确的界限；
(2)地价监测点现状的容积率、开发程度、面积规模等，应与所在级别和地价区段的设定状况相近；
(3)地价监测点总数应综合考虑城市规模等级、建成区面积等因素确定，直辖市不应低于200个，省会城市和计划单列市不应低于120个，其他城市不应低于60个；各用途地价监测点的数量应尽可能均衡；
(4)地价监测点的分布密度至少应达到每区段1个～2个。
六、标准宗地估价的方法与要求
标准宗地估价的原理和方法遵循《城镇土地估价规程》，如果设立的监测点为土地交易日期在1年以内的交易样本，其地价可直接通过日期、土地开发程度、土地使用年限、容积率等修正得到。
监测点地价评估要求如下：
1．监测点现状条件与设定内涵条件下的地价分别评估，评估值为地面价；
2．监测点地价为土地使用权价格，不考虑他项权利限制；
3．监测点地价设定在内涵条件下为法定最高年限，在现状条件下为实际剩余使
用年限；
4．应采用两种或两种以上的评估方法，但不能采用基准地价系数修正法；
5．监测点地价评估报告采用统一的格式；
6．每一个监测点地价应由两名注册土地估价师评估并签字。
(专家点评)
国家近几年非常强调城市地价动态监测工作，其中监测点的设立及其地价的评
估是重要内容，考生需要全面了解和掌握。